De los Andes al litoral

De los Andes al litoral : estudios sobre vivienda y suelo en Colombia /

compiladora Laura Lucía Amézquita García ... [et al.]. -- Bogotá :

Ediciones Unisalle, 2015.

190 páginas : gráficos, mapas ; 17 × 24 cm.

Incluye índice de contenido.

ISBN 978-958-8939-09-4

1. Urbanismo - Colombia 2. Desarrollo urbano - Colombia

3. Planificación urbana - Colombia 4. Vivienda urbana - Colombia

I. Amézquita García, Laura Lucía, compiladora.

711.409861 cd 21 ed.

A1504324

CEP-Banco de la República-Biblioteca Luis Ángel Arango

ISBN impreso: 978-958-8939-09-4

ISBN digital: 978-958-8939-10-0

Primera edición: Bogotá, D.C., septiembre del 2015

© Derechos reservados Universidad de La Salle

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Hipertexto

Queda prohibida la reproducción total o parcial de este libro por cualquier procedimiento, conforme a lo dispuesto por la ley.

Contenido

Prólogo

Nicolás Cuervo Ballesteros

Presentación

Laura Amézquita

La calidad de la vivienda: retos para la planificación urbana

Alex Leandro Pérez Pérez

La regulación y los precios del suelo: un estudio de caso para Barranquilla

Yesenia Barandica A.

Néstor Garza

¡La vivienda que quiero está muy cara!: un análisis sobre la segmentación del mercado residencial, la alarma de burbuja inmobiliaria en la zona metropolitana de Bogotá y la ineficiencia asignativa del mercado del suelo

Óscar A. Alfonso R.

Determinantes del precio de la vivienda en Bogotá, 2012

Laura Amézquita

María del Pilar Sánchez Muñoz

Germán Gabriel Abaunza Ariza

Mercado inmobiliario en Bogotá: ¿burbuja en construcción?

Óscar Eduardo Pérez Rodríguez

Prólogo

A través de investigaciones sobre la calidad de la vivienda urbana, la burbuja inmobiliaria, la relación entre los precios del suelo y las normas y la articulación entre los precios de la vivienda y la estructura de la ciudad, este libro aborda temas de primera línea en el debate político, técnico y académico sobre las ciudades contemporáneas.

Un estudio sobre Barranquilla acompaña varios sobre Bogotá, hecho lastimosamente poco frecuente en nuestro medio de investigación, en el cual el interés por las experiencias de Bogotá y Medellín eclipsa la investigación sobre las otras ciudades.

En mi calidad de economista y urbanista que se ha interesado en la política de vivienda y en el mercado de la vivienda desde la Universidad, y recientemente a través de una tesis doctoral en curso, quiero comentar los puntos que valoro de este libro, y su inserción en el medio de investigación sobre los mercados de la vivienda y la ciudad.

Dos características compartidas por los diferentes capítulos de esta obra merecen ser destacadas: la presencia simultánea y articulada del análisis empírico con la discusión conceptual y la relación entre el trabajo académico y práctico que percibo a través de estos trabajos.

Si bien puede haber momentos específicos para el análisis teórico y empírico, desconectar completamente el uno del otro puede erosionar la pertinencia de la investigación. A veces las consideraciones teóricas están desconectadas de las tendencias actuales o las manifestaciones precisas del problema en cues-tión. Y otras, el análisis de la información empírica no logra plantear preguntas diferentes a las ya contenidas en el dispositivo de observación.

Este no es el caso de los trabajos aquí publicados, que se basan todos en información concreta (consolidada por los autores o de segunda mano) y no se limitan a anotar las alzas/bajas de un indicador en un periodo de tiempo determinado. Por el contrario, estos trabajos plantean preguntas de la agenda pública, retomando en algunos casos cuestionamientos de amplia difusión, replanteándolos en otros y también proponiendo líneas de reflexión novedosas.

Esta articulación teórico-empírica contribuye a fundamentar la utilidad social de estas investigaciones, pues se sitúan en un punto medio difícil de conseguir: aportan a la práctica profesional de técnicos y políticos, sin pretender sustituirla. La investigación formulada de esta manera cumple la función de plantear preguntas y propone marcos de análisis para comprender el mundo contemporáneo, acompañando y no compitiendo con la elaboración de planes, normas y proyectos, tareas que son del resorte de los responsables de la planeación y la gestión urbana.

Para comentar el contenido específico de cada capítulo, quiero señalar algunas novedades, continuidades y evoluciones de los campos de estudio en los cuales estos participan. En la política urbana, y los estudios sobre esta, se incorporan nuevas esferas de acción y se modifican también los roles asumidos por algunos agentes. La gestión del suelo y la norma urbana pueden ser analizadas bajo esta perspectiva, pues su implementación continúa siendo poco frecuente, aun si la Ley 388 de 1997 está ya cercana a cumplir 20 años, y se refuerza el rol de los entes locales, aunque aquellas no son leídas siempre en código de descentralización.

Un análisis de los efectos de la norma urbana sobre los precios del suelo como el que Néstor Garza y Yesenia Barandica presentan en esta obra contribuye sin duda a la reflexión sobre la gestión territorial. Un aporte esencial de los autores es que interrogan los resultados de la norma urbana y no parten de conclusiones prefabricadas (lo que puede ser más fácil en términos ideológicos), con lo cual llegan a resultados de gran interés, como el efecto variable según el barrio de una misma medida, o el hecho de que los aumentos en los precios del suelo constatados en Barranquilla no resulten de un aumento “puro” en el valor del suelo, sino de una mezcla entre aumentos de precios y la mejoría en el medio urbano.

La calidad de la vivienda, tema del capítulo de Alex Leandro Pérez, presenta un fenómeno similar: las condiciones básicas de la vivienda muestran una mejoría, sin que esto signifique la resolución total del déficit habitacional, abriendo el espacio para innovaciones metodológicas en su estudio. Este proceso se puede constatar en la “obsolescencia” de ciertos indicadores de calidad residencial, como aquellos incluidos en las medidas de necesidades básicas insatisfechas (NBI). En Colombia contamos con información comparable, disponible desde el Censo de 1973, que muestra la universalización de algunas características antes discriminantes de la calidad de la vivienda en el medio urbano, como es el caso de los pisos en tierra o la conexión a servicios públicos. Frente a esta situación, propuestas como las de Alex Leandro Pérez que incorporan componentes novedosos en la medida del déficit habitacional (en su caso son las variables subjetivas) no pueden ser sino bienvenidas.

Los ciclos económicos y las burbujas especulativas, para cambiar de tema sin salir del ámbito de la vivienda como es la propuesta de este libro, presentan también particularidades en cada episodio de auge y crisis, junto con patrones comunes que se repiten. En medio del debate sobre la existencia o no de una burbuja inmobiliaria en Colombia, y en particular en Bogotá, del cual participa el capítulo de Óscar Eduardo Pérez, hay también transformaciones en las fuentes de información disponibles y en las preguntas que la investigación se plantea.

Hasta mediados de la década de los noventa, los movimientos cíclicos del sector inmobiliario se abordaron (en los estudios) casi únicamente por medio de las licencias de construcción y del producto interno bruto (PIB) del sector, fuentes que se concentran solamente en la vivienda nueva, que es tan solo una pequeña proporción del total de viviendas existentes.

Varios índices de precios de la vivienda han comenzado a producirse desde finales de la década de los noventa, entre estos, el índice de precios de la vivienda nueva producido por el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE) y el índice de precios de la vivienda usada elaborado por el Banco de la República. Con esta información, el análisis puede incorporar el comportamiento de los precios del stock residencial y de la vivienda nueva, para varias ciudades del país, y potencialmente para diferentes sectores de una ciudad.

Otras fuentes de información participan también de la ampliación del espectro de lo observable, como los censos de edificaciones (similares a los usados por el DANE) realizados por Camacol y La Galería Inmobiliaria. Para el caso específico de Bogotá, la Unidad Administrativa Especial de Catastro actualiza anualmente, desde el 2009, los valores de referencia de todos los inmuebles de la ciudad, con lo cual se convierte una fuente de información de gran utilidad no solo para fines fiscales sino también para la investigación de la dinámica urbana.

El capítulo escrito por Laura Amézquita, María del Pilar Sánchez y Germán Gabriel Abaunza es un buen ejemplo del potencial que tiene la información catastral, al mostrar que la disponibilidad de información y la exploración de nuevos temas de investigación van de la mano. El análisis de los precios de la vivienda que ellos realizan utiliza la metodología de precios hedónicos con una variación interesante: los coeficientes que, asociadas las características de las viviendas con sus precios, varían de acuerdo con la localización del inmueble. Con este método participan en la comprensión de un tema largamente debatido, para el cual la disponibilidad de información siempre ha sido una dificultad: la estructura urbana y las diferencias de precios de la vivienda dentro de una ciudad.

De igual manera, Óscar Alfonso analiza las diferencias de precios de la vivienda en la ciudad, preguntándose por las continuidades y transformaciones de la segmentación urbana. La preocupación por este tema es también relativamente novedosa, la política de vivienda, por ejemplo, ha tenido tradicionalmente metas de producción más que de transformación de la estructura urbana; las cuotas de vivienda de interés social en ciertos proyectos avanzan recientemente en esta dirección. Este capítulo aporta a la difusión de un tema que comienza a tener eco en los debates de la gestión urbana, utilizando de manera inventiva la información disponible y elaborando información propia, como es costumbre en los trabajos de este autor.

Este proyecto editorial, escrito y publicado en el medio universitario, brinda así varios ejemplos positivos del rol que tiene la academia en la producción y difusión de un conocimiento novedoso y pertinente en el ámbito de la gestión urbana. La búsqueda de novedad, cuando se trata de temas poco pertinentes, es una tentación de la que escapa este libro, en medio de la importancia que toma la innovación en nuestros días.

Invito entonces a la lectura detallada de esta obra llena de aportes rigurosos que no es pertinente repetir en estas líneas. Seguramente, más allá de las vías de reflexión señaladas en este prólogo, los lectores encontrarán otras que enriquezcan el debate sobre el devenir de nuestras ciudades.

Nicolás Cuervo Ballesteros*

Nota

* Economista (Universidad de los Andes), magíster en Economía (Universidad de los Andes), doctorando en Urbanismo (Université Paris Est Créteil-Lab’Urba).

Presentación

La génesis del libro que se presenta hoy ante la comunidad académica se explica desde la labor docente, especialmente en el espacio académico “Economía urbana”. Hace alrededor de tres años que la docente imparte esta clase, cuyo objeto de estudio obliga a llevar los debates más polémicos de la función pública y el gobierno de la ciudad. Uno de los módulos fundamentales es el tema de mercado de la vivienda y la gestión del suelo, que de manera transversal se inserta en los estudios avanzados de los estudiantes de últimos semestres de pregrado de la Facultad y de la Maestría en Estudios y Gestión del Desarrollo, así como trasciende a otras facultades y disciplinas, como estudios de arquitectura y hábitat, geografía e ingenierías para la construcción y planificación de la ciudad. Se propone un tema por tratar con experticia, que no solo supone una correcta fundamentación en los ciclos básicos, sino la capacidad de trabajo interdisciplinar.

La ciudad, como objeto de estudio y en particular los mercados del suelo y de la vivienda obliga a que los estudiantes, a partir del conocimiento adquirido, puedan aportar en la definición de soluciones a los problemas que amenazan a nuestras sociedades y en particular a aquellas que viven en núcleos urbanos: pobreza, desigual distribución del ingreso, competitividad, inseguridad en la tenencia de vivienda, etcétera, de la misma manera en que lo propone el Proyecto Educativo Universitario Lasallista (PEUL). Consciente de la importancia del desarrollo humano integral y sustentable (DHIS), este libro intenta de manera complementaria contribuir en la materialización de las bases pedagógicas expuestas en el Enfoque Formativo Lasallista (EFL): complementa la formación propia del área cognitiva y epistémica con los aportes personales y existenciales de los estudiantes y el docente (pensar y vivir la ciudad).

Además, el libro propone debates sobre aspectos clave del desarrollo urbano y las discusiones formativas sobre modelos de ciudad. Busca fomentar la reflexión crítica y constructiva a partir de un proceso continuo de retroalimentación en el aula sobre los métodos de aprendizaje. Por tanto, se han invitado a expertos para participar de las discusiones actuales, de hecho, saliendo de la esfera, muchas veces cerrada, de la ciencia económica, para dar cabida no solo lo modelos econométricos y económicos, sino a modelos para comprender la realidad de este mercado y la gestión del suelo y la ciudad. Es grato también contar con la participación de exalumnos, que han encontrado en su Universidad, y a partir de los ejercicios y discusiones realizadas en clase, una línea de investigación que puede saciar su curiosidad y presentar a la vez un producto para el fogueo académico.

El libro se construye sobre las bases teóricas y no evita la discusión que se viene centrando sobre los mercados de vivienda y suelo como unidad para el análisis de las ciudades colombianas, y toma en particular los casos de Bogotá y Barranquilla.

El profesor Alex Leandro Pérez en el capítulo “La calidad de la vivienda: retos para la planificación urbana” presenta los lineamientos básicos para hablar de calidad de vivienda y los resultados de un ejercicio realizado para Bogotá. Luego se presenta el capítulo del profesor Néstor Garza y Yesenia Barandica, titulado “El coeficiente de aprovechamiento y los precios del suelo en Barranquilla”, que muestra un marco teórico desde la economía sobre el suelo, en especial, el coeficiente de aprovechamiento, pasando por cada uno de los enfoques clásicos y recientes, y realiza a la vez un ejercicio de cálculo de este coeficiente para la ciudad de Barranquilla.

Los capítulos que le siguen centran su atención en una ciudad tan grande, heterogénea e interesante como Bogotá, cuyo caso de estudio es particular-mente rico para comprender la dinámica de los procesos metropolitanos en Colombia. En el capítulo de esta parte, “¡La vivienda que quiero está muy cara!”, el profesor Óscar Alfonso recoge un excelente panorama del estado de la discusión en Colombia, presentado en una revista internacional reconocida en el tema; recoge, además, el más reciente debate, la actual coyuntura de un aumento inexplicado de los precios de la vivienda, sin dejar de lado aspectos de orden macroeconómicos como la relación de este mercado con el sistema financiero y los mercados relacionados con la construcción, así como de orden local, como las referencias a los sistemas de transporte masivo; invita a repensar el asunto y los actores que concurren al complejo mercado de la vivienda urbana. En el siguiente capítulo, las profesoras Laura Amézquita y Pilar Sánchez, acompañadas del econometrista Germán Abaunza, realizan un amplio recorrido sobre la situación de la vivienda hoy, y muestran en un modelo de corte microeconómico los determinantes del precio de la vivienda. Finalmente, el profesor Óscar Pérez, en su capítulo titulado “Mercado inmobiliario en Bogotá ¿burbuja en construcción?”, expone una discusión de corte macroeconómico, realiza un modelo econométrico en serie de tiempos y retoma la generalizada preocupación sobre la existencia y los alcances de las burbujas inmobiliarias.

Es también preciso agradecer el acompañamiento de alumnos y exalumnos del programa de economía de la Universidad de la Salle (ULS), que revisaron, cuestionaron y aportaron a estos debates tanto en la cátedra de “Economía urbana”, como en la escritura de sus monografías, en ellos se encuentra hoy en día el impulso de esta inercia investigativa que se fragua en la Facultad, y que muy inteligentemente renovarán con su espíritu crítico y constructivo. Es para el grupo de autores y para la compiladora un enorme placer poner a su disposición este material para su deleite y consulta, que espera recalcar los fundamentos y actualizar el debate sobre sobre suelo y la vivienda formal en las metrópolis colombianas.

Laura Amézquita*

Nota

* Profesora asistente, Facultad de Ciencias Económicas y Sociales (FCES), Universidad de La Salle. Economista (Universidad de los Andes), magíster en Urbanismo y Planificación del Territorio (Université Paris 1 Panthéon Sorbonne), doctorando en Economía Territorial (Université de Neuchâtel).

1

Capítulo

La calidad de la vivienda: retos para la planificación urbana

Alex Leandro Pérez Pérez*

Introducción

El 80 % de la cuidad construida corresponde al uso residencial, millones de objetos habitacionales impactan la lógica urbana y describen en todas las escalas una realidad insostenible, injusta, segregada. La invención moderna de la ciudad tuvo su origen y se consolidó en el tiempo a partir de la satisfacción de las necesidades y expectativas humanas, y la vivienda no solo protagoniza un papel importante en la calidad de vida de sus usuarios, sino también en la calidad de su entorno.

El esbozo de las preocupaciones e inquietudes actuales no son inéditas, el tema de la vivienda como eje estructural para la transformación de la ciudad nació a principios del siglo XX conjuntamente con el movimiento moderno,¹ y tuvo como base la investigación y la práctica en el campo del diseño arquitectónico y urbano. Ejemplos relevantes en la producción de ciudades modernistas que incorporaran los avances en la organización espacial del territorio, fueron en su mayoría producidos por el ejercicio del Estado en el Instituto de Crédito Territorial (ICT), pero las cifras no lograban mitigar las necesidades habitacionales de una ciudad que crecía exponencialmente, lo que permitía desviar las discusiones resaltando los errores y falencias operativas.

En contraposición, en el contexto nacional y latinoamericano la insatisfacción del problema habitacional para las comunidades más necesitadas se convirtió en el sustento intelectual de corrientes de pensamiento que estudiaron la vivienda desde enfoques muy diversos (Turner y Robert, 1972; Turner, 1977; Lefebvre, 1978; Coraggio, 1992; De Suremain et al., 1994) como democracia, política urbana, acción social, género, economía, técnicas de autoconstrucción, entre otros. Sin embargo, este tipo de trabajos se limitan al estudio de las familias de bajos recursos que practican la autoconstrucción, y deja de lado a la población que adquiere un crédito para una vivienda formal dentro de las leyes inmobiliarias.

La fuerza de las corrientes de pensamiento social lideradas por John F. Turner en los años setenta, finalmente fue aprovechada por los seguidores del mercado como la semilla para justificar la inoperancia del Estado como promotor de soluciones para el hábitat, que debería delegar sus funciones a otros actores como planificadores de la ciudad. Este espacio es aprovechado por los músculos financieros de la industria de la construcción sesgando la calidad a una visión puramente económica, favoreciendo intereses privados y exigiendo a la ciudad la responsabilidad de su sostenibilidad financiera en modelos de expansión insostenibles y dejándole al resto de la sociedad solo el derecho a la resignación o a la rebeldía. Luego de décadas sumergidas en luchas populares por el derecho a la vivienda digna, el problema dista mucho de resolverse en la actualidad, como consecuencia del impacto ocasionado en el hábitat por los modelos neoliberales.

Todas las reflexiones sobre el problema de la vivienda conducen a resaltar como factor de transformación social la responsabilidad que tiene la ciudad en la solución del problema habitacional de los sectores de bajos recursos (cuyas necesidades y expectativas son tan diversas) que se han visto obligados a ceñirse a las reglas de un mercado de vivienda impuesto por las estructuras políticas y económicas ajenas a la lógica humana.

Al analizar los estudios realizados sobre los sectores más vulnerables y su producción habitacional en la segunda mitad del siglo XX, y aún en la actualidad, las comunidades y sus luchas urbanas ocupaban un lugar protagonista, pero poco se interiorizó en la satisfacción de las necesidades y expectativas de los usuarios urbanos y sus prácticas en la ciudad como base fundamental para el desarrollo.

Los compromisos son aún más exigentes, una vivienda adecuadamente diseñada en función de sus relaciones con el medio, que contribuya a elevar el bienestar de las personas con un menor costo y a reducir a la vez el impacto ambiental son ausentes y requieren el interés investigativo, profesional y administrativo de la ciudad para su conceptualización y desarrollo.

En la actualidad la construcción de un hábitat educativo² para la sociedad y en especial para los más vulnerables se encuentra plasmado en documentos ampliamente difundidos³ que abogan por el logro de ciudades sustentables donde la solución habitacional se inserta y articula estratégicamente. La evolución en los principios para reconocer la pobreza y edificar el derecho a un hábitat justo y democrático ha permitido identificar como estrategia la vinculación directa y concreta del ser humano en su contexto para lograr un desarrollo integral y sustentable. El enfoque del desarrollo humano impulsado por el Programa de las Naciones Unidas para el Desarrollo (PNUD) desde 1990, representa una visión más comprensiva de esta realidad. Esto significa trasladar la “medida del éxito” de una sociedad desde la mera evaluación del desempeño económico hacia la forma en que ese desempeño se traduce en mayores oportunidades, mostrando la acumulación de capacidades humanas (PNUD, 2000-2012).

Se entiende el tema de la vivienda y su papel en la conformación urbana como una interacción compleja entre diversas dimensiones, especialmente para la solución de las demandas habitacionales de los sectores con bajos ingresos económicos, que debe favorecer espacios para la transformación del medio con justicia, equidad y democracia, y por último, que debe direccionar la discusión a partir de su “calidad”, entendida como la aptitud que permite satisfacer las necesidades y expectativas humanas, donde el usuario es el protagonista y el territorio urbano el lugar que debe favorecer su desarrollo.

Así, la vivienda y la satisfacción de las necesidades y expectativas de los habitantes urbanos no solo tienen el poder de representar la ciudad, su apropiada conceptualización permitirá transformar la estructura física urbana y, a su vez, a la sociedad en su conjunto, aportando soluciones integrales a las demandas de sus habitantes.