Read the book: «Свобода в квадрате. Путь от первого метра до личной независимости»
При переходе по QR-ссылке вы получаете доступ к чат-боту, не принадлежащему издательству ООО «МИФ». Издатель ООО «МИФ» не несет ответственности за содержание, точность информации, политику конфиденциальности, а также за любые товары или услуги, предлагаемые на стороннем ресурсе. Ссылки предоставляются исключительно для удобства читателей, и их размещение не означает автоматического одобрения или рекомендации издательства ООО «МИФ». Пожалуйста, ознакомьтесь с политикой конфиденциальности и условиями использования целевого чат-бота. Контент и услуги в нем предоставляются без нашего участия и контроля.
Все права защищены.
Никакая часть данной книги не может быть воспроизведена в какой бы то ни было форме без письменного разрешения владельцев авторских прав.
© Текст. Степанов Ф., 2026
© Оформление. ООО «МИФ», 2026
* * *
Введение
Дорогой читатель!
Перед вами необычная книга. Возможно, вы никогда не мечтали вырваться из офисного рабства, не хотели сами распоряжаться своим временем, даже не задумывались, что можете быть счастливы, занимаясь действительно важным для себя делом. Если так, лучше прямо сейчас отложите «Свободу в квадрате». Всем остальным эта книга даст жизненную стратегию и инструменты для достижения подлинной свободы.
Задайте себе вопрос: чем бы вы занялись, если бы не нужно было думать о деньгах? Ответ у каждого свой, и он подскажет, зачем вам читать эту книгу. Ведь ее главная цель – освободить время, чтобы вы, как и я, всегда принадлежали себе. Каждый день проводили там, где и с кем захотите, творили, любили, путешествовали.
Я знаю способ достичь этой цели и подробно о нем расскажу. Здесь не будет фантастических советов и отвлеченных теорий. Только то, что проверено на практике и действительно работает: книга отражает мой огромный опыт инвестиций в коммерческую недвижимость.
Мне 39 лет, и семнадцать из них я каждый день, каждый час вкладывал сначала заемные, а потом уже свои деньги. Много консультировал, делал объекты не только для себя, но и для других людей. Так мой капитал вырос с нуля до 1 млрд руб.
Сегодня я счастливый многодетный отец, живу за городом, провожу много времени с семьей, путешествую. Преподаю, выступаю, учусь, занимаюсь общественной деятельностью – в общем, трачу время на то, что считаю важным.
По сути, я пишу эту книгу себе в прошлое из своего настоящего. Когда я только начинал, вопросов у меня было намного больше, чем ответов. Я не знал, как выбрать хорошее место; где найти деньги, чтобы купить объект; как построить его выгоднее; как не прогореть на контракте с арендатором; как сдать дороже; как продать один объект и купить два новых… Теперь у меня огромная база знаний, которая позволяет вкладывать деньги максимально безопасно, уверенно и профессионально. И я готов ею делиться.
Но я считаю недостаточным просто передать свой опыт. Я знаю, как нелегко сделать первый шаг и как трудно продолжать, если что-то не получается. Сама по себе книга не сможет вас поддержать, но это сделают участники сообщества, когда вы к нам присоединитесь. В среде единомышленников – людей, устремленных к свободе, – вам будет легче создавать успешные работающие активы. Вы сможете получать реальную поддержку от собеседников, заряжаться мотивацией, обсуждать проблемы, обмениваться опытом, объектами или лайфхаками.
Я настойчиво рекомендую не игнорировать упражнения и не упускать возможность получить обратную связь. Переходя по QR-кодам в конце каждой главы, вы погрузитесь в интерактивную среду, где будете выполнять упражнения и повторять основные идеи. Что же касается порядка чтения, то вы, разумеется, вольны сперва ознакомиться с теми главами, которые считаете самыми интересными и актуальными. Но в первый раз лучше изучить всю книгу по порядку: так вы увидите цельную картину и овладеете полным набором практических инструментов для инвестирования в коммерческую недвижимость. Я шаг за шагом описываю их в каждой главе, следуя логике рассматриваемых процессов.
Может показаться, что инструменты, о которых я рассказываю, доступны только состоятельным людям, но это не так. Опыт и начальный капитал не имеют значения. Эта книга для простых людей – тех, кто уже инвестирует или только планирует начать, а может пока только мечтает об этом. Новичкам она даст уникальную базу знаний, алгоритмы, кейсы, упражнения и сообщество. Действуя поэтапно, вы сможете и создать свои активы, и сохранить их, и увидеть путь к их приумножению. Узнаете, как сделать так, чтобы капитал работал на вас, где бы вы ни находились. Читатель откроет для себя новые способы определения локации, познакомится с авторскими подходами к формированию коммерческих объектов и получит пищу для размышлений. А если вы пока не планируете ничего серьезного, книга поможет шире взглянуть на жизнь и бизнес, чтобы однажды решиться сделать шаг к своей цели.
Широта взглядов – важная составляющая успеха. Поэтому я говорю не только о недвижимости, но и о свободе, и о жизненной стратегии. Осваивая новую сферу или создавая крупный проект, важно понимать, зачем вы это делаете. Деньги ради денег не имеют смысла – речь о том, как вы хотите прожить свою жизнь.
Этот философский вопрос нельзя оставлять без ответа. Но есть и множество других задач, более утилитарных и будничных. Важно развивать умение мыслить, причем независимо. Непрерывный информационный поток, льющийся со всех сторон, и вездесущие консультанты не должны сбивать вас с толку. Чтобы им противостоять, надо иметь собственные знания и внутренние ориентиры, отработать навык находить правильную информацию. А это непросто. Рекламные буклеты девелоперов и объявления на «Авито» порой обманчивы, а советы консультантов зачастую неэффективны. Вы должны сами во всем разобраться и находить ответы на свои вопросы.
Книга подскажет, как к этому прийти. Закончив ее читать, вы будете готовы к действиям: знаний и практических навыков уже будет достаточно, а с поддержкой сообщества проще преодолеть страх.
Почему я решил поделиться знаниями и опытом? Для меня это возможность сделать мир чуточку лучше и увеличить количество единомышленников. Я искренне считаю, что вопросы правильного распределения денег внутри экономики, грамотного их инвестирования важны для государства. Это меняет наши города. От того, как мы строим, в какие объекты вкладываем деньги, зависит облик места, где мы живем, благополучие наших семей, уровень открывающихся рядом с домом спортивных студий, парикмахерских и магазинов. В книге я рассмотрю реальные кейсы, когда помещение нового формата привлекало в небольшой город совершенно уникальные проекты, которые при иных условиях в нем бы не появились.
В моем опыте были десятки интересных случаев, и на их примере я расскажу вам, как шаг за шагом двигался к цели. Что делал, как находил помещение, как подбирал концепцию, изучал ограничения и взвешивал риски, получал разрешения и строил, преодолевая сложности и нередко совершая ошибки. Как искал арендаторов, как договаривался, что именно прописывал в договорах, как определял арендную ставку. Расскажу об экономике объектов, их эксплуатации и особенностях выгодной продажи.
Я рассчитываю создать в России сообщество мыслящих инвесторов в коммерческую недвижимость. Я вижу свою миссию далеко за пределами простого заработка на тех знаниях, которыми овладел. Именно поэтому я хочу открыто и честно поделиться своим опытом.
Эта книга не про теорию, она многослойна. Она про путь. И чтобы пройти его осознанно, шаг за шагом, здесь ваша точка входа.
https://t.me/svobodax2_bot?start=Welcom
Наведя камеру на QR-код, вы получите доступ к чат-боту на основе искусственного интеллекта, который станет вашим помощником и поможет не просто читать, а встраивать идеи книги в свою жизнь и инвестиционную стратегию.
Он задает точные вопросы, предлагает упражнения и помогает удерживать ясность в тех местах, где обычно возникает расфокусировка. Это способ пройти книгу глубже, чем просто глазами, и получить результат.
Во время чтения вам также будет открыт доступ к профессиональному инструменту «Арендный Инвестор» – рабочей среде, созданной для инвесторов. Вы сможете отслеживать рынок, оценивать объекты, системно наращивать насмотренность в коммерческой недвижимости и проверять свои решения на практике. Это инструмент, который помогает увидеть рынок таким, каким его видят опытные игроки.
А если вы пройдете маршрут до конца и покажете сильные результаты, вам станет бесплатно доступен Акселератор Свободных (обычно участие стоит от 500 000 руб.). Это личное сообщество автора – пространство людей, которые осознанно строят стратегию своей жизни и капитала, поддерживают друг друга и движутся к свободе через ответственность и действие.
Этот дополнительный ИИ-слой книги создан для того, чтобы ваш путь стал точнее, глубже и ближе к той версии жизни, которую вы хотите создать.
Глава 1. Свобода и счастье – капитал и деньги. Как работает эта связка?
На пути к свободной и счастливой жизни
В мире уже есть тысячи книг о счастье и свободе, о саморазвитии и личной эффективности – в общем, о том, к чему все мы так или иначе стремимся. И вы, наверное, немало удивлены, встретив эту тему в практическом руководстве по инвестированию. Но я недаром назвал свою книгу «Свобода в квадрате. Путь от первого метра до личной независимости». Я хочу не только объяснить, как заработать на коммерческой недвижимости, но и показать, как ваша личная свобода может быть связана с постепенным созданием капитала и его дальнейшей работой на вас. Ведь сами по себе квадратные метры мало что значат, если ими не выложен путь к свободной и счастливой жизни.
То, что не все люди одинаково свободны, я стал замечать примерно к тридцати годам. К этому времени у меня уже было трое детей (сейчас их четверо), и наша семья жила за городом. Будучи по натуре общительным человеком, я имел множество друзей, среди которых были и предприниматели, и успешные топ-менеджеры, и знаменитости, прославившиеся своим творчеством, и простые офисные работники, и ценные специалисты – все абсолютно разные по характеру и жизненным обстоятельствам, но одинаково молодые и жизнерадостные.
Однако в какой-то момент стало очевидно, что и живем мы все по-разному. И свобода между нами – активными, полными энергии и оптимизма людьми – тоже распределяется по-разному. Я выходил на удаленные совещания по видеосвязи из своего прекрасного благоухающего сада, а мои друзья вынуждены были каждое утро ехать в офис и находиться там до ночи. Они тратили на работу почти все свое время, день за днем. Ведь даже те, кто работает в очень успешных корпорациях на топовых должностях, имеют всего 28 дней отпуска в году. Они не могут проводить все свое время там, где хотят, и с теми, кто им дорог. Не могут много путешествовать, часто бывать на природе, уделять достаточно внимания детям. И конечно, они глубоко этим озабочены.
Это выглядит удручающе и даже трагично. Работа отнимает силы, а для того, чтобы восполнить ресурс и посвятить себя тому, что на самом деле ценно, остаются лишь выходные и эти 28 дней. Получается, что человек – молодой, активный, энергичный, полный созидательной энергии, – может быть по-настоящему свободен меньше месяца в году. Это заставляет задуматься. Но прежде чем отложить книгу и поразмышлять о собственной жизни, обсудим, что мы привыкли понимать под свободой, и попробуем понять, почему мы к ней так стремимся.
Что для нас свобода?
Мне всегда было интересно разобраться, что понимают под свободой активные люди, умеющие зарабатывать деньги. Я провел десятки интервью и сотни опросов среди друзей, коллег и знакомых, и все они говорили, что людям свойственно искажать значение этого понятия. Часто, говоря о свободе, подразумевают лишь свободу слова и волеизъявления; в этом же ключе высказываются и СМИ и международные организации, рассуждающие о степени свободы слова в разных странах. Из-за этого кажется, что свобода – нечто мифическое, недостижимое и дискуссионное.
Но есть и другая свобода – близкая, понятная и доступная каждому человеку. Все мы становимся счастливыми, когда делаем то, к чему лежит душа. Я, как и многие мои друзья и коллеги, воспринимаю свободу именно как возможность быть счастливым. Свобода там, где мы сами решаем, что нам делать. Например, я многодетный отец, живу за городом и, честно признаться, кайфую от этого стиля жизни. Это не значит, что вы будете хотеть того же, что и я, ведь у каждого свои мечты и стремления. Вопрос в том, хватает ли вам свободы, чтобы делать то, что вы считаете по-настоящему важным и ценным.
Быть свободным – значит жить так, как вы хотите, как вам интересно. И при этом важно помнить, что у жизни, увы, нет демоверсий и черновиков. Вы живете сразу начисто. Не будет второго шанса попробовать то, что вы не попробовали, раскрыть свой потенциал или переосмыслить и принять то, что вы отвергли. Безусловно, вы в любом случае оставите след в этом мире. Но глубина его зависит только от вас. Вы выбираете, насколько яркими и насыщенными будут ваши дни, наполнятся ли они любовью, теплом и заботой, создадут ли счастливые воспоминания, которые останутся другим, когда вас не станет. Все это зависит от того, насколько вам удалось раскрыть свой истинный потенциал. Но, растрачивая время жизни на то, чего вы не хотите, вы лишь отдаляетесь от своей цели и вряд ли можете исполнить свое предназначение.
Здесь стоит сделать паузу и подумать о том, о чем вы всегда мечтали. Когда человек перестает мечтать, он теряет связь с собой настоящим и не видит истинных целей. Жизнь становится пустой и поверхностной. Вспомните свои мечты. Они раскроют ваши глубинные устремления и покажут путь к полноценной, насыщенной жизни.
Как же связаны деньги и счастье?
Рассмотрим, как работают деньги и для чего они человечеству. Самое очевидное – деньги были придуманы, чтобы измерять важность, нужность и ценность того, что люди производят и чем обмениваются. Получается, деньги – универсальное мерило вклада человека в жизнь общества.
К сожалению, в наше время это не всегда справедливо. Например, волонтеры, которые спасают жизни и выполняют чрезвычайно важную для общества работу, не получают финансовой отдачи, которой заслуживают. Я и сам очень много времени трачу на общественную работу и благотворительность и считаю, что это долг каждого состоявшегося человека. Однако для удобства рассмотрения денег в экономике и жизни нам придется оставить волонтерскую деятельность и служение за скобками. Эта тема заслуживает отдельного обстоятельного разговора.
Важно: в большинстве сфер деньгами действительно можно измерить то, как наши труд и затраченное на него время отзываются в обществе. А еще в нашей душе. Принимая взамен некую сумму денег, мы словно соглашаемся с тем, как экономика и общество оценивают наш вклад.
Итак, деньги – это еще и механизм обратной связи. Порой мы забываем об этом и воспринимаем свой доход как то, что приносит нам блага и позволяет удовлетворить базовые потребности. Например, мы можем оплатить необходимые товары и услуги, обеспечить себя и семью. Но если взглянуть глубже, то деньги олицетворяют оценку нашего вклада в общество и даже оценку нас самих.
Здесь и возникает связка между деньгами и свободой. За то время, которое вы отнимаете у своей свободной счастливой жизни и тратите на работу, вы получаете обратную связь в форме денег.
Вдобавок деньги – это инструмент, позволяющий сделать жизнь более безопасной и предсказуемой, раскрыть свой потенциал, реализовать творческие, волонтерские и любые другие затратные проекты, позаботиться о тех, кто вам дорог. Наша с вами задача – научиться воспринимать деньги именно как инструмент и обратную связь. Это нелегко. Нельзя увеличить свой доход одной силой мысли. Но если держать в уме, что вы меняете на деньги собственную свободу и ваш вклад в общественное благо должен быть оценен по достоинству, это изменит ваше представление о жизни. Вы станете иначе относиться и к проектам, которыми занимаетесь, и к результатам, которых достигаете, и к своему будущему в целом.
Сейчас предлагаю вам прервать чтение «Свободы в квадрате» и выполнить практическое задание. Упражнение 1 может показаться элементарным и почти не требующим усилий. Но именно его результат станет отправной точкой, от которой во многом зависит ваш дальнейший путь. Постепенно интенсивность и сложность заданий будут нарастать.
Упражнение 1. Ваш вклад и его оценка
https://t.me/svobodax2_bot?start=Exercise-01
Свежим взглядом оцените, соответствует ли полученный отклик вашему вкладу и затраченным усилиям. Действительно ли ваши труд и время стоят столько, сколько вам за них платят? Для удобства используйте таблицу. Кроме столбцов «Усилие» и «Результат» обязательно заполните столбец «Выводы».
Ответ, который вы даете, очень важен. Если вас все устраивает – хорошо. Но если поняли, что ваш вклад существенно недооценен, задумайтесь. Ваша нынешняя жизнь – не демоверсия: второй попытки не будет. Подумайте, что вы можете сделать сейчас, чтобы изменить представление окружающих о вашем труде и зарабатывать больше.
Рекомендую возвращаться к этому упражнению регулярно и продолжать вести эту таблицу на протяжении всего чтения этой книги. Так у вас будет возможность наглядно оценить изменения, которые будут происходить в вашем мировосприятии.
Механика капитала: от беличьего колеса к снежному кому
Для того чтобы использовать деньги как инструмент, нужно сперва понять, как они устроены. Вам наверняка знакомы базовые правила финансовой грамотности, но давайте сейчас быстро повторим те из них, которые важны для дальнейшей работы с книгой.
Зарабатывая и тратя весь доход только на потребности, вы создаете замкнутый круг – своего рода беличье колесо. При этом не важно, получаете ли вы зарплату от компании или имеете свой бизнес с постоянным денежным потоком; неважны даже размеры суммы. Суть в том, что вы обмениваете свою свободу на деньги, а деньги – на блага. Этот процесс требует вашего постоянного участия и не позволяет сберегать ресурсы. Выпрыгнуть из беличьего колеса можно, только перенаправив часть дохода в активы, которые в будущем обеспечат вам денежный поток, не требующий вашего постоянного участия. Именно с помощью этих денег (часть которых стоит реинвестировать) необходимо удовлетворять свои потребности, выходящие за рамки обычных нужд: покупать дорогую машину, дом или квартиру побольше. Конечно, вы можете делать это и с зарплаты, и никто вас не осудит, но вы должны при этом сознавать, что это ваш выбор. Выбор всю жизнь бегать в беличьем колесе.
Первым шагом на пути к свободе может стать выделение некоторой суммы из общего дохода, чтобы положить их на вклад. Да, это спорный подход: банковские проценты не дают той прибыли, которой заслуживает вложенная сумма. Но я уверен, что если вы еще не разбираетесь в инвестировании и не можете найти более выгодный и при этом надежный вариант, то простой депозитный вклад станет верным начальным шагом.
Но то, что хорошо на старте, для дальнейшего пути может уже не годиться. При пассивном инвестировании вы всегда теряете значительный потенциал роста капитала. Нужно ответственно относиться к собственным деньгам и двигаться дальше: искать более подходящие активы для вложений, такие, которые будут полностью вас обеспечивать без вашего участия. Причем важно разбираться в вопросе самостоятельно, не надеясь на консультантов, инвестиционные компании и советы экспертов. Их помощь может быть временным компромиссом, но для получения максимальной выгоды вы должны взять на себя полную ответственность за свои средства.
Активы, в которые вы инвестируете, могут быть разными. Я выбрал коммерческую недвижимость. Сначала это были небольшие объекты, куда я вкладывал свои скромные тогда накопления и деньги, взятые взаймы у друзей. Потом я стал наращивать масштаб: мои активы становились крупнее и многочисленнее, я уже использовал в основном ипотечные и другие кредиты (подробнее об этом я расскажу в соответствующих главах).
Так я постепенно создавал «снежный ком». И если беличье колесо, делая один оборот, возвращает вас к начальным условиям, то снежный ком за этот же цикл создает значительный ресурс пассивного дохода, что открывает огромные возможности для раскрытия вашего потенциала.
Беличье колесо и снежный ком похожи: оба вращаются, оба требуют усилий с вашей стороны. Но колесо нужно вертеть изо дня в день год за годом, иначе оно остановится, и вы останетесь ни с чем. А снежный ком, который вы столкнули с горы, оборот за оборотом набирает скорость и объем без вашего участия. Поэтому ваша ключевая задача – изменить механику создания капитала, перейти от беличьего колеса к снежному кому.
Четыре элемента жизненной стратегии
Понимая, как работает связка «свобода и счастье – капитал и деньги», мы можем выстроить жизненную стратегию, которая позволяет достичь желаемого. Для меня она в упрощенном виде выглядит так:
1. Понять, чего вы хотите достичь. Это ваши цели, ваше «зачем». То, ради чего вы сможете преодолеть любые преграды и найти верный способ прийти к этим целям. Сначала «зачем», потом «как».
2. Взять на себя полную ответственность за свои деньги. Осознать, что это обратная связь от мира: соглашаясь на небольшое вознаграждение, вы позволяете другим недооценивать свой вклад в общество. Распределяя свои доходы, вы сами решаете, будете ли вы всю жизнь крутить колесо или выйдете на другой уровень.
3. Перейти от «беличьего колеса» к «снежному кому». Такому, который, катясь с горки ваших инвестиций, с каждым оборотом становится все массивнее и приносит все больший доход.
4. Раскрыть свой потенциал. Когда зарабатывание денег уже не отнимает все ваше время, вы можете стать тем человеком, которым всегда хотели быть, реализовать свои мечты, достичь вершин, найти свое истинное предназначение.
Итоги
Человек, который взял на себя ответственность за свои деньги и решил перейти от «беличьего колеса» к «снежному кому», быстро становится наполненным. Он начинает иначе воспринимать жизнь и по-другому смотрит на проекты, которые ему предлагают, ищет альтернативы. По-другому оценивает себя, по-другому общается с родными и близкими. Осознав, что время жизни ограничено, человек стремится его беречь и всерьез работает над будущим, свободой и счастьем – своими и своих любимых.
https://t.me/svobodax2_bot?start=Chapter-01
Абсолютная ответственность дарит самоуважение. Сами по себе деньги – даже миллионы, даже десятки миллионов – не сделают вас счастливыми. Важен путь, осознание, что вы хозяева своей жизни и только вам решать, как вы ее проживете. Когда вы цените каждую свою минуту, вы не можете быть расточительными: не тратите время на ненужные эмоции, скучные проекты или бессмысленные разговоры. Это в корне меняет отношение окружающих к вам – и ваше отношение к себе тоже.
Глава 2. Чего мы сто́им? Личная валюта человека и способы укрепления ее курса
Все мы знаем, что время – деньги. А в прошлой главе пришли к тому, что время, потраченное на зарабатывание денег, в сущности и есть свобода. Но задумывались ли вы когда-нибудь, как оценить время и свободу и сколько они на самом деле должны стоить?
Поговорим об этом подробно и максимально серьезно.
Личный коэффициент полезного действия
В физике есть понятие коэффициента полезного действия (КПД). Используется оно и на производстве, где, например, высчитывают, какое количество деталей изготавливает сотрудник за смену. Можно применить его и к оценке личного времени, потраченного на работу. Это просто: разделите время, уходящее на зарабатывание денег, на получаемое финансовое вознаграждение. Если вы работаете 5 дней в неделю по 8 часов, то в месяц у вас получается в среднем 20 рабочих дней, или 160 часов, или 9600 минут. Разделив свою месячную зарплату на 20, 160 или 9600, вы получите, соответственно, стоимость дня, часа или минуты вашей работы. Это ваша личная производительность в денежном эквиваленте.
Вашу личную валюту можно представить как стоимость времени, потраченного на зарабатывание денег. И ее курс будет тем выше, чем эффективнее вы используете время, наращивая производительность. За одно и то же время можно зарабатывать самые разные суммы, поскольку личную производительность, как и КПД, можно повышать. О том, как этого добиться, мы поговорим совсем скоро.
Несколько лет назад я много думал о том, в какие проекты входить, а от каких отказываться. Мне нужны были критерии, позволяющие получить оптимальный результат. Сначала я ориентировался на интерес: «Делай то, что любишь, и будешь счастлив». Но потом интересных проектов стало слишком много. Так бывает всегда, если человек увлеченно работает и развивается в своей области.
Именно тогда я впервые пришел к понятию личной валюты. Эта концепция стала для меня универсальной: она применима не только к принятию рабочих и финансовых решений, но и к жизненной стратегии в целом.
Тотальная переоценка
Личная валюта отражает стоимость вашего времени. А как мы помним, время – это свобода и единственный ресурс, позволяющий воплотить свое предназначение. Поэтому будет разумно перестроить привычный способ мышления и научиться оценивать происходящее, используя личную валюту.
Такой подход позволяет по-новому, трезво взглянуть на стоимость вещей. Применим он и к карьерным возможностям и перспективам. Перед переходом на новую должность подумайте, сможете ли вы на самом деле зарабатывать больше, или из-за возросших обязательств вам придется тратить много дополнительных минут, так что реальной выгоды в личной валюте вы не получите. Выбирая новый проект, подсчитайте, сколько времени он отнимет и позволит ли укрепить курс вашей валюты.
Да, его можно укреплять.
Для начала откажитесь от привычки тратить время на то, что не приносит вам счастья. Скроллинг ленты в соцсетях, дежурная переписка в чатах, просмотр новостей, элементарная прокрастинация… Или должность, на которой бо́льшую часть вашего времени занимают скучные совещания и рутинные задачи. Это могут быть и вещи, которые вы покупаете «на автомате», не соотнеся их стоимость в вашей личной валюте с ценностью, которую они вам дают. Для каждого список будет своим, но суть не меняется: отказываясь от пустой траты времени, вы укрепляете свою личную валюту.
Можно подойти к этой задаче и с другой стороны – через повышение производительности. Подумайте, можете ли вы зарабатывать больше за единицу времени и что для этого нужно. И если вам удается найти решение, то новая модель телефона, которую я приводил в пример выше, для вас дешевеет. Вы можете купить ее за меньшее количество минут своей жизни. Меньше свободы тратите на квартиру, машину, на то, чтобы купить детям все необходимое к школе.
Когда вы начинаете оперировать личной валютой, минутами жизни, ваше сознание меняется. Вы становитесь бережливыми, эффективными и рациональными. И это уже огромный шаг на пути к накоплению капитала, ведь вслед за повышением личной эффективности идет рост эффективности финансовой, и все вместе это высвобождает ваши ресурсы и позволяет вам раскрыть свой потенциал. Кроме того, в процессе изменений вы начинаете четко осознавать свои приоритеты и ценности, что помогает ставить долгосрочные цели и постепенно формировать полноценную жизненную стратегию.
Жизненная стратегия может быть основана на разных активах. Я выбрал для себя коммерческую недвижимость и рассказываю именно о ней. Объясняю, как сделать ее фундаментом свободы, источником доходов и уверенности в себе. Но даже если вы не захотите связывать свою жизнь с недвижимостью, понятие личной валюты все равно будет играть очень важную роль в вашем восприятии себя и мира. Поэтому предлагаю еще немного углубиться в эту тему и выполнить одно трудное, но важное упражнение.
Упражнение 2, часть 1. Валютный резерв
https://t.me/svobodax2_bot?start=Exercise-2_1
Предлагаю вам вместе со мной измерить собственные валютные запасы. Возьмите бумагу и ручку – посчитаем, сколько лет жизни нам осталось. На момент написания этих строк мне 39 лет. Средняя продолжительность жизни мужчин в России составляет 68 лет (женщин – 78 лет)1. Конечно, всем хочется прожить дольше, но заранее этого не узнаешь, так что будем опираться на средние показатели.
Отнимите от средней продолжительности жизни ваш нынешний возраст. Для меня это выглядит так: 68–39 = 29 лет. Вычтите время на сон (около 30% ежедневно) и непредвиденные ситуации. У меня получилось еще минус 10 лет. И поскольку 29–10 = 19, то выходит, что мне остается лишь 19 «чистых» лет бодрствования. Их я могу потратить на общение с дорогими мне людьми и заботу о них, на любовь и наслаждения, отдых, творчество и благотворительность, работу и бизнес, интересные проекты и важные для меня достижения, передачу знаний и опыта, написание книг. Всего 19 лет. Это около 6935 дней, 166 440 часов или 9 986 400 минут. Совсем немного.
Выполняя это упражнение, старайтесь не углубляться в детали: не так важно, 30 или 25% времени вы потратите на сон и сколько именно решите заложить на форс-мажоры. Это примерный расчет, но он крайне важен. Будьте честны с собой и взгляните на полученную цифру. Что вы о ней думаете? Насколько она велика? Как вы хотели бы провести эти оставшиеся минуты? Задумайтесь об этом очень серьезно, а затем возвращайтесь к чтению.
Несколько слов о целях и ценностях
Для того чтобы жить не на автопилоте, необходимо помнить о целях и ценностях. И здесь я немного расскажу о своих, чтобы стало понятно, о чем речь.
У меня четверо детей, и мне очень важно проводить время с ними. Быть классным отцом – пожалуй, наиболее значимая моя цель сейчас. А еще я считаю своим долгом помогать людям: заниматься благотворительностью, участвовать в общественной деятельности. Это приносит мне колоссальную отдачу: посвящая свое время другим, я сам заряжаюсь еще сильнее.
Есть у меня и другие ценности, наполняющие жизнь, делающие ее такой, какой я хочу ее видеть. Например, я люблю бывать в лесу, собирать грибы, ходить на рыбалку. Читать книги и играть в футбол, слушать музыку и в одиночестве прогуливаться по парку. Мне нравится путешествовать, смотреть на море и горы, водить машину. Я считаю важным поддерживать свою физическую форму, практикую медитации. Ценю свою загородную жизнь и возможность начать утро понедельника с чашки кофе в саду.
Ваши цели и ценности могут быть совсем другими. Важно, чтобы вы знали их и помнили об их существовании. Когда вы живете в соответствии с ними, то наполняетесь энергией. Вам легче преодолевать трудности, и вы понимаете, ради чего это стоит делать.
Выстраивая свою жизненную стратегию, важно осознавать, зачем она вам нужна, для чего вы хотите высвободить время, зарабатывая деньги и создавая свой капитал, в чем заключаются ваше счастье и смысл вашей жизни.
Поразмышляйте об этом. А когда будете готовы продолжить, давайте вместе выполним вторую часть начатого упражнения.
Упражнение 2, часть 2. Реальная оценка
https://t.me/svobodax2_bot?start=Exercise-2_2
Предлагаю зафиксировать основанные на наших целях и ценностях планы и мечты, воплотить которые мы хотим до конца жизни. Уделите этому хотя бы 15 минут, сосредоточьтесь и не отвлекайтесь ни на что другое.
Кажется, что это простая задача, но на деле все чуть сложнее. У вас может возникнуть желание проигнорировать упражнение или набросать первые попавшиеся идеи и пойти дальше, но это плохой подход. Лучше закройте глаза и задумайтесь о том, что для вас важно, какой вы хотите видеть свою жизнь и что мечтаете оставить после себя. Потом откройте глаза и запишите все это.
Я, например, хочу создать компанию в сфере искусственного интеллекта в недвижимости, которая будет приносить прибыль свыше 10 млрд руб. в год. Построить два дома: в горах Кавказа и на сочинском побережье. Оборудовать собственный крупный тепличный комплекс в Краснодарском крае, откуда я родом. Производить свежие овощи круглый год – моя мечта с детства. А еще хочу основать свой университет инвестиций и бизнеса, написать 10 полезных людям книг и создать впечатляющее общественное пространство.
Есть у меня и более приземленные планы: 6 месяцев в году путешествовать вместе с близкими, посетить 100 стран, усыновить ребенка, научиться играть на гитаре, иметь собственный самолет, пусть и небольшой, прочесть более 500 книг, ежегодно пробегать на соревнованиях десятикилометровую дистанцию и вплоть до глубокой старости быть способным подтянуться не менее 15 раз.
А какие планы вы себе наметили? Наложите их на свой валютный резерв, подсчитанный выше. И чтобы не выпадать из реальности, вычтите из тех лет, которые вам остались, то количество времени, которое у вас сейчас занято зарабатыванием денег.
Мысленно соотнесите полученные годы, дни и минуты со списком планов и поставьте оценку сложившейся ситуации. Пользуйтесь десятибалльной шкалой, где 0 – «катастрофа, времени не хватит ни на что», а 10 – «идеальное положение вещей, вы все успеваете даже с запасом». Запишите эту оценку. Теперь давайте разберемся, что она значит.
Оценка результатов
От 0 до 5 баллов: пора бить тревогу. Вам нужно прямо сейчас переосмыслить происходящее, задуматься, ради чего вы живете, стоит ли вам тратить время на то, что заведомо не принесет результатов, о которых вы всегда мечтали, и подумать, не живете ли вы чужой жизнью. Ваша личная валюта в упадке, вам срочно нужно укреплять ее курс. Личная стратегия поможет вам постепенно перейти на следующий уровень.
От 6 до 8 баллов: зона турбулентности, одно неверное движение – и вы рискуете пойти ко дну. Вам необходимо сохранять осознанность и не забывать о своих целях. Ваша валюта в средней зоне, что позволяет совершать определенные маневры, но все же требует внимания. Расставьте приоритеты и разработайте стратегический план развития.
От 8 до 10 баллов: ситуация выглядит оптимистично, но вам нужно убедиться, что вы не попали в одну из ловушек восприятия. Первая – молодость: кажется, что у вас еще все впереди и вы все успеете, но вам пока трудно реально оценивать, сколько времени потребуют те или иные достижения и сколько лет жизни могут отнять трудности, которые, скорее всего, возникнут на вашем пути. Вторая ловушка – инерция: возможно, вы плывете по течению и обманываете себя, считая, что у вас вроде бы все уже есть, не замечая своих истинных желаний и потребностей. Вы не очень понимаете, куда именно вам нужно двигаться и зачем.
При необходимости пересчитайте результат. Задумайтесь, насколько осознана ваша жизнь и амбициозны намерения. Даже если ваша валюта крепка, важно и дальше уверенно смотреть в будущее, не останавливаясь в своем развитии, и личная стратегия в этом поможет.
Личная стратегия как способ укрепления личной валюты
Личная стратегия напрямую связана с курсом личной валюты. На каком месте шкалы вы бы ни находились, вам пригодятся стратегические инструменты, чтобы подниматься выше или сохранять текущее положение, не утрачивая интерес к жизни. Личная стратегия содержит ряд принципиально важных решений; она предполагает отказ от того, что только отнимает ваши ресурсы, и, напротив, поиск новых каналов для восполнения и накопления запасов энергии. Она ведет вас к достижению целей и максимальной самореализации.
Я выделяю три ключевых элемента личной стратегии.
1. Личная эффективность. Это ваш КПД: эффективность минут, проведенных на работе, в пересчете на деньги, которые вам платят.
2. Курс личной валюты. Выраженная в минутах вашей жизни цена, которую вы платите за покупку вещей, за проекты, в которых участвуете, в целом за все, что вас окружает.
3. Оценка своих реальных возможностей. Осознание того, сколько вам осталось времени на воплощение своих планов, на жизнь в соответствии с собственными ценностями и достижение своих целей.
Есть и четвертый пункт: понимание того, что личная стратегия связывает эти элементы воедино и что выстраивать ее нужно с учетом их всех.
И теперь, зная, что личная стратегия позволяет максимально реализовать свой потенциал, разобравшись, из чего она состоит, мы можем поговорить об освобождающем ресурсе, которому посвящена эта книга.
Конечно, речь пойдет о коммерческой недвижимости. Напомню: обеспечивать вас капиталом способны и другие активы, их точно так же можно встроить в личную стратегию. Но я буду говорить о недвижимости, поскольку именно она помогла мне освободиться.
Владея объектом, я могу получать доход, находясь в любой точке мира и занимаясь тем, что соответствует моим целям и ценностям. Мой актив обеспечивает мою личную валюту. К тому же недвижимость надежна. Во время любых кризисов и перемен, когда курс национальной валюты падает, такие активы дорожают. Надежность также выгодно отличает инвестиции в них от вложений в бизнес: управлять последним гораздо сложнее и риски в нем намного выше.
Важно осознать, что коммерческая недвижимость – актив, позволяющий вам стать свободнее, и ресурс, на котором вы, как и я, можете выстроить свою личную стратегию.
Я намеренно не углубляюсь в вопросы о поисках смысла и ценностей: этот путь каждый должен пройти самостоятельно, я могу лишь поделиться опытом, но не вправе указывать, как именно вам жить и к чему стремиться. Читая книгу, не забывайте об этой главе и упражнениях, которые вы выполнили. Помните о вашей личной стратегии, вашей валюте, планах, которые вы хотите успеть воплотить, – и добро пожаловать в мир коммерческой недвижимости!
Итоги
Коммерческая недвижимость – это «денежная корова», постоянный генератор финансового потока. Инвестируя свой капитал (собственный или заемный) в эту сферу, вы создаете ресурс, который в будущем позволит финансировать достижение ваших целей.
https://t.me/svobodax2_bot?start=Chapter-02
Ваша личная валюта – стоимость времени, потраченного на зарабатывание денег, и ее курс тем выше, чем эффективнее вы используете свое время. Выбирая новый проект, посчитайте, сколько времени он отнимет, и определите, позволит ли он укрепить курс вашей валюты.
Глава 3. Недвижимость. Основные понятия и принципы получения дохода. Стратегии и цели
Вы уже убедились, что для крепкой личной стратегии нужен надежный фундамент – актив, который будет приносить стабильный доход, освобождая вас от необходимости бо́льшую часть времени тратить на зарабатывание денег. Почему я предлагаю выбрать именно недвижимость, когда вкладывать средства можно во что угодно, от привычных всем акций до условного биткойна? Прежде всего потому, что я сам когда-то остановился именно на недвижимости (хотя успел попробовать и вложения на фондовом рынке). На то у меня были свои причины.
Три причины остановить свой выбор на недвижимости
Во-первых, недвижимость предметна, осязаема и понятна. Это не абстрактные акции и облигации, а вполне конкретные помещения в зданиях, мимо которых мы ходим и ездим каждый день. Благодаря предметности недвижимость гораздо проще самостоятельно оценивать, а независимость от «экспертов» экономит средства и делает решения более зрелыми и взвешенными. Вы можете сами зайти в помещение, осмотреть его и даже пощупать, уловить атмосферу, сесть напротив и посчитать проходимость, оценить, насколько престижен район, узнать, сколько платят арендаторы за площадь. Все сравнительно просто и понятно.
Во-вторых, недвижимость не зря называют губкой инфляции. Во время кризисов, когда деньги обесцениваются, ее стоимость растет. Впрочем, растет она практически всегда. Как говорится, господа, покупайте землю: этот товар больше не производят. Действительно, недвижимость как актив развивается в условиях дефицита. Это очень важный тезис. Пространства для жизни и деятельности нужны там, где уже сосредоточена человеческая активность: в центрах городов и районов. Но там уже все застроено, и число новых локаций почти не растет. Да, появляются новые районы и даже города, но и у них есть пределы роста. И главное: выбирая актив для вложения, вы сами можете оценить этот дефицит. Приехать на место и посмотреть, насколько много похожих площадок рядом и насколько они востребованы.
В-третьих, недвижимость защищена законом. Право на частную собственность закреплено в Конституции и надежно охраняется. Инвестиции в эту сферу открывают очень далекий горизонт: активы в недвижимости сначала освобождают вас, а потом работают на ваших детей и, возможно, даже внуков. Поэтому фундамент личной стратегии должен быть наиболее прочным.
Эти три причины стали для меня решающими, и я выбрал инвестировать именно в эту сферу.
Важно учитывать, что недвижимость бывает разной. Давайте разберемся в ее видах – на практическом уровне, без заумных классификаций.
Разные виды недвижимости: особенности и подводные камни
Говоря о видах недвижимости, я намеренно ухожу от цитирования справочников и Земельного кодекса. Предлагаю обойтись без сложных схем и лишних теоретизирований, поскольку нам, как частным инвесторам, от них нет никакой пользы.
Для нас важно, что недвижимость бывает жилая и нежилая. К жилой относятся, например, квартиры, загородные дома, дачи, апартаменты. Нежилая – это склады, производственные помещения, гостиницы, офисы, помещения для торговли и т. п. Кроме зданий и построек, есть земли, и я их разделяю на три условные категории: предназначенные для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), земли сельхозназначения (с разными вариациями допустимых норм строительства) и земли промышленности (в том числе участки под коммерческую и торговую деятельность, склады и производства).
«Квартира в долгосрочную аренду – простой способ получать постоянный пассивный доход, так как желающие снять квартиру есть всегда. Инвестору достаточно найти добросовестных жильцов на длительный срок, заключить договор и ежемесячно получать прибыль.
По данным Аналитического центра «Домклик», долгосрочная аренда приносит сравнительно высокий доход в промышленных городах, а также городах с нестабильным спросом на туризм. Наибольшую доходность долгосрочная аренда может принести в Орле (30,5%), Майкопе (28,1%) и Ижевске (25,5%). От тройки лидеров немного отстают Курган (23,6%), Чита (20,5%) и Киров (19,8%)2. В этих городах выросла и стоимость жилья – более, чем на 10% – что, соответственно, отразилось и на потенциальной доходности от долгосрочной аренды.
Если цель инвестора получать максимально высокую доходность, при этом он готов заниматься регулярным заселением и выселением жильцов, то подходящий для него вариант – сдавать жилье в посуточную аренду. Краткосрочная аренда стала наиболее прибыльной инвестицией в большинстве городов-миллионников и туристических городах.
Лидером по доходности стал Геленджик – по итогам года сдача квартиры посуточно принесла доходность на уровне 42,5%. Черноморский город-курорт занял первое место и по размеру чистого дохода после уплаты налогов от посуточной аренды: более 2,4 млн руб., что больше, чем у Москвы (около 2,1 млн руб.) и Сочи (2 млн руб.). На втором и третьем местах – Казань (31,2%) и Санкт-Петербург (30,3%). В Казани краткосрочная аренда позволила заработать после уплаты налогов более 1,5 млн в год, а в Санкт-Петербурге – около 1,8 млн рублей.
В городах, где стоимость жилья по итогам года снизилась, а туристический поток невысокий, наиболее прибыльной инвестицией стал бы вклад средств, полученных от продажи жилья. Вклады стали наиболее прибыльной инвестицией в Омске, Челябинске и Самаре, а также столицах нефтяных регионов ХМАО и ЯНАО – Ханты-Мансийске и Салехарде. Наибольшая доходность отмечена в Астрахани и Пензе (по 12,7%), а наименьшая – в Салехарде (12,1%). При этом в Салехарде вклад принесет самый высокий чистый доход – 755 тыс. руб.»
Максим Шаров, PR-директор «Домклик»
Для себя из всех этих категорий я выбрал коммерческую, а точнее, торговую недвижимость – объекты, предназначенные для розничной торговли или оказания услуг: большие и маленькие торговые центры, отдельно стоящие или встроенно-пристроенные павильоны, коммерческие площади на первых этажах жилых домов, нестационарные торговые объекты и здания для стрит-ретейла (выстроенные в одну линию помещения с отдельными входами). Это мой основной профиль.
Нормы доходности в российской жилой недвижимости, по моим данным, сейчас составляют лишь 4–6% (более подробная информация об этом приведена в приложении 1). Конечно, квартиры можно перепродавать, но спекуляции – очень зыбкое поле, на котором трудно строить жизненную стратегию. Для себя я решил, что мне это не подходит, и выбрал недвижимость коммерческую. Такие объекты не ограничиваются торговыми точками. Есть еще склады, офисы, гостиницы, площади под производство.
В последние годы очень популярно инвестировать в склады. Это действительно может оказаться прибыльным, но лишь для тех, кто понимает все тонкости работы складского комплекса, способен построить подходящее помещение со всей необходимой инфраструктурой и готов терпеть убытки от частой смены арендаторов. Дело в том, что компании, которые снимают склад или торговую площадь, очень по-разному относятся к арендуемым объектам. Магазины, рестораны, аптеки и салоны красоты приносят прибыль, а склад – это инфраструктура, которая требует издержек.
Другое дело склады. Изменился масштаб бизнеса – арендатор съезжает. У компании финансовые проблемы – первым делом сокращают товарные запасы и экономят на складах.
В офисном бизнесе тоже есть свои особенности, и главная – затраты на обслуживание. В деловом центре всегда суета: много маленьких компаний, кто-то съезжает, кто-то заезжает, арендаторам постоянно необходим сервис: клининг, сантехник, электрик… А магазины обычно сами занимаются уборкой и имеют свой штат обслуживающих специалистов. С ними не нужно постоянно коммуницировать, и это тоже дает намного больше свободы.
Еще сложнее обстоят дела с бизнесом гостиничным. Здесь нужно разбираться в специфике отрасли, быть в постоянном контакте с арендатором. К тому же такой бизнес сложно масштабировать, особенно когда речь идет о работе с небольшими игроками рынка.
Примерно та же ситуация с производственными площадями: сотрудничая с мелкими компаниями, нужно понимать все их нужды и тонкости работы, а крупные промышленники обычно строят себе помещения самостоятельно под свой запрос, готовые варианты их не интересуют.
Зная обо всех этих трудностях, я сделал выбор в пользу недвижимости для торговли. Это простая и понятная сфера для инвестиций, где арендаторы держатся за снятую площадь, ведь она для них – прямой источник выручки. Но мне было важно кое-что еще. А именно то, что торговая недвижимость окружает нас повсюду. Мы часто заходим в магазины, кафе, аптеки, банки, парикмахерские. Приятно иметь дело с тем, что потом будешь видеть каждый день, что непосредственно относится к жизни простых горожан. А еще, работая с такими объектами, несложно тренировать насмотренность, и постепенно начинаешь лучше понимать, как устроен этот бизнес и что для него важно. Мы можем инвестировать правильнее, просто живя и внимательно наблюдая за происходящим вокруг.
Арендный бизнес в коммерческой недвижимости: механизм работы
Предлагаю поговорить о том, как заработать на сдаче коммерческих помещений внаем. Для начала уточним терминологию.
Арендодатель – это вы. Будучи в то же время инвестором (вкладывая свои деньги), вы находите помещение, покупаете (становитесь его собственником) и сдаете площадь арендатору – владельцу магазина, филиала торговой сети и т. п. Он ежемесячно вносит арендную плату (желательно индексируемую – чтобы она регулярно повышалась).
Да, порой арендаторы меняются: старые уезжают, появляются новые. Но если вы вложились в правильный объект, эти перемены не создадут вам проблем. К тому же к такой ситуации можно подготовиться заранее (как именно – расскажу на страницах этой книги).
Таким образом, пассивный доход в недвижимости – вполне реалистичный сценарий, если правильно выбрать локацию и объект, купить его по разумной цене, верно рассчитать аренду и предусмотреть индексации, грамотно выстроить отношения с арендатором и переложить на него все связанные с объектом затраты. Когда эти условия соблюдены, бизнес работает как швейцарские часы. Чтобы минимизировать свое участие, вам потребуется лишь бухгалтер, который будет следить за налогами, вовремя оплачивать коммунальные услуги и перевыставлять счета арендатору. Иногда нужны электрик или сантехник, но при правильно организованном управлении это редкость.
Если продумать все шаги и использовать мои инструменты, вам останется лишь получать арендную плату. Присутствие больше не требуется: недвижимость обеспечивает вам доход и позволяет распоряжаться временем по своему усмотрению.
Несколько отличается от описанного выше механизм коллективных инвестиций через паевые инвестиционные фонды – ПИФы. В этом случае специализированные компании вроде Aktivio или SimpleEstate покупают объект недвижимости, оформляют его на отдельное юридическое лицо и затем продают по частям. Это удобно для инвесторов, которые пока не обладают достаточным капиталом, чтобы приобрести целый объект в собственность. А еще это хорошая возможность протестировать формат инвестиций в недвижимость и ближе познакомиться с арендным бизнесом3.
Стратегии инвестирования в недвижимость
Пора поговорить о стратегиях, ведь от них зависит и тактика – то, как именно вы будете двигаться дальше, какие действия предпримете.
Для того чтобы определиться со стратегией, задайте себе вопрос: какова ваша цель инвестирования в недвижимость? Вам будет легче на него ответить, зная о шести основных типах стратегий, не считая стартовой.
1. Максимизация доходности. Цель этой стратегии – получать агрессивную высокую доходность. Этот вариант подходит тем, кто хочет глубоко погрузиться в работу с недвижимостью, и подразумевает, что вы будете постоянно подбирать объекты, вести переговоры, заниматься реконструкциями, перепродавать площади. Вы сами формируете высокодоходные объекты и готовы рискнуть вложенным капиталом ради возможной выгоды.
2. Получение пассивного дохода. Самая распространенная стратегия. Недвижимость нужна вам, чтобы сформировать подушку безопасности или создать накопления для себя и семьи, обеспечить стабильный доход и высвободить время. Вы не рассчитываете на агрессивно высокий доход, но вам важно, чтобы деньги приходили на счет вовремя, регулярно и без вашего участия.
3. Сохранение капитала. Если у вас уже есть значительная сумма, вам важно защитить ее от инфляции, причем так, чтобы при необходимости ее было легко получить назад. Вам требуется что-то вроде счета в банке, но более надежное и доходное. Следуя этой стратегии, в первую очередь обращайте внимание на ликвидность объекта: она должна быть очень высокой. Обычно это помещения с внушительной проходимостью, расположенные в центре города.
4. Наследование капитала. Ваша цель – сформировать доходный актив, чтобы через какое-то время передать его наследникам. Эта стратегия аналогична получению пассивного дохода, с той лишь разницей, что здесь вы стремитесь выбрать особенный объект, подходящий конкретному человеку и подчеркивающий ваши чувства к нему.
5. Максимизация престижа. Инвестирование в недвижимость уже само по себе поднимает ваш престиж в глазах окружающих, ведь быть рантье (держателем доходных активов) – это круто. Но чтобы выглядеть еще круче, важно с умом выбрать объект вложений. Он должен быть расположен в топовой локации и либо занят узнаваемым, интересным арендатором, либо предназначен для такового. Конечно, такие объекты стоят дорого, однако, следуя этой стратегии, вы не рассчитываете на высокую доходность, а создаете свой имидж.
6. Развитие собственного бизнеса. Приобретая помещение под свой бизнес, нужно выбирать его так же придирчиво, как и объект для арендного дохода. Четко определите рыночную ставку и выстройте процесс так, чтобы плата за помещение при его аренде вашим же бизнесом капала вам в карман. Да, карман один и тот же, но такой подход позволяет соблюсти баланс и оценить эффективность вложения. Однако здесь возможны исключения: порой вам нужен объект в конкретной локации и вы готовы ради этого терпеть определенные потери в доходности. Главное – чтобы вы делали это осознанно.
Погрузитесь в матрицу стратегий, сопоставьте ее со своими целями и ощущениями. Что вам ближе? Ответьте на следующие вопросы:
1. Какова основная цель ваших инвестиций в недвижимость?
2. Вы готовы тратить время на работу с недвижимостью?
3. В течение какого срока вы хотите владеть недвижимостью?
4. Насколько вам важно в любой момент иметь возможность «вынуть» средства из недвижимости?
То, чем мы сейчас занимаемся, можно назвать первым подходом к снаряду. Мысли, зародившиеся в ваших головах на этом этапе, создадут в будущем базу для принятия финальных решений по выбору стратегии и объектов инвестиций.
Матрица целей
Превратить стратегию в конкретную систему действий поможет матрица целей. Она объединяет личные и инвестиционные цели и, как зеркало, отражает вашу вовлеченность и стоимость времени.
Каждый инвестор живет в трех измерениях:
• финансовом – где считает доходность и окупаемость;
• временном – где тратит часы и годы, чтобы эти цифры получить;
• ценностном – где решает, ради чего всё это (стабильность, свобода, влияние, наследие и т. п.).
Если финансы растут, но уходит время – стратегия не работает. Если деньги есть, но нет смысла – капитал превращается в тягость.
Матрица позволяет честно ответить на три вопроса:
– зачем я инвестирую?
– сколько времени готов отдавать?
– какой результат хочу получить?
Доходность времени – новая метрика зрелого инвестора, для которого важно не только, как выросли проценты доходности, но и сколько часов жизни удалось сохранить. Согласно матрице, вовлеченность Хранителя может равняться всего одному часу в неделю, тогда как Игрок и Визионер готовы потратить и пятьдесят. Чем более активную стратегию (и высокую доходность) вы выбираете, тем больше вашего времени придется отдать взамен. Призываю вас закладывать в свои цели не только доходность капитала, но и доходность времени – именно такой баланс, осознанный и посчитанный, позволит выстроить стратегию, которая будет не просто про деньги, а про жизнь.
Упражнение 3. Матрица целей
https://t.me/svobodax2_bot?start=Exercise-03
Вернитесь к матрице целей выше. Для каждой стратегии в ней указан примерный уровень дохода (данные основаны на моем собственном опыте и опыте моих клиентов).
Примерьте эту матрицу к себе, своим потребностям, желаниям и возможностям.
Определите, в какой ячейке матрицы вы находитесь сейчас, честно отвечая на вопросы «Какая у меня цель?» и «Сколько времени я готов потратить?».
Чего вы хотите в будущем: больше дохода, вовлечения, риска или, наоборот, свободы и надежности?
От того, какую цель вы для себя выберете: Хранитель, Созидатель, Игрок или Визионер, – будет зависеть, как именно вам стоит работать с книгой. Если вы агрессивный инвестор и хотите с головой уйти в арендный бизнес, внимательно изучайте то, о чем я пишу, выполняйте упражнения и практикуйтесь на кейсах из чат-бота. Для более пассивных инвесторов важнее в целом разобраться в сфере арендного бизнеса, понять, как он устроен и как не дать себя обмануть.
В главе 16, посвященной финансовой стратегии, мы превратим цели, которые вы сформировали сейчас, в действия: определим, сколько нужно капитала, как сбалансировать доходность и время и как построить портфель, который будет работать на вашу свободу.
Итоги
Плюсы недвижимости:
1) она предметна, осязаема и понятна;
2) это губка инфляции: в кризис, когда деньги обесцениваются, стоимость недвижимости растет, поскольку на рынке возникает дефицит;
3) она защищена законодательством.
https://t.me/svobodax2_bot?start=Chapter-03
Для того чтобы определиться со стратегией работы, задайте себе вопрос: какова ваша цель инвестирования в недвижимость?
• максимизация доходности;
• получение пассивного дохода;
• сохранение капитала;
• наследование капитала;
• максимизация престижа;
• развитие собственного бизнеса.
Глава 4. Порог входа в сферу недвижимости. Окупаемость. Доходность. Ликвидность
Поговорим о деньгах: сколько их нужно, чтобы инвестировать в недвижимость, как понять, окупятся ли вложения и как скоро, и что важнее – хороший доход или возможность легко и прибыльно перепродать объект.
Начать проще, чем вы думали
Сегодня, чтобы инвестировать в недвижимость, не нужны такие большие деньги, как еще 5–10 лет назад. Конечно, если вы хотите стать собственником отдельного коммерческого помещения в регионе с высоким уровнем цен, сумма все равно окажется внушительной. Так, в Московской области, где я работаю, для этого потребуется 5–15 млн руб. Можно и больше: чем крупнее ваш инвестиционный капитал, тем шире круг вариантов для покупки или создания объектов под аренду. Но нередко достаточно и куда меньших денег. В главе 3 мы уже упоминали ПИФы; так вот, сегодня котирующиеся на Московской бирже паи можно купить и за 10, 20, 30, 50 или 100 тыс. руб. Да, такие небольшие вложения не принесут огромных доходов, но они интересны как инструмент, с помощью которого можно войти в арендный бизнес и на практике разобраться, как он устроен изнутри. Познакомиться с арендаторами, посмотреть, из чего складываются доходы и расходы, понаблюдать за работой управляющей компании на объекте и прилегающей территории – словом, накопить опыт, пока вы аккумулируете капитал для более доходных вложений. Но что же подразумевается под инвестициями с хорошей доходностью? Попробуем разобраться.
Доходность и окупаемость объекта
Если вы интересуетесь инвестициями, то наверняка уже встречались с такими понятиями, как ROI (Return On Investment – окупаемость инвестиций), DCF (Discounted Cash Flow – дисконтированный денежный поток), PI (Profitability Index – индекс доходности), и многими другими.
Но сейчас они нам не нужны. Хотя существует множество разнообразных, порой довольно сложных, способов анализа доходности, суть их можно свести к следующему: подсчитать, какую сумму вы будете получать. Делается это обычно с поправкой на инфляцию, чтобы было понятно, эквивалентом какого количества сегодняшних денег вы будете обладать через несколько лет. Сравнительный анализ прогнозируемой доходности инвестиций помогает грамотно распорядиться капиталом: выбрать правильное направление (недвижимость, ценные бумаги, банковские вклады…) или хороший объект для вложения. О сравнении и выборе мы поговорим позже, а пока научимся легко считать доходность и окупаемость. И для начала запомним:
• доходность – это сумма, которую вы можете заработать на аренде за определенный период;
• окупаемость – это время, за которое вы можете вернуть себе вложенные деньги.
Для того чтобы рассчитать окупаемость, я использую следующую формулу:
Первоначальные затраты – это все те деньги, что вы вложили, чтобы купить, реконструировать, отремонтировать или построить объект.
Годовой арендный поток – сумма, которую вы за год получаете от арендатора. Важно, чтобы она была «чистой»: только доходы, за вычетом налогов и операционных затрат.
Текущие затраты – все, что вы тратите в течение года на обслуживание объекта, коммунальные услуги (если их оплачиваете вы, а не арендатор), налоги и т. п.
Подставив все необходимые данные в формулу и рассчитав окупаемость, мы получим N – количество лет, за которые окупятся наши инвестиции.
Теперь необходимо определить доходность. По формуле она считается так:
Подставим конкретные цифры:
Получается, что окупаемость за 10 лет возможна при 10% годовой доходности, а окупаемость за 5 лет – при 20% годовой доходности.
Но как понять, каким должно быть N? Для своего бизнеса я использую следующие нормы окупаемости:
• N ≤ 5 лет – отличная окупаемость;
• 5 лет < N ≤ 8 лет – нормальная окупаемость;
• N > 8 лет – плохая окупаемость.
Объекты, которые окупаются за 5 лет или меньше, – очень хороший вариант для вложений. Мне в разные годы удавалось достигать значений N от 0,66 года (8 месяцев) до 3,77 года (чуть меньше 4 лет). Но я создаю объекты своими руками, и это, конечно, увеличивает эффект и силу инвестиций.
Интервал от 5 до 8 лет подойдет вам, если вы планируете действовать более пассивно. Это тоже хороший, вполне приемлемый для рынка результат. Именно его можно выбрать в качестве целевого показателя, если вы новичок в недвижимости и пока не готовы окунуться в эту сферу с головой.
Окупаемость более 8 лет можно рассматривать лишь в том случае, если у вас есть особые инвестиционные цели. Например, вам важна высокая ликвидность (об этом мы поговорим ниже), вы вкладываете деньги ради престижа, хотите передать в наследство конкретный объект или нацелены просто сохранить капитал, не рассчитывая быстро получить от него дополнительный доход.
Окупаемость напрямую связана с доходностью. В недвижимости доходность считается просто: чистый годовой доход делим на цену покупки и умножаем на 100%. Например, если помещение стоит 12 млн руб., а арендаторы платят вам 120 тыс. руб. в месяц (1,44 млн руб. в год), при расходах 240 тыс. руб. в год чистый годовой доход составит 1,2 млн руб. Делим 1,2 млн на 12 млн, умножаем на 100% и получаем доходность 10% годовых.
Для того чтобы понять, подходит ли вам такая доходность, сравните ее с самым простым видом получения пассивного дохода – банковскими вкладами. На момент написания этих строк ключевая ставка Центрального банка РФ очень высока4, и некоторые кредитные организации предлагают вклады с доходностью даже выше 20% годовых. Но это исключительный случай; обычно ставки колеблются в районе 8–10% годовых.
Для удобства расчетов примем за стандарт ставку в 10%. Это базовый уровень, за который выходить нельзя. Если недвижимость приносит вам меньше денег, чем вклад в банке, инвестировать в нее не имеет смысла – проще положить деньги в банк. Рассматривая объект, инвестор всегда должен мысленно сравнивать его не только с другими помещениями, но и с «нулевым вариантом» – банковским депозитом. Все, что дает доходность заметно выше ключевой ставки (при разумных рисках), – это инвестиция, достойная внимания.
Доходность, в свою очередь, напрямую связана со сроком окупаемости. Это две стороны одной медали. Если объект приносит 10% годовых, значит, он окупится примерно за 10 лет (100%: 10%). При доходности 15% срок сокращается до 6,7 года, а при 20% – до 5 лет.
Ориентиры для инвестора:
• 10% доходности ≈ 10 лет окупаемости (уровень банковского депозита);
• 15% доходности ≈ 6–7 лет (интересный вариант);
• 20% доходности ≈ 5 лет (обычно или отличная находка, или повышенный риск).
Такое сравнение помогает быстро понять, стоит ли объект вашего внимания. Если доходность приближается к доходу от банковского вклада, то инвестировать бессмысленно. Но если объект дает доходность выше, чем ставка по депозиту, и риски при этом контролируемы, то перед вами рабочий инструмент для создания капитала и свободы.
Разумеется, бывают исключения: 10% – это, скорее, нижняя планка. Обычно доходность недвижимости намного выше. Однако, например, если вы хотите обладать очень престижным объектом с очень высокой ликвидностью и не планируете на нем зарабатывать, то его стоит приобрести даже при доходности меньше 10%. Здесь все зависит от ваших целей. (Если у вас остались вопросы по этой теме, вернитесь и освежите в памяти прочитанное.)
Остерегайтесь подводных камней
Часто, недооценив расходы на помещение, инвестор после покупки сталкивается со значительным ухудшением доходности и увеличением срока окупаемости. Поэтому будьте очень внимательны в расчетах. Кроме цены, в объявлениях часто указаны годовой арендный поток и затраты на содержание объекта, однако нужно понимать, как именно продавец посчитал эти показатели. В первую очередь посмотрите договор с текущим арендатором и разберитесь, кто платит за электричество, воду, газ, интернет, видеонаблюдение, отопление и водоотведение, охрану, уборку помещения, кто осуществляет уборку мест общего пользования и прилегающей территории.
Если вы раньше не занимались арендным бизнесом, неприятным сюрпризом для вас могут стать налоги. В разных регионах страны свои особенности налогообложения (подробнее об этом написано в главе 14). А еще есть разные системы налогообложения, например упрощенная или патент на аренду, при котором можно значительно сэкономить. Так или иначе, налоги надо учитывать как существенную статью расходов.
Кроме того, есть и неочевидные на первый взгляд затраты. Например, если вы будете пользоваться услугами бухгалтера или менеджера, который станет управлять объектом и решать все связанные с ним вопросы, это тоже надо учитывать. Могут встречаться и совсем неожиданные для новичков затраты: например, в коммерческих помещениях на первых этажах жилых зданий иногда нужно платить товариществу собственников жилья за размещение вывесок.
Рассматривая объект для инвестиций, постарайтесь максимально учесть все затраты.
Все перечисленные аспекты я зафиксировал в форме чек-листа (см. ниже). Рекомендую по каждому объекту или даже договору составлять такой же чек-лист.
Агрегаторы
Порой собственник, планируя продать помещение, вступает в сговор со своим арендатором и временно завышает арендную плату. Даже если вы изучите документы, вы не сможете правильно рассчитать арендный поток, поскольку там будет прописана сумма, не соответствующая действительности. Но есть один хороший способ проверить, адекватна ли рынку та арендная ставка, которую вам показывает продавец.
Если вы не покупаете готовый бизнес, а планируете построить свой объект или приобрести коммерческую площадь в строящемся здании, агрегаторы тоже будут полезны. Откройте «Авито» и проанализируйте рынок: посмотрите, какие аналогичные помещения есть в этом районе, по какой цене они сдаются. Всегда закладывайте в расчет пессимистичный или хотя бы умеренный сценарий. Не пытайтесь исходить из позитивного, даже если кто-то из уважаемых вами знакомых или собственников сказал, что все будет великолепно и ваши доходы от выбранного объекта превзойдут рыночные ожидания. Люди склонны переоценивать потенциальный доход. Анализ с помощью агрегаторов поможет вам усреднить цифры и взглянуть на них более трезво.
«Сегодня подход частного инвестора к вложениям в недвижимость, включая коммерческую, кардинально меняется. Рынок становится более прозрачным, доступным и data-driven5. Благодаря современным агрегаторам инвестор получает доступ к информации, которая еще недавно была прерогативой только профессионалов.
На этапе анализа и принятия решений можно сравнить цены, изучить ликвидность не только конкретного объекта, но и целого района, а также рассчитать предполагаемую доходность от аренды. Автоматические калькуляторы позволяют быстро понять, насколько инвестиция способна окупить ипотеку или иные вложения.
При работе с коммерческой недвижимостью цифровые платформы помогают оценить прозрачность предложений и получить в один клик полную выборку объектов: офисов, торговых площадей, складов в интересующем районе. Такой подход позволяет находить нишевые варианты, которые не входят в сферу интересов крупных фондов, но способны приносить высокую доходность. Инвестор может анализировать ключевые параметры:
• цену за квадратный метр (как общую стоимость, так и удельные показатели),
• вилку арендных ставок в конкретном бизнес-центре или на торговой улице,
• тип арендатора (часто указывается предыдущий, что дает представление о стабильности доходов),
• загрузку помещений (по количеству и срокам размещения объявлений можно сделать вывод об успешности объекта).
Дополнительные инструменты гибко фильтруют объекты по десяткам параметров – от высоты потолков и наличия парковки до формата сделки (с арендаторами или без). Интерактивные карты оценивают локацию с учетом инфраструктуры и транспортной доступности, что критично как для жилой, так и для коммерческой недвижимости.
Также доступны данные об истории объекта: как менялась цена с момента публикации, сколько времени он находится на рынке. Онлайн-калькуляторы считают финансовую нагрузку – ипотеку, налоги, расходы на содержание.»
Михаил Посредников, коммерческий директор «Циан»
Поправка на инфляцию
Стоит ли учитывать инфляцию и сравнивать инвестиции в недвижимость с другими инструментами? Для того чтобы ответить на этот вопрос, нужно вспомнить о целях, которые мы с вами ставим перед собой, и о стратегии, которая ведет к их достижению. Прежде всего нас интересуют надежность, безопасность и долгосрочная перспектива, поэтому мы не занимаемся чистой спекуляцией в надежде урвать лакомый кусок и быстро на нем подзаработать. Мы играем вдолгую, а значит, инфляция – процент, на который снижается покупательная способность денег, – важна.
Звучит логично. Но как человек, который уже более 17 лет инвестирует в недвижимость, я могу честно сказать, что инфляцию достаточно учитывать справочно. Нужно помнить о ее существовании и быть уверенным, что предполагаемая доходность будет выше ее значений. Но если вы выбираете хороший объект, используя те методы, о которых я говорю в этой книге, трезво подходите к определению дефицитности места, потенциала локации и спроса на аренду в ней, анализируете рынок на предмет не только стоимости помещения, но и стоимости аренды в аналогичных помещениях, понимаете, из чего складывается арендная ставка, и можете поторговаться за нее, не хватаясь за первого попавшегося арендатора, грамотно составляете контракт и прописываете в нем обязательство арендатора брать на себя издержки по обслуживанию помещения, то инфляция не будет для вас важна. Ведь доходность значительно превзойдет любые инфляционные ожидания.
Конечно, случаются кризисы. Я за время своей деятельности столкнулся уже с четырьмя и хорошо понимаю, как доходная арендная недвижимость ведет себя в непростые времена (мы подробнее поговорим об этом в главе 13). Из-за частых кризисов кажется, что разумнее не класть все яйца в одну корзину и диверсифицировать активы, но мне такой подход не близок. Я пробовал инвестировать в ценные бумаги, бизнес, долговые обязательства. Но все-таки вернулся в недвижимость: когда вы развиваетесь в одном направлении как думающий инвестор, нет смысла распыляться. Погружение в одну область дает лучший результат, чем поверхностное знание нескольких сфер.
Ликвидность активов
Пора разобраться с еще одной важной характеристикой объекта недвижимости – ликвидностью.
Когда мы говорим о ликвидности объекта под аренду, мы имеем в виду не только спрос на помещение как на актив, но и спрос на аренду в нем. Ликвидность имеет две составляющие: это мера того, насколько объект привлекателен для инвесторов и насколько он интересен арендаторам (будут ли они выстраиваться в очередь и повышать ставки, чтобы заполучить площадь, или придется еще поискать желающих ее снять).
От чего зависит ликвидность? Мой опыт показывает, что прежде всего:
• от удаленности (от центра города или центра деловой и иной активности);
• от арендаторов (кто занимает помещение и есть ли очередь желающих);
• от состояния помещения;
• от его соответствия современным нормам;
• от площади;
• от стоимости.
Стоимость актива обратно пропорциональна ликвидности: чем дороже помещение, тем тяжелее его продать. Такая же связь есть между арендаторами и площадью недвижимости: чем последняя больше, тем меньше арендаторов могут претендовать на объект.
Рассмотрим подробнее вопрос стоимости.
• До 30 млн руб. – максимально ликвидные помещения на момент написания этой книги. Их легко перепродавать, но от инвестиций в них сложно получить высокую доходность. Недорогой объект в хорошем месте может окупаться слишком долго.
• 30–60 млн руб. – средний сегмент, в котором работает достаточно много инвесторов и найти покупателя не так уж трудно.
• Свыше 60 млн руб. (и тем более свыше 100 млн руб.) – объекты, которые продаются долго и сложно. Инвесторов в этом сегменте немного, но если вы обладаете достаточным капиталом для работы в нем, то нужно грамотно использовать свои возможности и уметь торговаться.
Доходность и ликвидность взаимосвязаны. Часто низколиквидный объект благодаря хорошему арендатору показывает доходность выше рынка, но, если тот уйдет, вы будете долго искать замену, да и продать помещение тоже будет сложно. Таким образом, прежде чем вложить деньги в объект, важно получить верное представление о доходности и ликвидности и тщательно взвесить риски.
Секрет успеха – в балансе
В завершение главы раскрою вам один секрет. Главное при выборе недвижимости – умение найти баланс между доходностью и ликвидностью. Это ключевой навык, который не так уж сложно выработать.
Вам нужно научиться чувствовать, насколько ликвидно помещение и какой доходности заслуживает эта ликвидность. Звучит сложно, но достигается легко за счет насмотренности.
«Правильного» соотношения доходности и ликвидности не существует. Но поскольку мы ориентируемся на долгосрочную стратегию и не стремимся зарабатывать на перепродажах, показатели ликвидности объекта как актива отходят на второй план. А вот его ликвидность для арендаторов, наоборот, приобретает особое значение. Поэтому я выбираю помещения, пользующиеся спросом у интересных арендаторов и находящиеся в дефицитных локациях: впоследствии они показывают высокую доходность.
Развивайте насмотренность, чтобы чувствовать рынок и уметь находить баланс.
Итоги
Сравнительный анализ прогнозируемой доходности инвестиций помогает грамотно распорядиться капиталом.
https://t.me/svobodax2_bot?start=Chapter-04
Перед покупкой объекта изучите договор с текущим арендатором и постарайтесь по максимуму рассчитать все возможные расходы на содержание помещения.
В арендном бизнесе инфляцию стоит учитывать справочно: при грамотном подходе к приобретению объекта доходность значительно превысит любые инфляционные ожидания.
Доходность и ликвидность взаимосвязаны. Прежде чем вложить деньги в объект, тщательно оцените эти параметры и взвесьте риски. Главное при выборе недвижимости – умение найти баланс между доходностью и ликвидностью.
Глава 5. Продукт в коммерческой недвижимости
Пришло время поговорить о том, что мы как инвесторы предлагаем арендаторам и за что они платят деньги, – о продукте в коммерческой недвижимости. Задумайтесь: что именно мы сдаем в аренду? Квадратные метры? Крышу и стены, ограничивающие эту площадь? Некий объект с набором подключенных коммунальных услуг? Или что-то еще?
Что является продуктом в коммерческой недвижимости и как его сформировать?
Большинство инвесторов на рынке недвижимости отвечают на этот вопрос просто: помещение. «Мы сдаем помещение площадью столько-то квадратных метров, характеристики инфраструктуры такие-то…» Стоп! Если вы разделяете эту позицию, то у меня для вас печальные новости.
Пока вы не перестанете сводить свой продукт только к помещению, вы будете считать копейки и биться в жесткой конкурентной схватке с другими инвесторами – обладателями таких же помещений, занижающими ставки в надежде найти хоть какого-то арендатора на свои неликвидные квадратные метры. Считая, что будете сдавать просто помещение, вы рискуете вложить деньги в сомнительный архитектурный проект на второй или третьей линии. Из-за таких инвесторов на улицах и во дворах появляются нелепые «гробы» из кирпича и бетона, портящие облик городов. Они либо привлекают мелких местных арендаторов, либо вообще пустуют, что не способствует развитию города и не делает его уютнее, комфортнее и безопаснее.
Более того, это препятствует развитию экономики. Вложив свои деньги в такой объект, инвестор оставляет их там навсегда. Их будет трудно вернуть, ведь конкурировать придется с такими же многочисленными локациями классов В и С, незаметными с проходных улиц. Арендаторам там будет плохо, им вскоре придется съезжать, а вы вынуждены будете вечно делать скидки, чтобы найти новых. По сути, ваши инвестиции при таком сценарии становятся замороженным активом, вместо того чтобы работать на благо вашей семьи и экономики страны.
А все из-за неверного ответа на вопрос: «Что является продуктом в недвижимости?» Но если мы сдаем не помещение, то что?
Трафик
Да, именно трафик на самом деле является для нас продуктом. Трафик покупателей (или получателей услуг) и рекламный трафик, состоящий из тех, кто проезжает мимо или проходит неподалеку и замечает витрины и расположенные на фасаде баннеры арендаторов. Мы учитываем сразу два потока: тех, кто заходит в помещение, чтобы что-то посмотреть или купить, и тех, кто только видит его снаружи (здесь мы берем в расчет и пешеходов, и автомобилистов). Таким образом, базовый продукт в коммерческой недвижимости – трафик, то есть доступ к потокам людей и их вниманию. И на самом деле мы сдаем не помещение, а именно людские потоки и человеческое внимание.
Сравните два варианта одного и того же объявления.
В городе N на улице Победы, дом 1, сдается помещение площадью 40 м2 на первом этаже.
В городе N на улице Победы, дом 1, мы сдаем вам трафик, составляющий 1000 прохожих и 500 проезжающих мимо фасада машин в час. Формат нашего помещения – 40 м2, с витринами в пол, без ступенек.
Чувствуете разницу? Один и тот же объект позиционируется совершенно по-разному.
Попробуйте прямо сейчас переформулировать обычное сухое объявление в такое, где продается не просто помещение, а трафик и внимание людей. Когда вы научитесь продавать трафик, а не метры, вы станете говорить на одном языке с арендаторами и резко повысите ценность своего продукта.
Упражнение 4. Объявление об аренде трафика
https://t.me/svobodax2_bot?start=Exercise-04
Шаг 1. Возьмите любое стандартное объявление, например из уже опубликованных на агрегаторах:
«Сдается помещение 55 м2 на первом этаже жилого дома, отдельный вход, все коммуникации».
Шаг 2. Задайте себе следующие вопросы:
• Сколько людей ежедневно проходит мимо этого объекта недвижимости?
• Видно ли фасад с улицы, из окна автобуса или электрички?
• Есть ли рядом остановка общественного транспорта, парковка, пешеходный переход?
• Какие конкуренты и якорные арендаторы находятся поблизости?
Шаг 3. Перепишите объявление, сделав акцент на трафике. Например:
«55 м2 в самом потоке! Более 8 тыс. человек ежедневно проходят по соседнему тротуару, видимость фасада с проспекта. Пешеходный переход и остановка автобуса – в 30 метрах. Соседи – сетевой супермаркет и аптека. Витрины в пол, отдельный вход, удобная парковка. Ваш бренд будет в центре внимания».
Шаг 4. Сравните два текста и отметьте, как изменилось впечатление от одного и того же объекта.
Трафик принципиально важен. На момент рассмотрения локации в ней самой большого потока людей может и не быть, но он должен иметься рядом, в зоне видимости. И конечно, трафик надо посчитать. Тут не нужна помощь профессионалов, вы можете справиться и сами, в разное время суток сосчитав проезжающие мимо машины и проходящих людей. Но есть и компании, у которых можно купить готовый отчет о трафике буквально за несколько сотен рублей.
Понимание важности трафика меняет наше ви́дение. И с этого момента мы будем воспринимать разговор о коммерческой недвижимости как разговор о создании активов, построенных на трафике.
Однако сам по себе трафик не гарантирует успеха и высокой доходности. Вам потребуется и кое-что еще.
Коннекторы трафика и инфраструктура
Кроме трафика, в продукте коммерческой недвижимости важны его коннекторы и инфраструктура объекта.
Коннекторы – это элементы, которые позволяют связать трафик и ваш объект, «заземлить» людской поток на выбранной вами локации, заставить человека зайти в помещение, которое вы сдаете. Это понятие я вывел за 17 лет инвестирования в коммерческую недвижимость.
Коннекторы могут быть разными. В первую очередь это, конечно, парковка и наличие пешеходного пути к объекту. Если вы видите интересную витрину или цепляющий баннер на фасаде, но не можете припарковать машину поблизости, вы туда, скорее всего, не пойдете. Такое часто бывает на улицах с плотным движением, где стоянка запрещена или все парковки переполнены, и, пока вы ищете свободный уголок, у вас пропадает желание куда-либо заходить (или вы даже не пытаетесь найти место и проезжаете мимо). То же происходит с объектами в промышленной зоне напротив жилых кварталов. По жилой стороне улицы движется большой поток людей, видящих баннеры, но, чтобы попасть в помещение, им нужно сделать крюк в поисках пешеходного перехода. А если от него до объекта еще и нормального тротуара нет, добираться туда уже и не хочется.
Второй ценный коннектор – пешеходный переход. Даже если поток людей движется по противоположной стороне улицы, но пешеходный переход упирается в ваш объект, клиентам удобно до него добираться, а значит, трафик вам обеспечен.
Еще один коннектор – остановка общественного транспорта или пересадочный узел. Электрички, трамваи, троллейбусы, автобусы формируют большой поток людей, и место, где пассажиры выходят из транспорта, логичным образом связывает покупателей и ваш объект.
• парковка;
• удобный пешеходный маршрут;
• пешеходный переход;
• остановка общественного транспорта.
Следующая важная составляющая продукта в коммерческой недвижимости – инфраструктура. И здесь речь не только о коммуникациях: водоснабжении и водоотведении, электричестве и прочем. Стоит обратить внимание и на другие важные для арендатора детали, например на зону разгрузки. Если помещение крупное и на него будут претендовать клиенты с большими оборотами, такие как сетевые магазины, бесконфликтная зона разгрузки чрезвычайно важна. В последнее время участились конфликты между бизнесом и жителями, особенно в районах, где потоки машин пересекаются с потоками людей во дворах. И власти все чаще поддерживают именно жителей. Это правильно, но создает проблемы для арендаторов. Поэтому важно, чтобы зона разгрузки была безопасной и удобной для всех. Подробнее об инфраструктуре объекта мы поговорим в главе 7.
Этапы формирования продукта
Итак, продукт в недвижимости состоит из трафика, его коннекторов и инфраструктуры объекта. А как его сформировать? Здесь все почти так же, как и в других видах бизнеса. Рассмотрим процесс поэтапно.
Анализ спроса. Оцените, какие арендаторы могут выбрать помещение, в которое вы собираетесь инвестировать. Это проще, чем кажется: нужны не специальные знания, а умение пользоваться агрегаторами. Посмотрите конкурентные локации неподалеку от вашей и сравните цены на них и на аналогичные, расположенные на других улицах. Вы сразу поймете, где больше предложений, каковы ставки на аренду. Чем выше спрос и меньше предложений, тем дефицитнее локация. Далее откройте карту или осмотритесь на местности: какие из всем известных арендаторов – продуктовиков, алкогольных магазинов, салонов связи, аптек, салонов красоты, кафе, ресторанов быстрого питания – уже есть неподалеку? А кого нет? Кто, как вам кажется, мог бы занять ваше помещение? Анализируя предложения и размышляя об арендаторах, вы не только оцениваете спрос, но и развиваете насмотренность, так что этим полезно время от времени заниматься.
Оценка трафика. Проанализируйте поток людей в вашей локации, ведь трафик – смысл и опора вашего продукта. Его можно подсчитать либо вручную «по головам», либо с помощью геоаналитических сервисов.
Упаковка и тестирование MVP (Minimum Viable Product – минимально жизнеспособный продукт). Если спрос на помещения хороший и трафик вас устраивает, можно переходить к этапу MVP: выпустить минимально жизнеспособный продукт и проверить, как он будет вести себя на рынке. Представьте, что вы уже собственник помещения, и сделайте небольшую презентацию. Разошлите ее по отделам аренды ваших потенциальных клиентов, выложите на популярных сайтах-агрегаторах. Так вы получите обратную связь и сможете оценить, насколько ваш продукт интересен рынку, провести мини-переговоры. И сразу поймете, есть ли отклик от возможных арендаторов.
Оценка экономических показателей. Конечно, нужно посчитать и экономику проекта, построить своего рода бизнес-план. В нашем случае это будет план окупаемости объекта. Возьмите формулу выше, подставьте в нее примерные первоначальные затраты на вхождение в этот проект (с учетом необходимого ремонта или реконструкции), приблизительные годовые издержки на его содержание, а также годовой арендный поток, рассчитанный на основе арендных ставок в похожих помещениях неподалеку. Если получившийся срок окупаемости вас устраивает, есть смысл просчитать все точнее и задуматься о производстве полной версии вашего продукта: углубиться в переговоры с текущим собственником, чтобы подготовить сделку и приобрести объект.
Упаковка продукта. Итак, вы купили помещение – создали полноценный продукт. Теперь его вновь нужно упаковать. Под этим подразумевается не только написание и оформление текстов для сдачи недвижимости в аренду, но и ремонт помещения или проект его реконструкции. Стены, тексты, позиционирование – все это упаковка продукта, а именно трафика. И это важный тезис, который нужно запомнить.
Продажа. Когда продукт создан и упакован, его можно продавать. Эффективнее всего это делать через личные связи с арендаторами, но агрегаторы – «Авито», «Циан», «Домклик» и т. п. – тоже хороший вариант.
Потенциальные источники трафика
Мы уже уяснили, что для продукта в коммерческой недвижимости важнее всего трафик и возможность связать его с нашим помещением. Иначе продукт будет неликвидным. Но как быть в ситуации, когда трафика еще нет и посчитать его невозможно, однако в обозримом будущем он должен появиться? Например, если речь идет о строящихся районах, реконструкциях жилья или дорог, планах благоустройства территорий.
Такие потенциальные источники трафика порой выглядят очень заманчиво и многообещающе. Знание, что определенный район скоро заиграет новыми красками и в нем вырастет трафик, всегда будет вашим преимуществом (как и обладание другими полезными сведениями). Но относиться к этой информации нужно очень осторожно.
Мне доводилось консультировать многих инвесторов, которые купили квадратные метры в подобной локации «на перспективу», однако трафик там так и не вырос. Такое помещение очень трудно и окупить, и продать. Поэтому, прежде чем вкладываться в подобный актив «с заделом на будущее», нужно, во-первых, обратить внимание на сроки, когда поток людей должен увеличиться, а во-вторых, понять, сколько именно вы готовы ждать окупаемости объекта, оценить свой запас прочности. Более того, строительство часто задерживается или даже прекращается, планы по благоустройству и прокладке дорог меняются, и это серьезная зона риска. Могут на это повлиять и внешние факторы. Например, когда ключевая ставка Банка России взлетела до 21%, на рынке недвижимости начался кризис. Ипотечные кредиты тут же подорожали, многие проекты жилого строительства замораживались, а планы по его вводу откладывались на несколько лет.
Таким образом, прежде чем покупать объект в локации с потенциально высоким трафиком, ответьте на вопрос: готовы ли вы терпеть все эти издержки? Не нужно спешить: возможно, лучшим решением будет положить деньги в банк, чтобы получать хоть и небольшой, но стабильный доход, а не убытки. Инвестируя на перспективу, вы должны быть уверены, что нашли баланс между инфляционными потерями, сроком ожидания и собственным запасом прочности, с одной стороны, и потенциальным ростом цены актива и спросом на него в будущем – с другой.
Начинающим инвесторам я бы не рекомендовал вкладывать в проекты, где трафик появится позже, чем через два года. Риски ожидания без входящих арендных платежей на этом сроке уже весьма существенны и слишком опасны для новичков. Есть и иные риски: как правило, в новых районах много незастроенных участков, и к тому моменту, когда у вас наконец появится трафик, конкуренция тоже будет очень сильная. А еще могут измениться государственные подходы к градостроительному регламенту, территориальные зоны6, и это тоже повлияет на трафик и окупаемость. Нужно обладать очень большим опытом и знаниями, чтобы работать с такими рисками.
Безусловно, если вы уверены в своих силах, вы можете инвестировать в такие недооцененные активы, и, преодолев трудные времена ожидания, возможно, вы получите хороший доход. Но в этой книге я пишу о том, как надежно и безопасно инвестировать свой капитал и создать активы, которые будут приносить доход и вам, и вашим детям, и вашим внукам, открывая путь в свободную и счастливую жизнь. Поэтому я призываю не гнаться за перспективой кратного роста, за которой часто скрываются сомнительные прожекты со множеством дополнительных рисков.
Итоги
Базовый продукт в коммерческой недвижимости – трафик – это доступ к потокам людей и их вниманию. Рассчитать его несложно, но крайне важно при выборе объекта для вложений.
https://t.me/svobodax2_bot?start=Chapter-05
Приобретая актив «с заделом на перспективу», изучите сроки, в которые должен увеличиться поток людей, и оцените, сколько вы готовы ждать окупаемости объекта. Ищите баланс между инфляционными потерями, сроком ожидания и собственным запасом прочности и потенциальным ростом цены актива и спроса на него.
Глава 6. Как выбрать локацию? Развиваем насмотренность
Эта глава – одна из важнейших в книге, ведь ключевой навык инвестора – умение отличать хорошие локации от плохих и средних. У риелторов и инвесторов есть даже шутка: «В недвижимости всего три правила: локация, локация и еще раз локация». Разберемся, как ее грамотно выбрать.
Параметры хорошей локации
Какими свойствами должно обладать само место расположения объекта и как можно их измерить и оценить? Тут важно вспомнить, что продукт в недвижимости – в первую очередь трафик. С него и начнем.
Трафик: тонкости подсчета. Как вы уже знаете, трафик легко поддается измерению. Мы можем купить готовый отчет или выйти на улицу и самостоятельно посчитать, сколько людей проходит и сколько машин проезжает мимо вашего объекта за час в разное время суток.
Конечно, купить отчет проще. Стоит он недорого (на момент написания книги – в пределах нескольких сотен рублей), лишних действий это не требует: заплатил – и готово. Компания уже собрала статистику и посчитала трафик за вас. Геоаналитические сервисы становятся хорошим подспорьем; больше о них вы можете узнать из приложения 4. Но помните: у этого метода оценки трафика есть свои ограничения.
Данные в подобных отчетах часто неточны. И они хороши лишь для приблизительной оценки, для понимания, стоит ли вообще рассматривать этот объект. Прежде чем принимать решение о покупке, стоит пересчитать трафик вручную. Технология здесь такая:
• в будние дни считаем утром, в обед и вечером (лучше взять выборку за несколько рабочих дней);
• в выходные наиболее показательны утренние и обеденные часы (например, днем в субботу и утром в воскресенье).
Для удобства можно купить простейший ручной счетчик, где каждое нажатие на кнопку прибавляет единицу к общей сумме, или установить соответствующее приложение. Можно даже ставить засечки ручкой на бумаге или вбивать какой-нибудь символ в «Заметках» на смартфоне.
Так вы получите точную информацию о трафике, выраженную количественно. Что с ней делать дальше? Логично было бы сравнить со средними значениями, но в геоаналитических отчетах они приводятся лишь для региона, а это слишком крупный план. Например, если считать трафик для города Красногорска, то в отчете вы найдете данные не по этому городу, а средние значения по всему макрорегиону – Московской области. Поэтому лучший вариант – больше практиковаться. Все познается в сравнении, и со временем, когда вы рассмотрите и просчитаете много локаций, вы сами разберетесь, какой трафик плох, какой хорош, а какой нормален.
Население в радиусе километра. Трафику нужно откуда-то браться, и обычно основной его поток – люди, проживающие и работающие неподалеку. Говоря о населении, мы имеем в виду не только число домохозяйств, квартир и жителей, но и их доходы (средние на семью, средние на человека). Эти данные мы не сможем раздобыть сами, но тут на помощь придут геоаналитические отчеты.
Просмотрите отчет и сравните данные в вашей локации со средними по региону. Чем цифры в вашей локации выше средних – тем лучше; чем ниже – тем хуже. Хорошо, когда в радиусе километра много жителей, они финансово обеспечены и экономически активны. Но есть еще один нюанс, про который часто забывают, – демография, а именно возраст жителей и наличие у них детей. И это очень важно.
Молодые семьи много зарабатывают и еще больше тратят, и локация, где средний возраст меньше, чем по региону, обладает серьезным преимуществом. Для арендаторов это тоже важно; поэтому, упаковывая объект, не забывайте подчеркнуть, что ваш трафик представляет собой не просто население, а население молодое, растящее детей и экономически активное.
Почему мы рассматриваем именно радиус в тысячу метров? Потому что именно его анализируют и наши главные потенциальные арендаторы – федеральные сетевые магазины. Они тоже изучают геоаналитику, прежде чем выбрать подходящий объект. Можно, конечно, дополнительно рассмотреть радиус в 500 или 5000 метров, но это лишний труд, не приносящий пользы. Он пригодится разве что для развития насмотренности; в таком случае купите несколько отчетов по разным радиусам, составьте по ним сравнительную таблицу и сделайте выводы. Пример такой таблицы я привожу в дополнительных материалах к этой главе.
Мы не можем самостоятельно собрать все данные о населении, но нам вполне под силу их проверить. И лучший способ – прогуляться по выбранной локации, посмотреть на дома, людей, оценить атмосферу.
Коннекторы трафика. Все вышеперечисленное хорошо, но совершенно не имеет смысла, если ваша локация и поток людей не пересекаются и ничем не соединены.
О коннекторах трафика мы уже говорили в предыдущей главе. Так я обозначаю объекты, направляющие трафик к вашей локации: пешеходные маршруты и переходы, парковки и остановки общественного транспорта. Вы наверняка видели объекты на оживленных магистралях и в то же время будто на отшибе: вроде бы трафик огромный, но ни парковки, чтобы остановиться и зайти, ни пешеходного перехода с противоположной стороны улицы. Чтобы не купить нечто похожее, убедитесь, что локация либо находится на пути потока людей, либо имеет коннектор трафика. Это важно, даже если вы покупаете помещение на первом этаже жилого дома или площадь в торговом центре: доступ к таким местам тоже бывает неудобным.
Для того чтобы оценить, удачно ли трафик соединяется с объектом, нужно обязательно приехать в рассматриваемую локацию и проверить все на месте: припарковаться поблизости, дойти от машины до объекта, посмотреть, где именно движется трафик, и прогуляться оттуда до вашего помещения. Очень важно своими глазами увидеть и своими ногами почувствовать инфраструктуру, связывающую поток людей и объект. Доверять панорамным видео не стоит, потому что парковка может оказаться за шлагбаумом, тропинки – с грязью по колено, а переход иногда ведет не к тротуару, а на обочину. Неожиданностей может быть сколько угодно.
Фасадная улица. Еще один важный параметр – является ли ваша улица главной или второстепенной. На первый взгляд кажется, что между помещением на главной улице и помещением сразу за углом, на второстепенной улице, нет особой разницы. Но на деле это не так, и арендная ставка в таких объектах будет различаться в 3–4 раза. Вы должны понимать это, формируя экономическую модель своего актива.
Иначе говоря, если вы открываете «Авито» и видите, что в 500 метрах от вашей локации арендная плата составляет 3000 руб. за квадратный метр, это вовсе не означает, что такой она будет и в вашем помещении на соседней улице.
Анализируя таким образом городскую коммерческую недвижимость, вы быстро поймете, какие улицы главные в вашей локации. Начинающим инвесторам я рекомендую выбирать помещения только на них: заходить в развитие объектов на второй линии без опыта очень рискованно, а получить этот опыт лучше на более предсказуемых вариантах.
Собственники и арендаторы
Пора взглянуть шире и оценить среду, в которой объект находится. Это важно, поскольку окружение тоже заметно влияет на потенциал локации.
Конкуренция среди собственников. Для начала изучим, насколько дефицитно на рынке наше будущее предложение. Откроем агрегатор объявлений и посмотрим предложения аренды и продажи коммерческой недвижимости в радиусе 500 метров. Здесь мы не берем километровый радиус, поскольку параметры аренды на таком расстоянии варьируются куда сильнее, чем параметры населения, а нам нужен точный расчет.
Если вокруг вашего объекта очень много свободных помещений под аренду и/или на продажу, а вдобавок рядом продаются земли под строительство, конкурировать будет сложно. Ваш объект будет всего лишь одним из – если, конечно, его не выделяют какие-то интересные для арендаторов особенности.
И здесь имеет смысл снова открыть панорамное видео (или прогуляться на местности) и посмотреть, выделяется ваше помещение или нет. Конкуренты тоже находятся на первой линии? Их фасады, витрины хуже ваших или примерно такие же? Как обстоят дела с лестницами и пешеходными дорожками? Если ваше предложение проигрывает на фоне остальных, нет смысла в него вкладываться. И даже если оно примерно такое же, как другие, смысла мало: когда у арендатора много вариантов, он будет торговаться, и либо вы долго не сможете сдать помещение, либо потеряете в доходах.
Не забудьте, что важно оценить и наличие поблизости участков под застройку. Речь не только о быстро растущих многоэтажках, где первые этажи часто отводят под коммерцию, но и о частных домах, которые в любой момент могут быть выкуплены и снесены, а на их месте появится магазин или торговый центр. Всё это – ваши будущие конкуренты, и даже если сейчас арендные ставки вас устраивают, то с приходом конкурентов на рынок они упадут, ведь дефицита больше не будет. И в этом случае вам нужно закладывать в расчет окупаемости дисконт, а это порядка 30% (а иногда и 40%). С этим можно работать, но надежнее выбирать для инвестиций более дефицитную локацию.
Конкуренция среди арендаторов. Этот параметр тоже важен, и для его оценки нужно посмотреть, сколько сетевых игроков (магазинов, аптек, ресторанов быстрого питания и т. п.) находятся в радиусе 500 метров от вашей локации.
Откройте онлайн-карту – и вы сразу поймете, торговое это место или нет. Да, часто коммерческий потенциал локации развивается вместе с появлением в ней проекта. Например, вы можете выбрать перспективный пятачок на въезде в район, где пока нет или мало сетевиков. Но порой подобные места так и остаются «перспективными»: развития не происходит. Как понять это заранее? Если вы новичок, лучше обратиться к специалисту с опытом, у которого уже развито профессиональное чутье. Важно, чтобы он никак не был связан с интересующим вас объектом и не получал комиссионных за сделку. Здесь вам на помощь придет инвесторское сообщество. Вступите в наш чат и попросите совета у более опытных коллег, чтобы проверить свою гипотезу.
«Сообщества играют несколько функций. Первая – это сбор экспертов в одном месте и возможность быстрее получать достоверную, проверенную информацию и решать любые деловые вопросы.
Вторая – это объединение ради цели. В недвижимости это возможность купить или реализовать крупный проект, где поодиночке не потянешь. Чем крупнее проект, тем меньше конкуренция и выше потенциал заработка.
Ну и третье – это человеческий фактор: сообщество – это место силы, где люди находят друзей, поддержку и вдохновение. В одиночку тяжелее расти.»
Андрей Любунь, основатель клуба инвесторов в недвижимость «Деньги», совладелец компании A+ Capital
Чаще всего хорошие торговые места уже заполнены сетевыми арендаторами. Но чтобы оценить популярность локации, недостаточно увидеть на ней сетевиков. Идите дальше: смотрите отзывы.
Анализируя отзывы, можно сделать вывод, насколько место ценится посетителями и стоит ли в эту локацию заходить.
Вы, наверное, обращали внимание, что салоны связи часто соседствуют с салонами связи, аптеки – с аптеками, продуктовые – с продуктовыми. Дело в том, что бизнесы одного типа привлекают трафик друг к другу. Клиент, зная, что в определенной локации есть несколько магазинов, поедет именно туда: он будет уверен, что там найдет все, что ему нужно. Тащиться в уникальный магазин у черта на куличках смысла нет.
Поэтому, если вы видите вокруг своего объекта много сетевиков, не пугайтесь. Высокая конкуренция среди арендаторов – это хорошо. Она притягивает трафик, и другие сетевики, а также новые проекты тоже захотят оказаться в этом месте, если оно действительно востребовано у людей, если те его активно посещают и оставляют положительные отзывы.
Точки притяжения
Изучая окружение вашего будущего актива, стоит обращать внимание не только на конкурентов (собственников и арендаторов), но и шире – на то, что интересует людей в этом районе. Такие объекты называются точками притяжения.
Какими они могут быть? Чтобы понять это, достаточно вспомнить, как мы обычно перемещаемся по городу. Отвозим детей в школу или детский сад, едем на работу (а может, в университет), гуляем с детьми, порой заходим в банк или МФЦ, на рынок или в поликлинику, отправляемся подышать воздухом в парк или просто отдыхаем на уютной лавочке. И все связанные с этой ежедневной активностью места как раз и становятся точками притяжения, которые как будто примагничивают трафик к вашему объекту, если он расположен неподалеку.
Кроме поликлиник, парков и т. п., есть и менее очевидные точки притяжения. Например, сквер с памятником, куда приезжают туристы, или благоустроенное городское пространство, где любят отдыхать местные жители. Бывают они и сезонными: скажем, каток, который заливают только на зиму, или батутный городок, работающий летом. Но с ними нужно быть осторожными: сезонного потока людей бывает недостаточно, он не должен стать основным источником трафика.
Насколько близко должен располагаться объект от точки притяжения? Не обязательно вплотную, но важно, чтобы его было хорошо видно. Иногда даже лучше находиться чуть поодаль, например, чтобы не подпасть под ограничения на продажу алкоголя ближе 100 метров от объектов культуры, медицины и спорта.
Конечно, выбирать локацию только из-за хорошей точки притяжения рядом с ней неразумно. Но все-таки этот фактор надо учитывать, в том числе и при упаковке вашего продукта. Будущим арендаторам нужно показывать не только имеющийся трафик, демографию и экономический потенциал местных жителей, но и наличие точек притяжения вблизи от объекта.
Как найти объект своей мечты
Теперь мы знаем, какие параметры важны при выборе локации. А как найти свой идеальный объект? Способов больше, чем кажется на первый взгляд.
The free sample has ended.
