Wohneigentum schaffen

Der langjährig als Architekt tätige Verfasser erläutert alle Wege zum Wohneigentum. Ob über die Versteigerung, den Haus- und Umbau mit Architekten oder Generalunternehmern bis zur Fertigstellung, oder über die Eigentumswohnung. Gleichzeitig ergänzt dies die E-Books „Gesund wohnen, bauen und sanieren“, HausWärmedämmung“ und „Die Haussanierung“. Die vielen Links zu Behörden- und Lieferfirmen-Informationsportalen ergänzen dies.

Imprint

Wohneigentum schaffen

Weg zum Wohneigentum, Haus- oder Umbau

Hans-J. Kiene

Published by: epubli GmbH,

Berlin, www.epubli.de

Copyright: © 2013 Hans-J. Kiene

ISBN 978-3-8442-7216-1

Hans-J. KieneWohneigentum schaffenWege zum Wohneigentum, Haus- oder UmbauVerlag epubli

Inhalt

Vorwort

Kapitel 1: Welches Wohneigentum?

a) Was kann oder will ich bezahlen?

b) Übersicht über Immobilieneigentumsarten

c) Vor- und Nachteile bei Wohneigentumsarten

d) Die Gebraucht-Immobilie

e) Erwerb durch eine Versteigerung

f) Weitere Wege zum Wohneigentum

g ) Fertighaus als Holz- oder Massivbau

h) Der Architekt oder Bauingenieur als ehrlicher Vertreter

i) Festpreis vom Bauträger oder über die Baugemeinschaft.

Kapitel 2: Mit oder ohne Keller bauen?

a) Ein Keller ist kein Aufenthaltsraum

b) Die Zusatzkosten können erheblich sein

c) Die „Weiße Wanne“ ist zementgrau

d) Kellerfeuchtigkeit und Schimmelpilz

e) Der Keller ist oft allerdings ein wichtiger Zusatzraum

Kapitel 3: Aussehen und Hausgröße

a) Wie soll das Haus denn aussehen?

b) Die Wand-Fassadengestaltung

c) Dachformen und –aufbauten

d) Belüftet oder unbelüftet ist die nächste Frage

Kapitel 4: Die Bebauung muss gesetzeskonform sein

a) Baugesetze gegen Nachbarstreit

b) Die Bauleitplanung ist zu beachten

c) Von der Bauleitplanung zur Bebauungsmöglichkeit

d) Die Art der Bauweise, wie darf es sein?

e) Was und wie viel darf man bauen?

f) Die Wohn- und Nutzflächen

g) Die Landesbauordnungen gehen ins Detail

h) Bauen im Erdbebengebiet

i) Die Statik oder auch Festigkeitsnachweis genannt.

j) Die Bauberatung: Architekten und Ingenieure

Kapitel 5: Baustoffe, Treppen und Wohnflächen

a) Die Baustoffauswahl ist oft schwierig

b) Die Massiv-Wandauswahl

c) Kurzübersicht und Auszug von Wandbaustoffen

d) Stahl, Stahlbeton und Beton

e) Die Treppen-Grundlagen

f) Vom Holz zum Dach

g) Massivbaustoffe senken den Schall

h) Wohnflächen und Haus-cbm

Kapitel 6: Die Energieeinsparung

a) Die Energieeinsparverordnung und Hilfen

b) Der ENERGIEAUSWEIS nach dem Bedarf:

c) Den Energieverbrauch senkende Maßnahmen

d) Die Heizung ist nur Teil des Energieverbrauchs

e) Der Primärenergiebedarf soll niedrig sein

f) Die Wärmedämmung der Außenhülle

g) Opake Außenwände

h) Die Wärmedämmung der Fenster

i) Die neue Energiespar-Haussanierung

Kapitel 7: Erschließung und Außenanlagen

a) Der Regenwasserabfluss

b) Verschiedene Regen-Versickerungsarten

c) Der offene Graben als Vorflut

d) Regenwasser-Nutzung im Hause:

e) Die Anbieter zur Abwasserbeseitigung helfen

f) Garten, Terrasse und PKW-Platz

g) Höhenunterschiede und Mauern

h) Die Gartenbepflanzung, -gestaltung und der PKW-Stellplatz

Kapitel 8: Die Baubeschreibung

a) Zuerst eine Kurz-Baubeschreibung für die Behörde

b) Eine Baubeschreibung für den Keller als Neu-, oder Anbau

c) Baubeschreibung für eine Baumaßnahme ohne Keller

Kapitel 9: Ausschreibung und Gesamtbaukosten

a) Das Leistungs- oder Angebotsverzeichnis wird ausgeschrieben

b) Die Kosten der Planung, Bauüberwachung und Genehmigung

c) Die Denkmalschutz-Immobilie wird noch gefördert

d) Die Grunderwerbssteuer ist eine Umsatzsteuer

e) Unfall- und andere Versicherungen:

f) Außenanlagen können teuer sein:

g) Die Hausanschlüsse für Strom etc.

h) Die Gesamtbaukostenermittlung

Kapitel 10: Die Finanzierung

a) Grundbuch + Pläne

b) Finanzierung, Eigenleistung und Belastung

c) Eigenmittel + Eigenleistung

d) Die Fremdmittel zur Finanzierung

e) Der Notar macht alles amtlich

Kapitel 11: Die Baudurchführung

a) Baumängel vermeiden

b) Besondere Gesetze für das Bauhandwerk

c) Das Leistungsbild für die Planung und Bauüberwachung

d) Die Baudurchführung und Bauleitung

e) Sicherheit gegen Unfälle beim BAU + Umbau

f) Nebenbei: Dieselruß schadet der Gesundheit und dem Klima

g) Die Mängelbeseitigung

Kapitel 12: Ergänzende Informationen und E-Books

a) E-Books, die den Inhalt ergänzen

b) Das Portal: Bau-Information.de

c) Anhang: Formular Generalunternehmer Umsatzsteuer-Ausnahme

Kapitel 1
Welches Wohneigentum?
a) Was kann oder will ich bezahlen?
b) Übersicht über Immobilieneigentumsarten
c) Vor- und Nachteile bei Wohneigentumsarten
d) Die Gebraucht-Immobilie
e) Erwerb durch eine Versteigerung
f) Weitere Wege zum Wohneigentum
g) Fertighaus als Holz- oder Massivbau
h) Der Architekt oder Bauingenieur als ehrlicher Vertreter
i) Festpreis vom Bauträger oder Baugemeinschaft.
a) Was kann oder will ich bezahlen?

Der Traum vom eigenen Haus erfüllt sich in der Fernsehlotterie meistens nicht. Deshalb sollte jeder lieber selbst rechnen, ob er sich nicht vielleicht doch diesen Traum erfüllen kann. Einsparungen bei dem Keller, der Küche, der Ausstattung und der Grundstücksgröße bringen oft die monatliche Belastung, durch rund 30.000 € bis 100.000 € Einsparung unter diejenige einer Mietwohnung.

Weil man sich meistens lange mit dem Traum beschäftigt, kennt man auch die Abkürzungen: EFH, DHH, RH, ETW

Zusammengefasst beim Neubau-Eigenheim zuerst beachten:

1. Richtige Finanzplanung - 60 % vom Nettoeinkommen soll übrig bleiben. Finanzen deshalb genau überprüfen. Kann vielleicht auf das Zweitauto oder den Raucherkonsum verzichtet werden?

2. Preisangebote, Lage des Objekts und wirklichen Bedarf vergleichen. (Dies weiß fast jeder Interessent.) Das billige Schnäppchen kann aber auch von jemandem stammen, der alle 2 Jahre Insolvenz anmeldet, obwohl er das größte Auto fährt und eine gute Bankauskunft (weil er immer betrügt) mitbringt. Dann wird es teuer. Kosten für ökologische und gesunde Baumaßnahmen richtig einplanen (siehe dort).

3. Höhere Leistung bringt höhere Kosten: Bessere Ausstattung und Absicherung sind nicht kostenlos. Kosten für Bürgschaften für Fertigstellung, Gewährleistung und Qualitätskontrollen oder –siegel werden immer auf den Preis aufgeschlagen.

4. Geringes Risiko bei Grundstückskauf vor Baubeginn und Zahlung nach Baufortschritt (wie es beim Architektenbau üblich war und ist). Die Gesamtbaukosten vermindern sich dadurch meistens um die Einsparung der Grunderwerbssteuer für den Hauspreis. Der angeblich teure Bau kann dadurch zum preiswerten Bau werden.

5. Eigengeld und/oder Eigenleistung sollten 20 bis 30 Prozent sein.

6. Machbarer Zeitplan: Der Vorlauf sollte ausreichend sein, damit alle Planungsarbeiten und Besprechungen vor Baubeginn erledigt sind. Beim Fertighaus wird ein Teil der Bauzeit in die Fabrik verlegt. Vorarbeiten, wie Baugrund-Untersuchung, eventuelle Wasserhaltung, Keller- und Fundamentarbeiten, Stellung eines Wasser- und Elektroanschlusses, Herstellung einer Zufahrt, kosten zusätzlich Geld, das eingeplant werden muss und auch Zeit. Ein Terminplan bestimmt dann den Fertigstellungstermin. Von einem gewissen Zeitpunkt an sollte möglicherweise eine Konventionalstrafe festgesetzt werden (beispielsweise nach 6 Monaten).

7. Alle Kosten sollen enthalten sein. Ökologische Maßnahmen aller Art erhöhen zunächst die Baukosten. Kosten der Genehmigungen und einer vielleicht geforderten Prüfung der Festigkeitsberechnung oder Statik, Kosten der Architekten und Ingenieure, der Außenanlagen, der öffentlichen Hausanschlusskosten und Anliegerbeiträge. Wer sich gerne streitet, sollte auch die Anwaltskosten (vorher genau erfragen) einrechnen, denn selten wird ein Prozess gewonnen. Gesundes wohnen und „Home wellness“ sind meistens weitaus preiswerter als häufiger Urlaub, trotzdem müssen die Kosten vorher eingeplant werden.

8. Mit oder ohne Keller bauen? (siehe hier Problemfall Keller?) .

9. Reale Teilung oder Wohneigentum? Zuletzt noch die große Frage, will man beim Wohneigentum mit allen Miteigentümern gemeinschaftlich haften und viel Wohngeld für Arbeiten, Gärtner etc. zahlen - oder kann man sich ein Haus auf eigenem Grundstück erlauben. Die Beantwortung ist von vielen Faktoren abhängig. Häufig werden die Grundstücke so eng bebaut, dass eine reale Teilung, bei der nur ein/e Eigentümer/in im Grundbuch steht, nicht möglich ist. Trotzdem ist jedes Eigentum abgeschlossen. Darum müssen die Bauvorlagen zur Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung bei der Baubehörde – genau wie bei der Eigentumswohnung – eingereicht und von der Behörde genehmigt werden.

10. Kann es auch gebraucht sein? Für und gegen die Gebrauchtimmobilie sprechen fast gleich viele Gründe. Zuerst ein paar Gründe dafür: Oft erheblich geringerer Anschaffungspreis und damit wenig Eigengeld erforderlich Nach Einzug ergeben eigene Arbeiten Eigenleistung. Möglichkeit in Gegenden mit geringem Angebot zu ziehen. Gründe dagegen: Meistens erheblich geringere Wärmedämmung und damit höherer Energieverbrauch. Reparaturarbeiten in oft größerem Umfang notwendig. Wärmedämmung, Heizung und Energiezufuhr müssen häufig verbessert werden.

b) Übersicht über Immobilieneigentumsarten

*Ohne Anspruch auf Vollständigkeit oder Richtigkeit (Bauberater zum speziellen Fall befragen).

c) Vor- und Nachteile bei Wohneigentumsarten

(Wärmedämmung mindestens gemäß EnEV)

Und immer gehört dazu der

ENERGIEAUSWEIS für Wohngebäude - nach dem Bedarf anhand der Hausdaten ermittelt - evtl. mit Vorschlägen zur Verbesserung.

d) Die Gebraucht-Immobilie

Immobilienmakler haben heute meistens damit zu kämpfen, dass Rentner – die in ein privates Alten- oder Pflegeheim einziehen wollen oder müssen – leidvoll erfahren, dass sie weniger für ihr Eigenheim erhalten als ihr Nachbar noch vor wenigen Jahren. „Woher kommt dies?“ fragen sie dann ungläubig. Sie glauben es oft nicht, gehen zum nächsten Makler und bleiben oft bei demjenigen, der ihnen hohe Preise verspricht. Sie verkaufen dann nicht, warten ein Jahr – und schon wieder sind die Preise gefallen. Selbst der „Gutachterausschuss“ der die Preise des Vorjahres gesammelt und ausgewertet hat, liegt folglich mit seinen Preisangaben oft nicht mehr richtig. Die Rufnummer des Gutachterausschusses kann man meistens auf dem Bauamt oder am „Bürgertelefon“ erfragen.

Der Erwerb: Wenn der Nachbar gerade in gleicher Größe und Lage seine völlig gleiche Immobilie verkauft hat, ist der Wert leicht im Vergleichsverfahren zu ermitteln. Doch dies kommt sehr selten vor.. Für die reinen Grundstückskosten gibt es allerdings sehr häufig Vergleichswerte. Der Gutachterausschuss (im Telefonbuch oder bei der Baubehörde die Rufnummer erfragen) kennt meistens die Grundstücks-Vergleichspreise, die allerdings frühestens aus dem Vorjahre stammen können. Bei fallenden Preisen sind die Preise des Gutachterausschusses immer zu hoch und bei steigenden zu niedrig.

Und immer gehört dazu der

ENERGIEAUSWEIS für Wohngebäude - nach dem Bedarf anhand der Hausdaten ermittelt - evtl. mit Vorschlägen zur Verbesserung

e) Erwerb durch eine Versteigerung

Weil die Versteigerungsobjekte meistens oft zu hoch belastet sind, wollen die Banken einen möglichst hohen Preis erzielen. Oft ist liegt dieser Preis nur 10 bis 30 % unter dem Verkehrswert der Schätzung. Und da ist Vorsicht geboten. Allein die heutigen Bestimmungen zur Energieeinsparung machen ältere Häuser oft fast wertlos. Zuerst erkundigt sich der Interessent nach den Versteigerungsobjekten und Terminen: Info bei den Amtsgerichten und z. B. www.immobilien-auktionen.de , www.argetra.de

Dann werden die interessanten Objekte, eventuell mit einem Bauberater zusammen, soweit wie möglich besichtigt, manchmal können auch Nachbarn zusätzlich Auskunft erteilen. Das Ergebnis der Besichtigungen sollten Preislimits unter Einbeziehung aller Kosten und Reparaturen sein. Dann geht es los: Die Versteigerung beginnt und bei 30 % unter der Wertschätzung hat auch die Bank beim ersten Versteigerungstermin häufig ein Limit gesetzt. Vielleicht war ja die Schätzung auch viel zu hoch und orientierte sich an alten Preisen der Gutachterausschüsse. Es kann ja noch preiswerter werden.

Und richtig: Ein nächster Termin wird bekannt gegeben. Innerhalb von 30 Minuten können Gebote aufsteigender Art abgegeben werden. Wer dann den Zuschlag erhält, muss 10 % des Wertes als Sicherheit in bar oder als Scheck mit Bankbestätigung als Anzahlung hinterlegen. Das „Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung von Grundstücken (ZVG 108)“ regelt den Ablauf der Versteigerung genau. Einfach im Taschenbuch vom Verlag C.H. Beck aus München erwerben und schon weiß man mehr.

Interessant wird eine Versteigerung erst, wenn man ein richtiges Schloss in schönster Lage, vielleicht sogar mit Nebengebäuden, ersteigern kann. Dankwart Guratzsch berichtet (14. 3. 04 in WamS), „seit die Kulturstaatsministerin Christina Weiss das Förderprogramm Dach & Fach gekippt hat, ist es um das Überleben bedeutender Kulturdenkmale schlecht bestellt. Auf Auktionen werden Kleinodien der Baukunst nun zu Wurstbudenpreisen feilgeboten.“ Also das Schloss ist in Deutschland billiger als das Einfamilienhaus. Dazu gibt es dann noch Fördergeld, also nichts wie ran!

Bei der Versteigehrung ist er oft nicht vorhanden (rund 1.000,- € + MWST) der

ENERGIEAUSWEIS für Wohngebäude - nach dem Bedarf anhand der Hausdaten ermittelt - evtl. mit Vorschlägen zur Verbesserung.