Read the book: «Code de la propriété»
Claude-Jacques Toussaint
Code de la propriété
Traité complet des bâtimens, des forêts, des chemins, des plantations, des mines et des eaux
Publié par Good Press, 2022
EAN 4064066337100
Table des matières
L’AUTEUR DU MEMENTO DES ARCHITECTES
A MM. LES SOUSCRIPTEURS.
ÉTAT APPROXIMATIF
INTRODUCTION.
AVIS DE L’ÉDITEUR.
EXPLICATION DES ABRÉVIATIONS.
CHAPITRE PREMIER.
§ Ier. Lois primitives et écrites.
§ II. Droit civil, usages, coutumes.
§ III. Des contrats et obligations.
§ IV. Usage de la propriété.
§ V. Des Servitudes.
§ VI. De l’usufruit.
§ VII. Paiement, libération, novation.
§ Prescription, utilité publique.
CHAPITRE II.
ARTICLE PREMIER.
ARTICLE II.
ARTICLE III.
ARTICLE IV.
ARTICLE V.
ARTICLE VI.
ARTICLE VII.
ARTICLE VIII.
ARTICLE IX.
ARTICLE X.
ARTICLE XI.
ARTICLE XII.
ARTICLE XIII.
ARTICLE XIV.
ARTICLE XV.
ARTICLE XVI.
ARTICLE XVII.
ARTICLE XVIII.
L’AUTEUR DU MEMENTO DES ARCHITECTES
Table des matières
A MM. LES SOUSCRIPTEURS.
Table des matières
MESSIEURS,
J’ai à me justifier auprès de vous de la longue interruption qu’a éprouvée la publication du Memento, depuis sa sixième livraison.
Tourmenté, fatigué de mille chagrins domestiques qu’il est inutile de retracer ici, j’étais parvenu cependant à rassembler les matériaux qui devaient former la septième livraison, et j’avais disposé l’analyse des lois et ordonnances relatives aux bâtimens, etc., conformément aux promesses faites par le Prospectus. ( Voyez Introduction, page xxviij.)
Ce travail, qui devait faire le sujet d’un seul volume, allait être livré à l’impression, lorsque mes affaires m’obligèrent de faire un voyage de trois mois.
J’avais élevé deux jeunes gens, deux frères: l’aîné , toujours rétif à mes leçons, voyant constamment mauvaise compagnie et se livrant à des habitudes crapuleuses, avait fini par crocheter mes tiroirs et par me voler pour satisfaire à ses débauches et aux exigences du jeu. Je fus donc obligé de le chasser en 1829, toutefois auprès lui avoir procuré, par mes relations, un emploi pour le distraire de ses désordres; mais, conseillé par une femme sans principes et sans éducation, il continua son train de vie et se fit congédier par les entrepreneurs qui avaient bien voulu l’employer. Je l’abandonnai alors, quoiqu’à regret, et reportai toutes mes affections sur son jeune frère à qui je donnai ma confiance entière; car c’était lui qui veillait aux affaires du bureau, et qui, muni de ma signature, était chargé de recevoir tous mes deniers.
Je m’aperçus bientôt que ce dernier négligeait ses devoirs; que, depuis l’absence de son frère, il sortait furtivement sans me rendre compte de ses fréquentations. il devenait soucieux, distrait, taciturne; tout se faisait de travers; le travail (quand on travaillait) était cr blé d’erreurs, et après l’avoir attendu long-temps, il me fallait le recommencer; mais les affaires m’éloignant très-souvent de mon bureau, j’y faisais peu d’attention: ce fut un tort. Ce malheureux voyait son frère, qui lui inculquait ses affreux principes, et se coalisant en mon absence, à l’aide de deux femmes perdues, dont l’une loua un logement sur mon palier, y apporta quelques bribes de meubles pour simuler un emménagement, et donnant congé quelques jours après sous un prétexte quelconque, je fus entièrement dévalisé ; on avait passé pendant plusieurs nuits dans ce logement tous les objets d’arts qui composaient ma bibliothèque et mon cabinet, objets que je rassemblais à grands frais depuis vingt-neuf ans, et qui composaient toute ma fortune; les seuls gros meubles restèrent, que l’on n’avait pu enlever, et je retrouvai la maison vide à mon retour.
Dénué ainsi de tout inopinément, je me hâtai de réclamer de mes cliens ce qui m’était dû par eux; mais le jeune émule de son digne frère avait tout reçu, et je me trouvai sans aucunes ressources.
Ainsi me payèrent de leur éducation, de mes soins, de ma tendresse et de ma confiance, deux jeunes gens qui me devaient tout; ainsi fut perdue en quelques jours toute une existence d’artiste, toute une carrière d’études, de travail et d’honneur; en un mot, jamais ingratitude n’a été plus révoltante, jamais vol plus audacieux n’a été commis, jamais coupables n’ont été plus effrontés et plus insolens, persuadés qu’ils sont, d’ailleurs, qu’un lien me retiendrait toujours si j’avais une velléité de les livrer à la justice régulière; car il est dans le monde des situations qui paraissent inexplicables à ceux qui n’en connaissent pas les causes. Par exemple, on est quelquefois condamné à souffrir tout, à cause d’une similitude de profession, et encore pour conserver intact un nom qui serait déshonoré par le crime d’un seul; préjugé bizarre, injuste, ridicule, qu’en faisant sonner bien haut les progrès de notre civilisation, nous n’avons pu encore bannir de nos idées comme nous l’avons rayé de nos codes!
Il n’y a donc que mes amis qui puissent apprécier les raisons de convenances qui m’interdisent toutes poursuites judiciaires: aussi, ceux qui m’ont si indignement dépouillé s’en prévalent-ils tellement, que je les crois encore à Paris, et qu’ils cherchent même à s’excuser en calomniant leur victime: ce qui est le comble de la bassesse et de l’effronterie.
Telle est la cause de ce long retard dont vous vous plaignez avec raison, messieurs; c’est un coup de foudre que je ne pouvais ni prévoir, tant les liens qui m’attachaient à ces deux individus me paraissaient sacrés et indissolubles, ni empêcher, puisque j’étais absent.
Par suite de ce malheur irréparable, pénétré de douleur de cette infâme conduite et d’une ingratitude qui me privait de tout (car on ne m’a pas même laissé mes habits, je me suis retrouvé ne possédant que mon porte-manteau, parce que je l’avais avec moi, et quelques meubles qui auraient été reconnus), je faillis perdre toutes mes facultés morales; une maladie de langueur et de découragement s’empara de moi, et sans le secours de quelques amis sincères, que je prie ici de recevoir le témoignage de ma vive gratitude, j’aurais mis fin à des jours depuis si long-temps abreuvés d’amertume par ceux que j’ai comblés de mes bienfaits; car la perte de ma fortune n’est rien comparée aux plaies de l’âme qui sont insupportables: ces dernières sont un poids affreux que rien ne saurait alléger.
Cependant mille distractions me furent offertes; on m’entoura, je fus aidé, encouragé, et, dans ce siècle que l’on dit si égoïste, tant de sollicitude me rendit un peu de courage; je repris le travail..... le travail qui fut la consolation de ma vie entière! Ah! si les oisifs et les gens dissolus savaient quel bonheur, quelles douces jouissances sont attachées au travail, ils seraient vertueux, et la société serait bientôt débarrassée de tous les êtres vils qui la dégradent et l’obsèdent!...
Ma première pensée fut alors de remplir mes engagemens envers vous, messieurs; mais toutes mes notes avaient disparu... plus de manuscrit... tout était à refaire... Voulaient-ils le vendre comme tout le reste?... Dès-lors, je m’arrêtai à un plan nouveau; je pensai que l’abrégé qu’ils avaient en leur possession pourrait bien suffire pour justifier le titre de Memento, puisqu’il présentait une analyse des lois et ordonnances qu’il convenait de consulter en matière de bâtimens; mais ces analyses arides m’ont paru dès-lors insuffisantes et incommodes en ce sens, qu’étant très-succinctes et ne formant qu’une sorte de nomenclature, il fallait avoir constamment recours aux sources: en conséquence, j’étendis mon texte de manière à faire de cette partie du Memento un Traité spécial, ou CODE DE LA PROPRIÉTÉ, qui, épargnant d’autres recherches, pût servir de guide ou de memento, non-seulement aux artistes pour lesquels notre ouvrage est écrit, mais encore à messieurs les avoués, avocats, notaires, aux administrateurs, et même aux propriétaires et à leurs gérans. Ce travail ainsi complété, qui produit deux forts volumes au lieu d’un demi-volume, se sépare maintenant du corps de l’ouvrage, dont le prix est augmenté de 7 francs pour les deux premières séries de souscripteurs: aussi sera-t-il beaucoup plus utile, puisque, tel qu’il est maintenant, ce Code tiendra lieu d’un grand nombre de traités spéciaux composés par de savans jurisconsultes, mais qui, n’ayant en vue que le droit, se sont plu à élaborer quantité de questions surabondantes qui ne sont pas de notre sujet.
Ces recherches, toutes substantielles, m’ont coûté quinze mois d’une aptitude tenace dont je ne me croyais plus capable après tant de malheurs, mais qui, du reste, m’a sauvé de mon désespoir; et, sous ce rapport, c’est peut-être un bien que mon premier manuscrit m’ait été soustrait.
C’est ainsi qu’avec le temps de l’impression, trois années se sont écoulées sans que la suite du Memento parût.
Je devais cette explication à tous mes souscripteurs, dont plusieurs m’ont donné personnellement tant de preuves de bienveillance et d’amitié.
Comme personne n’aurait les mêmes raisons que moi de ne pas livrer mes deux voleurs à la justice des tribunaux, s’ils faisaient ailleurs quelques tours de leur façon, et qu’alors mon silence et le sacrifice que je fais à ma tranquillité personnelle n’auraient plus aucun résultat, je préviens messieurs les souscripteurs de Paris et des départemens que ces deux individus ont la taille de cinq pieds deux à trois pouces. L’aîné, ayant vingt-cinq ans, a les cheveux châtain-clair bouclés naturellement, nez très-long, bouche moyenne, figure ovale, teint blanc peu coloré , barbe légère, sans favoris, dos un peu voûté , peu d’embonpoint. Le jeune, ayant vingt-deux ans, a les cheveux de même couleur, mais lisses et raides, nez et bouche petite, figure ronde, imberbe, se tenant très-droit. Tous les deux physionomie effrontée, ne rougissant de rien; bravant tout, même le mépris; jasant hardiment et tranchant sur tout; en général tenue, habitudes et souvent langage de mauvais lieux, ce qui doit avoir fait des progrès, surtout depuis que, repoussés par tous les honnêtes gens, ils s’en tiennent uniquement à leurs premières fréquentations, et qu’ils ne peuvent plus voir que de viles créatures qui leur ressemblent.
J’ai appris qu’ils se présentaient quelquefois chez les entrepreneurs pour faire des toisés, depuis que, traqués par la police et les marchands, ils n’osent plus vendre ostensiblement mes effets; ils s’annoncent tantôt sous mon nom, tantôt sous celui de Fleury, peut-être sous d’autres encore que j’ignore; mais il est de mon devoir d’en prévenir mes confrères, ainsi que messieurs les entrepreneurs et vérificateurs, pour leur éviter à tous, ainsi qu’à moi, les suites et le châtiment de leur crime: du reste, ayant pris cette précaution, je les livre à leurs remords, si leur âme n’est pas arrivée à ce degré de dépravation tel qu’ils ne puissent en éprouver un jour: ce dont je doute fort.
Quoi qu’il en arrive, cette épouvantable catastrophe n’apportera aucun changement à mes relations d’intérêt ou d’amitié ; j’en excepte cependant un misérable qui, se disant homme d’affaires, et pour l’appât de je ne sais quel salaire ou de quelle part dans leur vol, les a aidés de ses conseils et probablement de sa coopération, par sa présence habituelle chez moi lors du fatal événement; qui leur a appris à dissimuler leurs démarches et à éviter des recherches fructueuses, par la dispersion, chez plusieurs recéleurs, des objets volés, mais qui n’a laissé aucune trace de sa complicité, en combinant, pour les diriger, la friponnerie avec l’astuce qui empêche de se compromettre, ce que ces sortes d’hommes d’affaires appellent de l’adresse.
Il ne me reste plus qu’à désigner, autant que me le permet ma mémoire, non appuyée de mon catalogue qui a disparu avec le reste, une partie des objets d’arts qui m’ont été soustraits, afin d’éviter aux amateurs honnêtes qui répugneront tous à décorer leurs cabinets et à garnir leurs porte-feuilles d’objets volés, le désagrément qu’on les reconnaisse chez eux après les avoir vus chez moi, et notamment les dessins originaux sur lesquels il est impossible de se méprendre.
ÉTAT APPROXIMATIF
Table des matières
Des livres et objets d’arts compris dans le vol domestique commis
chez M. Toussaint, architecte, à la fin de janvier 1831.
SAVOIR:
BIBLIOTHÈQUE. — Livres à gravures. — Dix exemplaires du Traité d’Architecture, par Toussaint, 4 vol. in-4°, 110 planches, du prix de 110 fr., dont un de bibliothèque, reliure de luxe; — 200 vues de Rome, par Pronti, 2 grands vol. oblongs in-folio; — idem 1 vol. in-4° ; — idem 1 vol. in-4° par Baltard; — Arabesques du Vatican, par Raphaël, très-belles épreuves de choix; — Maisons et Palais d’Italie, par Percier et Fontaine, in-folio; — Architecture toscane, par Famin et Grand-jean, in-folio; — Maisons et fabriques d’Italie, par Séheult, grand in-folio; — idem par Clochard, in-folio, épr. pap. d’Holl.; — 400 costumes de la monarchie française depuis 1200 jusqu’à 1825, coloriés, 4 vol. in-4° reliés dos maroq. rouge; — 100 cris de Paris par C. Vernet, coloriés, in-4°, relié idem; — Collection du musée de Landon, paysages, galerie Justiniani, et salons, 1600 gravures en 22 vol.; — Vues de Londres, par le même, 2 vol. in-8° ; — Galerie clémentine, 1 vol. grand atlas cartonné ; — Musée de Naples, in-4°, vélin; — Monumens de sculpture, par Lacour et Vauthier, grand in-folio relié ; — Antiquités de Bordeaux, par les mêmes, in-folio broché ; — Monumens antiques, 2 vol. grand in-fol. cartonnés; — Monumens de la France, par Alex. Delaborde, grand in-folio; — Voyage en Géorgie, par Gamba, atlas in-4°, colorié ; — Allas de la France, par Alex. Lenoir, grand in-folio; — Voyage dans les Pays-Bas, 250 vues, par Madou, in-4° ; — Voyage pittoresque de Francfort à Cologne, par le général Howen, in-folio; — Antiquités de l’Alsace, par Golbery, etc., in-folio; — Un mois à Venise, grand in-folio; — Un mois en Suisse, par Pinguet, in-folio; — Vues de la Suisse, par Villeneuve, pap. de Chine, 2 vol. in-folio reliés; — Voyage aux Pyrénées, par Milling, aqua-tinta par Pirringer, grand in-folio; — Atlas historique de Lesage (comte de Las Cases), grand atlas relié ; — Les côtes de la Normandie, aqua-tinta par Divers, avec le texte, in-folio relié ; — Chasses par C. Vernet, in-folio; — Architecture de Durand, 2 vol. in-4°, reliés; — idem de Douliot, 6 vol. in-4° brochés; — idem de Palladio, Scamozzi, Patte, Dupuis, Rondelet, etc., etc.; — Représentation des Plattes-Peintures, grand in-folio; très-belle reliure (rare); — Figures de la Bible, texte allemand, in-4° oblong, relié ; — Portraits des grands personnages du dix-neuvième siècle, eaux fortes, par le baron Gérard, avec texte, in-folio; — Edifices of London, texte anglais, 2 vol. in-8°, reliure en batiste grise; — Specimens of gothique, etc., 2 vol. in-4° cart. angl.; — Hints, ou ornamented gardening, 2 vol. in-8°, aqua-tinta en couleur, cart. angl.; — Building of London, in-4° ; — Cathedral antiquities of England, grand in-4° ; — Metropolitan improvements, grand in-folio; — Chambers, belle édition, et beaucoup d’autres ouvrages anglais modernes à figures; — Deux jolies éditions de Béranger, avec les gravures doubles et la musique, reliées; — Quantité de recueils de motifs d’architecture, calques de monumens antiques mesurés en Italie, reliés, dessins, croquis et projets; — Traités des sciences physiques, de géométrie, mathématiques, chimie, hydraulique, mécanique, minéralogie, jardinage, peinture; le tout avec figures d’Euclide, Perrault, Math. Jousse, Ozanam, Belidor, Dargenville, Bullet, Dubreuil, Lami, Bardou, Ducerceau, Lebrun, Watelet, Algarotti, Para du Phanjas, Guyot, Bezout, Lacroix, Francœur, Hachette, Benoist, Hassenfratz, Sage, Raynaud, Monge, Sobry, Girard, Paupaille, Morisot, Rondelet, Peyre, Legrand, Lepage, Garnier, Pardessus, Kératry, etc., etc., etc.
LITTÉRATURE. Voyages en Égypte et en Nubie, par Denon. Voyages en Espagne, en Italie, à Naples, dans les Colonies, en Russie, en Hollande, à Batavia, aux Pays-Bas, en Chine, aux Louisianes, au Caucase, à Paris, en Asie; en Afrique, par Le-vaillant. Voyages d’Anténor, d’Anacharsis, Palais de Seaurus. Dictionnaires français, anglais, allemands, italiens, de l’Académie, des synonymes, etc. — Un grand nombre d’ouvrages de littérature et de poésie, parmi lesquels sont les œuvres de Beaumarchais, Bayle, Berquin, Boileau, Boulanger, madame Campan, Carmontel, Casti, Cauchois-Lemaire, Chapelle et Bachaumont, Chateaubriand, Chaulieu, Chénier, Clément, les deux Corneille, Paul Courrier, Dancourt, Delamartine, Casimir Delavigne, Destouches, de Saint-Ange, Delille, Diderot, Dufresny, Dulaure, Dumoustier, Dupaty, Fain, Fielding, Fleury de Chaboulon, Florian, Grécourt, Gresset, Gosse, Gourgaud, Lafontaine, Lanjuinais, Lauzun, Théodore Leclerc, Legouvé, Léon-Thiessé, Lesage, Lombard de Langres, Louvet, Marmontel, Millot, Mirabeau, Molière, Montesquieu, Palissot, Parny, Péréfixe, Picard, Pigault-Lebrun, madame de Pompadour, de Pradt, Prévost, Racine, Raynal, Roland, J.-J. et J.-B. Rousseau, Saint-Évremont, Sainte-Foix, Ségur, madame de Sévigné, madame de Staël, Sterne, Tissot, Vadé ; Voltaire, in-4° relié, en veau, doré sur tranche, etc., etc., etc.
Un livre unique, contenant 366 sentences ou apophthegmes philosophiques pour chaque jour de l’année, caractères d’impression, écrit à la main, avec dessins à la plume imitant des eaux-fortes, pour chaque mois: manuscrit extrêmement précieux, relié.
MANUSCRITS, notes, documens et renseignemens pour le Memento des Architectes.
OBJETS D’ARTS. — Dessins et gravures. — Divers modèles de colonnes, entablemens, etc. L’arc de Pola en Istrie, en liége, d’environ 20 pouces de haut, ponts et combles en charpente; — Chambre obscure avec ses objectifs, sa boîte, etc.; — Aimans montés; — Collection de marbres, de bois, de minéraux; — Compas de proportion, de réduction, de perspective; — Outils de toutes espèces pour l’architecture et la levée des plans; — Pendule marbre noir, modèle borne antique, avec la figure en pied d’Apollon; — Piédestaux en marbre griotte d’Italie et en jaune de Sienne.
Un grand nombre de dessins et gravures, dont ceux qui me reviennent à la pensée sont: parmi les dessins, huit jolis Dessins de Nicole; — deux grandes gouaches, Vues de Suisse, d’environ 24 pouces sur 18 en largeur; — l’Arc de triomphe du Carrousel, avec le château des Tuileries au second plan, par Hibon, d’environ 8 pouces sur 10 en hauteur; — un Marché, par Isabey; — la Galerie du Louvre, perspective prise au premier étage, aquarelle d’après Baltard, d’environ 9 ponces sur 15 en hauteur; — un grand Dessin-perspective d’église, par Toussaint, aquarelle d’environ 25 pouces sur 3o en largeur, avec une bordure dessinée par le même, contenant dans des ornemens gothiques les plans et coupes de l’édifice, et des figures allégoriques adaptées au sujet, — Belle Etude de Hubert, aquarelle de 8 pouces sur 10 en hauteur; — Vue de Chartres, par Jolimont, 10 pouces sur 8 environ; — Dessins originaux et de tontes dimensions de Chasselas, Lemercier, Pernot, Georget et Robert, de Sèvres; — Divers fixés, Paysages de 4 pouces sur 6 en largeur; — Tableaux à l’huile, Napoléon à Waterloo, Intérieur d’Écurie, Tabagie, Intérieur de Cloître, etc., etc.
Parmi les gravures, la Barrière de Clichy, première épreuve, passe-partout fond terre d’Egypte, avec un distique manuscrit, grande marge, avec deux verres, et monté dans une bordure de 6 pouces; — Attends! attends! d’H. Vernet, avant la lettre; — Mameloucks de C. Vernet, premières épreuves; — l’empereur Napoléon, d’après R. Lefèvre; — Entrevue des empereurs, par Sweback; — grand nombre de belles Vignettes de Desenne et Devériay — belle et rare Collection de gravures anglaises, Vues de Londres, d’Écosse, de Hollande, de Monumens gothiques, églises et abbayes, jardins et parcs anglais, etc.; — une grande quantité de pièces de choix et de belles épreuves d’artistes de gravures anciennes et modernes, au burin et à l’eau-forte, de Marc-Antoine, Saadlers, Israël Silvestre, etc., etc.; — cinq à six mille pièces se composant de tout ce qui a paru jusqu’en 1830, de lithographies d’Amoult, Athalin, Aubry-Lecomte (de ce dernier la Vénus et la Psyché de Girodet, et le fleuve Scamandre de Lancrenon); Bacler-d’Albe (Souvenirs d’Espagne et Vues de Paris); Bellangé (Sujets militaires); Bichebois, Boilly, Bonnington, Bourgeois, Charlet (y compris quantité de pièces inédites très-rares); Ciceri, Daguerre, Deroy, E. et A. Devéria, Fragonard, Granville, Grénier, Grevedon, Gué, Gudin, Hippolyte Lecomté, Hesse, Jaime, Joly, Jules David, Lanté, Laglacé, Léopold et Xavier Leprince, Henri Monnier (dont les Grisettes, relié); Howen, Rémond, Renout, Robert, Roqueplan, Sabatier, Monthellier, Schmith, Sweback, Van-Os, Van-Marc, Vauzelles, C. et H. Vernet, Victor Adam, Vigneron, Villeneuve, etc. .
Si quelques-uns de ces objets vous étaient présentés d’une manière équivoque, je vous prie, messieurs, de vouloir bien les retenir, de vous assurer comment ils sont en la possession de l’individu qui les offrirait, et d’en avertir au bureau de M. Félix, afin qu’il fasse en mon nom les recherches nécessaires.
Je vous prie, messieurs, de recevoir l’assurance de la considération avec laquelle j’ai l’honneur d’être
Votre très-humble serviteur,
TOUSSAINT,
Architecte, à Paris.
INTRODUCTION.
Table des matières
L’ARCHITECTE, appelé aux affaires par sa profession, ne saurait classer méthodiquement dans sa mémoire toutes les notions acquises dans ses études. Sur les nombreuses sciences qui se rattachent accessoirement à l’art de l’architecture, il est donc obligé d’interroger souvent sa bibliothèque.
Mais, que rencontre-t-on dans la bibliothèque la mieux choisie, à part les recueils de luxe propres à satisfaire l’amour-propre de l’artiste, et la collection des édifices de l’antiquité ? Mille et un ouvrages spéciaux qui, parmi quelques choses utiles, nous offrent des systèmes inintelligibles, des principes faux ou surannés, des préceptes inadmissibles et des exemples de mauvais goût, enfin des fatras d’inutilités et d’absurdités , et tous ils laissent de nombreuses lacunes dans la spécialité qu’ils traitent.
C’est le motif qui nous a déterminé à rassembler les élémens du Memento des Architectes, etc. Nous avions conçu alors la pensée de réunir, en un seul volume, les articles des codes, des lois, décrets et ordonnances qui intéressent les constructions, et dont la connaissance est «si nécessaire pour prévenir
«les procès et les embarras qu’entraîne journellement
«l’ignorance des lois qui régissent la
«propriété, qui fixent les droits de l’État, les devoirs
«des architectes et des entrepreneurs, et les
«garanties des propriétaires .» Mais, lorsque nous nous sommes mis à l’ouvrage, nous avons bientôt compris tout ce qu’aurait d’aride et d’incomplet une simple nomenclature d’articles qui, n’ayant aucune liaison entre eux, pourraient bien satisfaire en effet aux obligations que comporte le titre de Memento, mais seraient insuffisans, tant pour diriger nos confrères dans toutes les circonstances où leur avis serait réclamé par leurs cliens, que pour les propriétaires eux-mêmes, qui auraient intérêt de consulter ce Code de la propriété.
Comptant parmi nos souscripteurs un grand nombre de ces derniers, il nous a paru plus convenable de donner à notre ouvrage le développement nécessaire pour en former un CODE véritablement COMPLET des bâtimens et de tout ce qui s’y rattache, avec les opinions des jurisconsultes qui font autorité, et les décisions analogues des tribunaux .
C’est donc d’après cette dernière base que notre travail est exécuté. Nous avons fait tout notre possible pour n’y point laisser de lacunes importantes; mais s’il s’en trouvait, malgré nos soins et nos recherches, nous nous empresserions de les remplir dans le premier volume du Memento, qui sera publié en 1833, lequel contiendra, au surplus, les lois nouvelles et les réglemens qui modifieraient la législation, ou qui enfin la fixeraient irrévocablement. Car, ainsi que le dit fort judicieusement un savant jurisconsulte: «Une bonne législation administrative
«manque à l’harmonie des pouvoirs
«et au complément de nos libertés civiles; c’est
«un besoin impérieux, c’est un droit des citoyens,
«c’est un devoir du gouvernement dans la monarchie
«constitutionnelle. S’il y a donc aujourd’hui
«un objet qui, par son importance et par l’universalité
«de ses effets, appelle la sollicitude du législateur,
«c’est celui-ci.» (Macarel, des Tribunaux administratifs.) En effet, ce vague, cette indécision, résultat du défaut d’unité dans les dispositions des lois anciennes et modernes, invoquées et appliquées tour à tour, tantôt admises et tantôt repoussées par nos tribunaux, par la cour suprême et par le conseil d’État, compromet souvent les intérêts privés, sans cesse menacés par les envahissemens de la puissance administrative, et devient une source féconde en procès scandaleux pour l’administration et ruineux pour les particuliers.
«Ce que demande avant tout l’industrie, a dit
«M. Molé (Rapport de la commission des routes et
«canaux, novembre 1828), c’est qu’enfin on la
«laisse maîtresse, indépendante et libre dans son
«essor. Le gouvernement lui a toujours imposé ses
«plans, ses ingénieurs, ses conditions, et l’environne
«d’entraves dont elle s’effraie d’autant plus
«que les erreurs des devis rédigés pour le compte
«de l’administration semblent presque inséparables
«de ce qu’elle entreprend.»
En attendant ces améliorations, depuis si long-temps réclamées par les hommes d’État, et aussi par les principes qui surgissent de notre dernière révolution, nous avons dû présenter la législation telle qu’elle est, quelque informe et contradictoire qu’elle soit, et voici la marche que nous avons suivie:
Nous avons considéré la propriété privée sous tous ses modes de jouissance, ses rapports avec le voisinage et l’ordre public, les biens domaniaux et communaux dans leur contact avec les droits des particuliers; ainsi nous avons extrait sommairement d’un grand nombre de recueils de jurisprudence et d’ouvrages spéciaux, les dispositions des lois, ordonnances, arrêts et décisions judiciaires qui sont du domaine de l’architecte, de l’ingénieur et de l’expert, en indiquant les sources, afin qu’on puisse y recourir au besoin. On a tâché de réunir, dans ce travail, toutes les solutions propres à éclairer le lecteur dans les nombreuses discussions qui peuvent résulter de la possession et de l’usage de la propriété ; on s’est attaché particulièrement à rendre clair, précis, et intelligible à tous, le sens et l’esprit de la loi. Quant à son application à certaines circonstances particulières aux diverses localités, à l’interprétation des motifs du législateur, à l’examen et à la discussion des cas particuliers, c’est toujours aux lumières des jurisconsultes qu’il faut avoir recours.
Si nous avons rapporté quelques applications particulières, nous avons cru devoir en être avare: si nous disons, par exemple, que les fossés riverains des grandes routes appartiennent à l’État, par application aux articles 553 et 1615 du Code civil, c’est sans doute le résultat d’une discussion lumineuse que nous ne pouvons pas mettre sous les yeux de nos lecteurs. On comprendra que nous avons dû nous borner à donner le principe et la conséquence; autrement nous nous serions condamné à faire un énorme recueil de jurisprudence, ce qui s’éloignait entièrement de notre but. Par la même raison, lorsque plusieurs arrêts ou décisions confirment le principe que nous émettons, nous n’en citons qu’un seul, mais le plus approprié à l’espèce et le plus récent, afin d’éviter les recherches et la confusion. De même, lorsque le texte des lois laisse des questions non résolues, les arrêts qui sont intervenus sur ces questions, et qui forment, à cet égard, toute la législation, ayant acquis force de chose jugée, ont dû être inscrits dans notre recueil.
Au lieu de copier textuellement les articles des codes et des ordonnances, nous avons seulement donné les dispositions principales qui traitent directement de ce qui intéresse les architectes et les experts en matière de construction, de servitude, de prescription, etc. Pour le surplus, on trouvera, à la table qui termine cet ouvrage, la nomenclature des articles de chacune de ces lois, avec l’indication du sujet qu’elles régissent: nous avons pensé, d’ailleurs, qu’une partie de ces articles n’étant que la suite nécessaire et le complément de ceux qui les précèdent, et étant plutôt du ressort des avoues, des notaires et des avocats, que des personnes qui exercent l’une des professions relatives aux bâtimens, ce ne serait que grossir inutilement nos volumes que de les rapporter, puisque nous offrons, par cette table, un moyen sûr de les retrouver à l’instant. Quant à messieurs du barreau, cette table leur facilitera aussi les recherches, lorsqu’ils auront besoin d’interroger la loi pour fixer ou motiver leur opinion.
L’analyse des arrêts, déclarations et ordonnances du bureau des finances, de la grande chambre du Châtelet et autres, dont les dispositions sont implicitement rapportées par des dispositions nouvelles ou tombées en désuétude, devenant inutile, nous les avons élaguées.
La nouvelle législation n’abroge cependant pas entièrement les anciennes coutumes locales: les statuts, ordonnances et réglemens cessent d’avoir force de loi à dater du jour où la loi nouvelle est exécutoire; mais seulement dans les dispositions que cette loi nouvelle a changées ou modifiées. Il en résulte que ces ordonnances ainsi que les coutumes et réglemens locaux doivent toujours être exécutés pour les matières qui ont été omises dans notre législation moderne, et auxquels, du reste, le Code civil veut que l’on en réfère dans certains cas ; aussi sont-ils encore appliqués dans un grand nombre de circonstances, et nos plus habiles avocats portent-ils leur laborieuse investigation jusque dans les temps les plus reculés, pour appuyer le droit qu’ils veulent faire prévaloir.
Nous avons donc cité les anciens arrêts et les anciennes ordonnances, lorsque la nouvelle législation se tait sur les dispositions dont il est question, et qu’elles sont confirmées par les ordonnances subséquentes, parce qu’alors ces ordonnances ont encore force de loi.
Il en est ainsi des réglemens locaux que le Code civil ordonne de suivre, lorsqu’il n’a pas cru devoir prescrire de mode uniforme pour tout le royaume.
Nous avons étendu le texte lorsqu’il nous a paru susceptible d’un développement utile, ou peu intelligible pour des hommes tout-a-fait étrangers aux principes du droit; nous l’avons indiqué seulement lorsque les dispositions qu’il contient n’ont pas besoin d’interprétation. Cette manière de procéder, qui nous a coûté beaucoup de travail, a, pour ainsi dire, éclairci la matière; et, quoique avare de mots, nous croyons avoir dit tout ce qui est nécessaire.
Il sera peu question de la coutume de Paris, parce que le Code civil s’en est approprié presque toutes les dispositions.
Les maximes générales et les préceptes de la loi romaine, sur lesquels repose la législation moderne, n’ont pas du trouver place dans notre ouvrage, puisque nos confrères n’ont pas besoin d’y recourir, et que, pour les experts, c’est leur expérience et l’équité seules qui font leur loi. Nous avons néanmoins cru devoir, lorsque l’occasion s’en est présentée, rappeler quelques axiomes de ce monument d’éternelle sagesse, les plus usités par les légistes; mais dans les cas seulement où nous les avons crus indispensables pour aider à mieux saisir l’esprit de la loi actuelle. Ces citations sont séparées de leurs motifs, lesquels sont du ressort de messieurs les avocats et des juges; mais si, à la rigueur, on avait besoin de connaître les considérans d’une loi citée, on les trouverait en tête des arrêts indiqués, ou dans les recueils spéciaux que nous avons été nous-même obligé de compulser.
Quand nous disons qu’une chose est défendue, nous n’indiquons pas la pénalité, parce qu’il suffit que chacun sache ce que la loi interdit; le reste est du ressort des tribunaux qui sont chargés de punir les contraventions.
Il y a aussi certaines entreprises d’une propriété sur une autre que la loi défend dans l’intérêt de tous, et qui néanmoins peuvent être faites s’il existe des conventions particulières; ainsi, lorsque, dans le cours de cet ouvrage, on dira qu’une chose de cette nature est interdite, il sera toujours sous-entendu qu’elle est défendue, s’il n’y a point de titres qui la permettent.
En analysant les traités spéciaux sur chacune des matières qu’a du embrasser le CODE. DE LA PROPRIÉTÉ, nous avons pensé que ce n’est que par la clarté et la lucidité dans les expressions que nous pouvions espérer nous faire lire: nous nous sommes, en conséquence, attaché à nous servir constamment des termes familiers aux constructeurs , afin que les rapprochemens et les applications soient plus faciles aux personnes auxquelles cet ouvrage s’adresse plus directement.
On trouvera peut-être quelques notions qui ne sont pas bien précisément du ressort de l’architecte, telles que celles sur la compétence; mais nous avons pensé que certaines connaissances lui étaient nécessaires pour faire pressentir aux propriétaires dont il est le conseil, la marche qu’ils ont à suivre en telles ou telles circonstances, et que, sous ce rapport, elles ne seraient pas déplacées.
Si on nous blâme aussi d’avoir donné une certaine étendue aux règles qui fixent les attributions des autorités locales, voici les raisons qui nous y ont déterminé : 1° Ces attributions ne sont pas bien comprises par ceux-là mêmes qui ont le plus d’intérêt à les connaître, puisque la législation n’est pas immuablement fixée à certains égards. 2° Ces autorités étant, de leur nature, essentiellement envahissantes, cherchent toujours à étendre leur juridiction, à empiéter sur les droits privés, et s’emparent souvent des contestations réservées à l’autorité judiciaire. 3° Tous nos souscripteurs étant propriétaires, ou faisant partie du corps des ingénieurs, ou enfin exerçant la profession d’architectes et d’experts, soit à Paris, soit dans les départemens, nous avons pensé qu’il leur serait indispensable d’avoir sous les yeux un résumé de la jurisprudence qui régit l’administration à cet égard, et qu’ils tireraient souvent de ces documens des inductions utiles, sauf à recourir aux sources que nous leur désignons, s’ils en avaient besoin. 4° Messieurs les maires et juges de paix y trouveront aussi la distinction de ce qui est de leur compétence d’avec celle des tribunaux civils et correctionnels et des conseils de préfectures; et, en indiquant la marche à suivre dans beaucoup de cas, ces magistrats, qui possèdent à chaque mairie le bulletin des lois, seront constamment à même d’interroger le texte auquel nous renvoyons toujours.
Nous avons cru devoir faire précéder ce Code complet d’une série de principes généraux de droit, sur lesquels est fondée toute notre législation, qui eft font Connaître l’esprit, et sur lesquels les frites prêtes de la loi motivent leurs jugemens dans les cas de doutes, de complications d’intérêts, ou de quelques circonstances non prévues. Ils sont alors obligés de donner plus d’extension au texte, d’appliquer concurremment plusieurs dispositions, de rechercher l’intention probable des parties dans ce que les titres produits laissent d’indécis et d’obscur , et de saisir la concordance, quelquefois inaperçue, entre l’esprit de la loi et les faits d’une cause, ou les expressions d’une convention écrite.
D’après le grand nombre d’ouvrages que nous avons consultés, nous espérons que nos lecteurs reconnaîtront la difficulté qu’il y avait de resserrer cinquante volumes en deux seulement, en y conservant la substance de tous, et en la réduisant encore à sa plus simple expression, sans néanmoins échapper rien d’essentiellement utile, et en donnant aux textes les développemens nécessaires pour éviter les faussés interprétations.
C’est pour aider à ces développemens, et même pour les éviter, dans certains cas, que nous avons renvoyé d’un numéro à un autre, parce que les rapprochemens de principes et de dispositions, qu’il sera facile de faire au moyen de ces renvois, feront comprendre l’intention du législateur.
La table analytique qui termine cet ouvrage sera très-commode, en ce qu’elle renvoie à tous les articles qui ont rapport au même objet, en donnant de suite l’indication du texte. Elle suppléera ainsi aux nombreuses subdivisions qu’il aurait fallu adopter, et qui n’auraient pas dispensé de recourir toujours d’un article à l’autre, parce qu’un grand nombre de dispositions des lois, loin d’être spéciales, s’appliquent à plusieurs sujets à la fois.
Ainsi ce Code est compact, et le caractère, très-lisible d’ailleurs, a été choisi pour épargner le papier; la justification et l’impression, sans aucun blanc, prouvent que nous avons cherché à mettre le plus de matières dans le moins d’espace possible, afin que l’ouvrage puisse se transporter facilement; et nous avons la conviction que le Code de la Propriété étant aussi complet que le sujet le comporte, sera une sorte de vade mecum de l’architecte et de l’expert.
AVIS DE L’ÉDITEUR.
Table des matières
LE Memento des Architectes, qui, dans l’origine, ne devait se composer que de trois volumes et quatre-vingts planches, a été augmenté d’abord de plusieurs planches et de deux volumes, et porté au prix de 5o francs; néanmoins, les deux premières séries de souscripteurs qui ont retiré avant juillet 1828, d’après les circulaires qui leur ont été adressées, ont été conservés au prix primitif de 35 francs.
Le volume supplémentaire qu’a exigé ce nouveau développement de l’analyse succincte des lois de bâtimens, qui est transformé, par le dernier travail de l’auteur, en un Code complet de la Propriété, étant, pour MM. les souscripteurs de ces deux séries, porté au prix de 7 francs (voyez la lettre ci-dessus de l’auteur du Memento), il résulte que le Memento des Architectes, contenant en définitive six volumes et deux cents planches, sera payé par les souscripteurs des deux premières séries, qui ont retiré les livraisons publiées avant juillet 1828, la somme de 42 francs, ce volume supplémentaire étant envoyé sans augmentation à ceux de la dernière série dont la souscription est de 5o francs, et à ceux des deux premières qui, n’ayant pas retiré en temps utile, sont reportés dans cette dernière.
Ainsi MM. les premiers souscripteurs à 42 francs, qui sont au courant, voudront bien envoyer la somme de 12 francs pour recevoir le Code de la Propriété, ainsi que ceux de la série de 5o francs; le surplus sera payé en recevant la neuvieme et dernière livraison, qui contiendra:
1° Les principes de géométrie appliqués spécialement aux opératious graphiques, à la construction et au toisé, ou mesurage des travaux, avec un abrégé de statique et de dynamique approprié à l’architecture-pratique.
2° L’analyse des découvertes, perfectionnemens et procédés nouveaux, qui intéressent les arts et métiers qui se rattachent aux bâtimens et aux jardins.
3° Un vocabulaire conçu sur un plan neuf, qui intéressera, non-seulement les personnes qui s’occupent spécialement de l’architecture, mais encore toutes les classes de lecteurs qui y sont étrangers.
4° Les principes de théorie, ou partie artistique, développés avec assez de clarté pour que les propriétaires eux-mêmes puissent juger du mérite d’une composition architectonique.
5° Les tables analytiques nécessaires.
6° Le complément des planches.
7° Enfin, la liste de MM. les souscripteurs.
Nota. Aussitôt que la dernière livraison sera publiée, le Memento des Architectes sera porté à Go fr. pour les non-souscripteurs, et pour ceux de MM. les souscripteurs qui n’auraient pas retiré dans les trois mois qui suivront.
Dès ce moment, le Code de la Propriété est de 15 fr.
Les volumes du Code de la Propriété qui n’auront pas en tête le titre gravé du Memento des Architectes (dont le Code de la Propriété fait partie), et qui ne seront pas revêtus de la signature de l’auteur, seront contrefaits.
L’auteur et l’éditeur poursuivront les contrefacteurs conformément à la loi du 19 juillet 1793.
EXPLICATION DES ABRÉVIATIONS.
Table des matières
A. seul ou A. C. SIGNIFIE Arrêt du conseil d’État.
A. D., Arrêté du directoire.
A. G., Arrêté du gouvernement.
B. F., Ordonnance du bureau des finances.
C. C. 227-8-9 s., Code civil, art. 227. 228. 229 et suivans.
C. de C. ou C. de Cass., Arrêt de la Cour de cassation.
Ch. 9, Charte constitutionnelle, art. 9.
C. d’Ét., Arrêt du conseil d’État du.....
C. F., Code forestier.
C. I. C., Code d’instruction criminelle.
Com., Code de commerce.
C. P., Code pénal.
C. de P. 191, Coutume de Paris, art. 191.
C. P. C., Code de procédure civile.
C. R. de, etc., Cour royale de.....
D. M., Décision ministérielle.
D. 22 janv. 1808, Décret du 22 janvier 1808.
J. P., Ordonnance de l’intendant de Paris.
L. 6 octobre 1791, Loi du 6 octobre 1791.
O. ou O. R., Ordonnance royale.
O. des E. F., Ordonnance des eaux et forêts.
P. P., Parlement de Paris.
s., après un chiffre d’article, signifie et suivans.
T., Tarif des frais et dépens.
L. R. SIGNIFIE Loi romaine.
S. 16. 1. 336, Recueil général des lois et arrêts, par Sirey, tome 16, Ire partie, page 336. (Tous les articles cités par M. Sirey sont des arrêts de différens tribunaux et de la Cour de cassation, et des décisions du conseil d’État. )
Diss. S. 20. 2. 97, Dissertation Sirey, tome 20, IIe partie, page 97.
Nota. Tous les chiffres qui ne sont précédés d’aucune lettre sont des renvois aux numéros d’ordre de cet ouvrage, parce que ces articles ont une analogie directe avec le sujet traité.
Quelques dispositions des lois sont répétées; ce cas est fort rare; nos lecteurs reconnaîtront que la classification de l’ouvrage l’exigeait, et que l’auteur a dû prendre ce parti au lieu de se condamner à des omissions, ou de renvoyer à d’autres articles.
Dans notre volume annuel, dont le premier sera publié en janvier 1833, nous tiendrons MM. les souscripteurs au courant de la législation, en donnant l’analyse des lois, ordonnances ou décisions nouvelles, en ce qu’elles modifieraient ou abrogeraient celles qui font partie du Code de la Propriété.
CHAPITRE PREMIER.
Table des matières
PRINCIPES GÉNÉRAUX DE DROIT PUBLIC .
§ Ier. Lois primitives et écrites.
Table des matières
1. La loi écrite tire évidemment son origine des règles immuables de la raison, de la sagesse et de l’équité, lois naturelles et source de toute législation humaine. Ainsi pour rechercher l’esprit, connaître la force, et faire de justes applications de la loi écrite, il faut toujours remonter à cette origine céleste, unique et invariable, à cette législation primitive sans laquelle la justice ne serait qu’un vain mot «Le droit civil, dit Cicéron, n’est que l’ombre de cette justice parfaite.»
Ainsi, la science des lois ne consiste pas à en savoir par cœur et à en citer le texte, mais à pénétrer dans les vues du. législateur, afin d’en bien comprendre te véritable sens (3).
2. C’est donc être rebelle à la loi que de méconnaître ou de négliger ces principes, et de chercher à en étouffer le véritable esprit pour s’attacher à la lettre des mots, à en torturer les expressions pour en tirer de fausses inductions et des conséquences mensongères ou forcées, pour les adapter aux préjugés de notre éducation ou aux intérêts qui nous sont confiés et qui deviennent les nôtres, soit par égoïsme, soit par vanité , soit enfin par amour-propre; car de là les contradictions sans nombre qui, ressortant du même texte, brouillent et confondent les notions et les droits les plus clairs; de là ces doctrines contradictoires, cette obscure jurisprudence enfin qui, au lieu d’être l’organe de la justice, devient souvent une source intarissable d’incertitudes, d’opinions erronées et de luttes judiciaires, qui jettent la société dans la plus étrange confusion.
3. Dans l’entente de la loi, l’esprit aide la lettre. (S. 15. 1. 17.)
4. Ce n’est pas exécuter une loi ou un jugement que de se conformer à la lettre de ses dispositions en contrariant son vœu. (S. 5. 2. 586.)
5. La loi est précise et l’intérêt public en réclame l’exécution, minuendarum litium causâ.
6. Le but de toutes les lois est la conservation de l’intérêt public ou particulier; ainsi, dès que les uns ni les autres ne sont froissés, le gouvernement, qui est le dépositaire et l’arbitre de ces intérêts, par l’organe des tribunaux, ne peut sévir: c’est toujours dans ce sens que l’on doit interpréter les lois.
7. Tous les hommes sont égaux devant la loi (Ch., I), et dans ce sens, tous les individus composant une nation régie par les mêmes lois, ne forment qu’une seule et même famille; ainsi, la loi ne peut refuser à l’un ce qu’elle accorderait à l’autre, ne peut permettre ni défendre que ce qu’elle permet et défend à tous, dans l’intérêt et pour la conservation des droits de chacun en particulier, et dans le but de maintenir l’harmonie dans la famille en général,
8. L’étendue ou l’effet d’une disposition législative doit nécessairement être déterminée par le magistrat, selon la nature de la disposition expresse ou présumée, et le vœu du législateur. (S. 18. 1. 166.)
9. Si, dans la loi, il y a quelques expressions vagues, ou quelque ambiguïté, pour ne pas s’écarter de l’intention dans laquelle elle a été conçue, il faut toujours l’entendre et l’interpréter dans le sens qui a le plus de rapport à l’espèce, et qui est aussi le plus conforme à l’équité.
Mais si le texte est clair et précis, quelque rigoureux qu’il soit, il doit être suivi: l’autorité suprême, dans ce cas, a seule le droit d’en adoucir les dispositions.
10. A défaut de principes, et dans le silence de la loi, les juges décident d’après les circonstances et par des raisons d’équité.
11. Le juge ne peut prononcer par voie de disposition générale et réglementaire; mais dans le silence de la loi, il a le droit de se diriger d’après le sentiment de l’équité, et des antécédens applicables à l’espèce; il s’ensuit que, dans aucun cas, il ne peut se dispenser de prononcer, même sous le prétexte de l’insuffisance de la loi; car alors il doit y suppléer par les lumières de son savoir, de ses souvenirs et de sa conscience.
12. Dans l’application des lois qui gênent et restreignent le droit de propriété, il est très-important d’éviter les exceptions, car l’intention du législateur étant d’établir des règles équitables, les charges que ces lois imposent doivent l’être d’une manière égale et impartiale, sans restriction, mais surtout sans extension.
13. La loi admet quelquefois des présomptions et la preuve testimoniale; mais tout doit céder devant la preuve littérale, c’est-à-dire écrite, comme un titre, etc.
14. Elle permet tout ce qu’elle n’a pas positivement défendu, et punit l’inexécution de ce qu’elle a commandé , comme la violation de ce qu’elle a défendu; mais ne pouvant embrasser tous les cas particuliers, elle se borne à des dispositions générales, et ne statue que sur ce qui est juste, utile et raisonnable; enfin, elle devient obligatoire pour tous aussitôt sa promulgation.
15. La loi n’ordonne que pour l’avenir, et ne peut jamais avoir d’effet rétroactif. Ainsi, si j’ai construit seul un mur séparatif de ma propriété avec celle de mon voisin, avant la promulgation du Code civil qui rend les clôtures obligatoires dans une ville et ses faubourgs, je ne serais pas fondé à exiger le remboursement de la moitié de mes dépenses de ce voisin, et ce n’est que lorsqu’il serait dans le cas d’être reconstruit, que je pourrais le contraindre à le faire réédifier à frais communs, parce qu’alors nous serions replacés l’un et l’autre dans la même situation que s’il n’y avait jamais eu de clôture entre nous.
16. La loi n’est plus applicable dans le cas où, par des conventions particulières, il a été stipulé contrairement à ce qu’elle prescrit.
17. Une loi peut être explicitement abrogée, en tout ou en partie, par une loi nouvelle; mais elle l’est également lorsque, sans l’abroger en termes exprès, la loi postérieure en détruit les dispositions par des dispositions contraires; elle est aussi tacitement abrogée lorsqu’elle est tombée en désuétude, c’est-à-dire lorsqu’elle a cessé depuis long-temps d’être exécutée. Rectissimè etiam illud receptum est, ut leges non solum suffragio legislatoris, sed etiam tacito consensu omnium per desuetudinem abrogentur.
18. Les dispositions du Code civil sont droit commun à l’égard des conventions commerciales, quand il s’agit du principe et de l’essence même des conventions. (S. 7. 2. 10.)
19. Le Code de procédure est le complément du Code civil pour tout ce qui est de forme. — Lors donc qu’une loi ultérieure renvoie, pour certaines formalités, au Code civil, il faut entendre qu’il y a aussi renvoi aux dispositions du Code de procédure sur la même matière. (S. 13. 2. 44.)
20. Les circulaires ministérielles n’ont pas le caractère de loi; leurs dispositions ne sont pas obligatoires pour les tribunaux. (S. 16. 1. 366.)
21. A la loi naturelle, inspiration de la justice elle-même, se joint aussi la loi romaine qui en est la plus sublime émanation , et sur laquelle notre législation est calquée presque en entier; c’est pourquoi elle est encore invoquée aujourd’hui.
22. Une faute grossière est considérée comme dol. Magna negligentia culpa est, magna culpa dolus est.
23. On ne peut gratifier l’un en faisant éprouver un dommage ou en imposant une servitude à l’autre.
24. On ne peut s’emparer du bien d’un autre sans son consentement, car l’équité ne permet pas de s’enrichir aux dépens d’autrui. Nemo, detrimento alterius, locupletior fieri potest.
§ II. Droit civil, usages, coutumes.
Table des matières
25. L’état civil est l’état de l’homme considéré dans ses rapports personnels avec la société dont il est membre; les droits relatifs à cet état sont naturels, politiques ou publics, et positifs, civils ou privés.
C’est le droit civil ou privé qui règle les rapports du citoyen avec la cité, et ses relations avec ses concitoyen; c’est par ce droit, qui fait seul l’objet de ce traité, mais qui est distinct et indépendant des droits politiques dont il jouit comme membre de la cité, qu’il participe à tous les avantages de la nation à laquelle il appartient, en se conformant aux obligations que les lois du pays lui imposent.
26. Le droit civil privé doit être conforme à ce qu’exigent particulièrement les mœurs, les qualités, les besoins, enfin le mode d’existence physique et moral de chaque nation, de sa manière d’être en société, et à ce qui est propre à assurer la conservation et la propriété de tous les individus qui la composent; il règle les intérêts respectifs des particuliers entre eux, dans tout ce qui concerne les affaires relatives à leur personne, à leurs propriétés, ainsi que leurs conventions et leurs rapports avec l’autorité, en ce qui concerne toutes ces choses, afin que l’intérêt de l’État et celui des individus soient balancés et garantis réciproquement selon les règles de la plus stricte équité.
27. Pour assurer la sécurité, la conservation et la félicité de tous, la loi réglant les intérêts des particuliers entre eux, dans tout ce qui concerne leurs affaires, leurs biens et leurs personnes, les tribunaux civils sont institués par elle, pour veiller au maintien de ses dispositions, au mode d’application de la loi écrite, et à ce que personne n’y puisse déroger par aucune action ni convention qui serait en contradiction manifeste avec son texte et son esprit.
28. La loi n’est ordinairement pas créatrice du droit; elle le proclame quand il est clair, le détermine ou l’interprète quand il est vague ou obscur, et le protége quand il est reconnu ou constaté.
La loi civile a pour objet d’assurer à chacun l’attribution de ses droits, Suum cuique, c’est-à-dire de protéger les propriétés naturelles ou acquises, et les volontés éclairées, justes, bien ordonnées, honnêtes et avérées.
Dans les effets, la loi civile a trois espèces d’actions distinctes: — 1° Celle où la loi se montre comme lumière d’ordre et d’équité, pour les choses à venir, et prend la forme de législation; 2° celle où elle se montre comme lumière d’équité, pour les choses présentes, et prend la forme de justice ou de jugement; 3° celle oú elle se montre comme moyen momentané d’ordre, et prend la forme de police. (S. 16. 2. 129.)
29. Il n’existe aucun droit acquis, qui ne soit accompagné d’une action suffisante pour le faire valoir.
30. Personne ne peut transférer plus de droits qu’il n’en a lui-même; ainsi on ne peut vendre ou aliéner, de quelque manière que ce soit, ce que l’on ne possède pas comme propriétaire incommutable.
31. Les usages et coutumes sont des droits et des devoirs que s’imposent librement et volontairement les habitans d’une contrée, ou qui s’y établissent insensiblement, si la loi du pays ne leur est pas contraire; ils tirent leur force d’un consentement tacite et interprétatif, et sont aussi obligatoires que la loi elle-même.
32. Une coutume ou usage est donc une sorte de loi tacite qui ne peut avoir, dans aucun cas, d’autorité contre la loi écrite, puisqu’elle n’a point été établie par la législation, et que l’observation des lois n’admet d’exception que dans les cas qu’elle a prévus elle-même; mais remontant à la même origine et s’appuyant sur les mêmes bases, c’est-à-dire sur la raison et l’équité, elle supplée à son silence, et son autorité est la même dans la contrée où elle est reconnue et suivie depuis longues années.
33. Les réglemens de police et de sûreté sont faits pour l’intérêt public, contre lequel il est défendu de faire des conventions. Privatorum pactis juri publico derogari non potest. Ils obligent tous ceux qui habitent le territoire. On ne peut déroger par des conventions particulières aux lois qui intéressent l’ordre public et les bonnes mœurs.
34. Il n’est permis à personne de troubler sciemment le repos public.
35. Chacun peut exercer contre ses voisins une action pour contravention aux lois ou aux réglemens de police, lorsqu’il y a danger ou dommage. (L. 24 août 1790.)
36. En matière de peines de police, les juges doivent se guider par la loi plutôt que par des réglemens municipaux, qui altèrent souvent la loi en voulant l’exécuter. Ainsi, un réglement municipal qui prononce contre un délit des peines de simple police, ne fait pas que le délit puisse être jugé et puni de cette manière, lorsque la loi en attribue la connaissance au tribunal correctionnel. (S. 9. 1. 430.)
37. Le domicile légal est celui où l’on a établi le siège de ses affaires, avec l’intention positive de s’y fixer, et où l’on exerce ses droits de cité. Toutes les significations, demandes, poursuites, en un mot tout ce qui a rapport à l’exécution d’une action judiciaire, quelle qu’elle soit, doit être adressé à ce domicile, sous peine de nullité.
§ III. Des contrats et obligations.
Table des matières
38. Le contrat est une convention écrite par laquelle une ou plusieurs personnes s’obligent, envers une ou plusieurs autres, à faire ou à donner quelque chose.
Les obligations prennent divers noms en raison de leurs motifs et de leur teneur. Elles sont synallagmatiques, ou à titre onéreux, si elles contiennent des engagemens réciproques; solidaires, si l’obligation a lieu entre plusieurs contractans, mais que chacun d’eux s’engage personnellement pour le tout dans le cas où les autres seraient hors d’état d’en remplir les clauses; potestatives, si l’objet dont il est question est au pouvoir de celui envers qui on contracte; aléatoires, lorsqu’elles consistent en des chances incertaines de gains ou de pertes; accessoires, lorsqu’elles ont pour but d’assurer l’exécution d’un engagement déjà contracté.
39. On ne peut s’engager ni stipuler en son propre nom que pour soi-même.
40. Il n’est permis à personne de déroger par des conventions à ce qui touche l’ordre ou l’intérêt public, de telles conventions seraient nulles de plein droit. Privatorum conventio juri publico non derogat.
41. Ainsi tout engagement, toute entreprise, qui seraient contraires aux lois ou aux bonnes mœurs, seraient nuls, et celui qui les exécuterait serait coupable, puisqu’il aurait fait une chose défendue. Pacta quœ contra leges constitutionesque, vel contra bonos mores fiunt, nullam vim habere indubitati juris est.
42. Plusieurs conditions sont essentielles pour assurer la validité du contrat, telles sont:
1° Le consentement mutuel des parties, qui n’est valable que s’il porte sur le même objet et s’il. est donné dans la même intention, mais non par erreur, ni arraché par la violence, ni enfin surpris par le dol;
2° La capacité des personnes qui contractent, car la nécessité d’un consentement libre et pur de toute influence forcée ne peut admettre comme capables de contracter les individus privés de l’usage de leur raison, puisqu ils ne peuvent calculer les conséquences de leur consentement: il en est de même de ceux qui n’ont pas encore atteint l’âge où ils sont censés avoir acquis assez de discernement pour contracter avec parfaite connaissance de cause;
3° S’il s’agit d’un objet à donner, il faut que cet objet soit de nature à être transmis soit à titre d’usage, soit à titre de propriété : quant à la chose à faire, il faut que le service promis soit raisonnable et possible, et qu’il ne contienne rien de contraire aux lois et aux mœurs (33. 34. 40. 41);
4° Il est un principe qui, dans le contrat, domine tous les autres, c’est que les parties contractantes ne peuvent promettre et stipuler que pour elles-mêmes: néanmoins on peut promettre en faveur d’un tiers, dans une convention dont l’objet est d’ailleurs personnel aux parties contractantes, s’il n’est question que de conditions qui leur sont directement relatives et qu’elles sont tenues de remplir indépendamment du consentement ou de l’action de ce tiers;
5° L’inobservance de l’une de ces conditions suffit pour annuler de droit les contrats et conventions.
43. L’obligation de donner la chose convenue comprend celle de veiller à sa conservation jusqu au moment de la livrer; mais les soins qu’exige cette seconde obligation de la part de celui qui en est chargé doivent être en raison des avantages qu’il retire du contrat: ainsi, c’est d’après la nature particulière de chaque contrat qu’il faut les régler et déterminer en conséquence la réparation des dommages que la chose aurait soufferts de leur omission; c’est donc d’après cette base que le bailleur doit être obligé d’indemniser le preneur pour tout ce que ce dernier aurait éprouvé de dommages par son refus ou sa négligence à exécuter ce dont il était convenu.
44. Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit en faire la preuve; celui qui se prétend libéré doit également apporter la preuve de la satisfaction de son engagement; ces preuves sont les titres légaux, les témoignages et le serment, enfin tous les moyens propres à faire connaître la vérité.
La preuve incontestable aux yeux de la loi, c’est le titre ou la preuve écrite; elle admet ensuite d’autres actes authentiques et privés, tels que les copies de titres, les registres des marchands, les lettres confidentielles et autres papiers domestiques; la loi et les juges déterminent, en raison des circonstances, les différens degrés de foi que ces sortes de renseignemens méritent: ils admettent aussi, surtout lorsqu’il est question de médiocres intérêts, la preuve testimoniale, mais avec la réserve et la sage défiance qu’elle doit inspirer; et, s’il s’agit d’actes importans, elle ne peut être invoquée qu’à l’appui d’un commencement de preuve par écrit, et ne fait, du reste, jamais autorité contre ces sortes de preuves (13).
45. Toutes obligations, de quelque nature qu’elles soient, se résolvent en dommages et intérêts contre celui qui se refuse à s’y conformer.
46. Lorsque le juge est appelé pour interpréter les clauses d’un contrat, il recherche d’abord quelle a pu être l’intention des contractans; s’il se présente deux sens, il doit s’attacher à celui selon lequel la clause peut avoir quelque effet; et si ce double sens s’offre seulement dans les expressions, il doit choisir celui qui est le plus conforme à la nature du contrat. Du reste, on suit l’usage du pays dans lequel on a traité, et l’on considère comme exprimées et conformes à cet usage les dispositions ambiguës ou omises; celles qui sont trop obscures s’expliquent par celles qui présentent un sens plus clair, et si elles ne désignent pas d’une manière très-précise la partie à laquelle on doit en appliquer le désavantage, il est convenable de les interpréter contre le bailleur, parce qu’il pouvait ou devait s’expliquer plus clairement. En résumé, le juge doit toujours consulter le sentiment de l’équité et les lumières de la raison dans l’interprétation des conventions que les hommes font entre eux, lorsque le texte laisse quelque doute; et l’expert doit se guider d’après ces règles immuables dans toutes les opérations où il est appelé pour éclairer la justice.
47. Les obligations s’éteignent par l’accomplissement de ce qu’on s’était engagé à faire, ou par des conventions contraires, ou enfin par la confusion, c’est-à-dire lorsque les qualités de débiteur et de créancier se trouvent réunies dans la même personne.
48. On peut demander et obtenir qu’une obligation soit déclarée nulle, si elle porte le caractère de quelques vices essentiels, tels que ceux de l’incapacité des parties, du défaut de liberté dans le consentement, de l’erreur ou du dol (42)
49. Il peut y avoir compensation entre deux personnes qui ont contracté les mêmes obligations réciproques, ou qui sont créancières et débitrices l’une de l’autre; dans ce dernier cas, les dettes doivent être de même nature, car une dette liquide ne pourrait se compenser avec une qui ne l’est pas, ni une dont le paiement est échu avec une dont l’échéance ne serait pas arrivée, ni enfin une dette fondée sur un acte obligatoire avec une qui aurait pour cause le dépôt.
50. Si, par suite de cas fortuits ou de force majeure, on est empêché de remplir ses engagemens, on ne peut être tenu du résultat des événemens, puisque l’on n’a pu les prévoir lorsqu’on a contracté (C. C. 1148). Personne, dans ce cas, n’est responsable du préjudice qu’il cause; en conséquence, les effets, quelque funestes qu’ils soient, sont supportés par le maître de la chose endommagée, sans qu’il puisse réclamer des indemnités de qui que ce soit. Rapinœ tumultus, incendia, aquarum magnitudines, impetus prœdonum, à nullo prœstantur.
§ IV. Usage de la propriété.
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51. Le droit de propriété consiste également in usu et in abusu, tant que cet usage et cet abus ne sont point contraires à l’ordre public et à l’intérêt général.
52. Le droit d’user de sa propriété ne s’étend pas cependant jusqu’à faire chez soi des choses qui nuiraient aux voisins, car alors l’harmonie sociale serait troublée: in suo hactenùs facere licet, quatenùs nihil in alienum immittat.
Néanmoins, cette obligation ne peut restreindre les droits respectifs de chacun au point de ne pas le priver d’une simple commodité dont il jouit par tolérance, comme, par exemple, un jour que le voisin aurait sur moi: si je construis au devant, je l’en prive; et si ce n’est pas une servitude, il ne peut pas s’en plaindre, car c’est la faute de sa position. Cunt eo qui tollendo obscurat vicini œdes quibus non serviat, nulla competit actio. Il résulte de ce principe que chacun doit supporter les événemens naturels et les servitudes qui dérivent de la situation des lieux, soit que sa condition en devienne meilleure ou pire.
53. Les obligations de bon voisinage défendent néanmoins de gêner ses voisins sur des choses qui leur conviennent et qui ne vous sont pas nuisibles. Malitiis non est indulgendum. Car si on peut toujours user de sa propriété, on ne doit jamais priver autrui de la sienne.
54. Chacun, en usant de son droit, est donc obligé d’en diriger l’exercice de manière à ne pas nuire à autrui; car la loi nous oblige à réparer le dommage que nous avons causé, soit par notre fait, soit par négligence ou par imprudence. (C. C. 1382. 3. 4.)
55. L’exercice d’une simple faculté, qui naît de la nature des choses même, ou d’une tolérance, ne peut jamais constituer un droit, fas est, jus non est, et, en conséquence, ne peut jamais donner lieu à la prescription (C. C. 2232). Cette tolérance ne saurait donc faire perdre à l’héritage voisin le droit qui dérive du seul fait de sa propriété : ainsi, par exemple, vous avez un égout de brisis sur moi et une mansarde au-dessus, que j’ai laissé ouvrir par tolérance: je veux maintenant bâtir et élever mon mur plus haut que votre mansarde; il est naturel que je supprime votre jour ainsi que votre égout, puisqu’il faut que mon mur s’élève sur le vôtre; je n’ai qu’une surcharge à vous payer, et vous ne pouvez vous plaindre, parce que ma faculté de construire, qui dérive de la nature de ma propriété et de la loi, ne peut se perdre par le non-usage pendant trente ans et plus, et que ma tolérance pour vous ne saurait être convertie en droit que par mon consentement .
Et encore, quoique j’aie laissé passer de temps immémorial des troupeaux sur mon héritage, on ne peut prescrire contre moi et prétendre avoir acquis par trente ans d’usage le droit perpétuel de passage, car ce n’est qu’une faculté : je puis donc fermer ce passage si cela me convient.
56. Celui qui a la propriété du sol a également le dessus et le dessous, en conséquence du principe de droit commun le pied saisit le chef, transporté dans le Code civil (article 552). Ainsi, un propriétaire peut planter, édifier, creuser, faire enfin tout ce qui lui convient: cette faculté n’a de limites et ne reçoit de modifications que par les servitudes naturelles, légales et volontaires, et par les réglemens relatifs aux mœurs, à la police et aux mines. Il y a aussi quelques autres exceptions, tels que des passages d’aqueducs, de tuyaux de conduite d’eau, des caves, qui appartiennent à un autre fonds, etc., mais qui sont déterminées par les lois.
57. Celui qui a l’usage d’un fonds est chargé de tous les frais de culture.
Celui qui a l’habitation doit toutes les réparations d’entretien.
58. Les charges d’entretien des objets qui sont mitoyens, comme murs, fossés, canaux d’irrigation ou de dérivation, etc., sont toujours partagées par les intéressés ou co-propriétaires. (C. C. 655. )
59. En règle générale, on peut se dispenser de l’entretien d’une chose commune en renonçant à sa co-propriété ; cependant, s’il existe une nécessité absolue, ou lorsque la communauté est impérieusement réclamée par l’intérêt public, cette faculté est interdite. (33. 52.)
60. Lorsqu’on entre en jouissance, on prend la charge telle qu’elle est; ainsi les fruits pendans par les racines appartiennent de droit au preneur au moment de sa prise de possession, et au propriétaire lorsque le bail est écoulé avant la maturité, à moins que des conventions particulières ne le règlent autrement.
61. Celui qui a l’avantage de la propriété doit en supporter les pertes quand elles n’arrivent que par l’effet du temps et de l’usage. Secùndùm naturam est commoda cujusque rei eum sequi, quem sequentur incommoda. C’est par l’application de ce principe équitable que toutes les réparations occasionées par vétusté doivent être faites par le propriétaire.
62. La propriété d’un immeuble donne droit à tout ce qui s’y réunit accessoirement. (C. C. 546. ) Ainsi, tout ce qui s’unit ou s’incorpore à la chose appartient au propriétaire, en suivant les règles établies. (Id. 551. )
63. Nul ne peut être contraint de céder sa propriété ou d’y établir des servitudes, si ce n’est pour cause d’utilité publique constatée dans les formes légales, mais jamais dans des vues d’intérêts privés.
64. La possession symbolise avec la propriété ; or, on ne peut prescrire que comme on possède, tantùm prœscriptum, quantùm, possessum.
65. On est toujours présumé posséder pour soi et à titre de propriétaire, si le contraire n’est prouvé, (C. C. 2230.)
§ V. Des Servitudes.
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66. Nous nous trouvons souvent engagés les uns envers les autres, par nos rapports réciproques dans l’ordre social, ou par suite de quelques faits qui nous sont personnels; et quoique ces sortes d’engagemens, résultats nécessaires de notre position, ne soient pas légalisés par une convention formelle, ils n’en ont pas moins pour effet de nous imposer le devoir de les remplir, car ils sont fondés aux yeux de la justice et de la raison, sur un consentement tacite donné à tout ce qu’exigent de nous nos besoins mutuels, nos devoirs réciproques, l’harmonie entre voisins, enfin le maintien de la paix et de la bonne intelligence entre tous les membres de la société dont nous faisons partie.
67. Ces sortes d’engagemens peuvent donc être, en général, considérés comme des contrats; car s’ils ont leur cause dans un ordre de rapports où nous sommes placés sans avoir rien stipulé explicitement, comme les obligations réciproques des propriétaires de deux fonds voisins, la loi, ou, à son défaut, l’usage, nous obligent comme nous aurions dû nous obliger nous-mêmes d’après les principes de l’équité naturelle et de l’humanité : ce sont les servitudes naturelles.
68. Nos propriétés peuvent en outre être assujetties sous quelques rapports à d’autres propriétés qui nous sont étrangères et dont il peut résulter pour nous l’obligation de supporter des charges sur notre propre chose, ou de nous abstenir d’en jouir, à moins que ce soit d’une manière déterminée: ce sont les servitudes établies par la loi ou par convention.
69. La faculté de disposer de ses biens est sans doute la conséquence naturelle du droit imprescriptible de propriété ; aussi de ce droit naît celui d’aliéner telle ou telle partie de ses jouissances en faveur d’autres personnes, ou d’imposer telles charges que l’on veut, pourvu toutefois que ces dispositions ne blessent ni l’ordre public, ni l’inviolable liberté des citoyens.
Ces charges ou servitudes peuvent être établies soit pour l’avantage des bâtimens, et alors elles prennent le nom de servitudes urbaines, soit pour celui du fonds de terres, ce sont les servitudes rurales.
70. On peut, en conséquence et par suite de ce droit, se dispenser, par des conventions particulières, d’exécuter la loi; par exemple, on peut permettre à son voisin des jouissances directes sur sa propriété, sans que les distances légales soient observées, etc.; mais on ne peut contracter d’engagemens réciproques qui dérogeraient à la sécurité de l’intérêt public; ainsi on ne pourrait pas consentir à l’établissement des fours, des forges, d’une fosse d’aisance, d’un puits, etc., plus rapprochés que les distances voulues, sans les contremurs que les réglemens prescrivent.
71. Tout propriétaire d’un fonds assujetti doit laisser faire tout ce qui est nécessaire pour l’établissement et l’entretien de la servitude, et fournir un passage aux ouvriers qui sont employés à cet effet, s’il n’y en a pas d’autre; mais aussi, on ne peut en user que pour le temps nécessaire et pour cet objet seulement. (29.)
72. En toute espèce de servitude, l’entretien et les réparations sont à la charge de celui qui en jouit. (57.)
73. La servitude n’attribue pas la propriété de l’objet qui y est consacré, elle donne seulement la faculté de s’en servir. Loci corpus non est dominii ipsius qui servitus debetur, sed jus eundi habet.
74. En règle générale, lorsqu’il y a des conventions particulières et précises sur la propriété, sur les servitudes ou sur l’usage d’un fonds, les parties n’ont plus qu’à exécuter les termes du contrat, et c’est la seule loi qu’ils doivent suivre, si les conditions imposées n’ont rien de contraire à l’intérêt public; s’il n’y a point de titre ni contrat, la présomption commence et les autorités compétentes ou les tribunaux décident.
§ VI. De l’usufruit.
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75. Le droit de disposer d’une chose ou de ses fruits est une modification du droit de propriété ; ce n’est que la jouissance du domaine dont un autre a la propriété, c’est ce qu’on nomme droit d’usufruit, c’est-à-dire d’habitation et d’usage.
Ce droit ne peut être exercé que comme le propriétaire le ferait lui-même, c’est-à-dire que l’on doit conserver la nature et la substance de l’immeuble.
76. Il peut être établi ou par la loi ou par la volonté du possesseur; dans ce dernier cas, le propriétaire impose, relativement au mode et à la durée de la jouissance, telles conditions qu’il lui plaît; c’est le bail.
77. Les fruits civils appartiennent à l’usufruitier en raison de la durée de sa jouissance, parce qu’ils correspondent à chaque instant de cette durée. (60.)
78. L’usufruit s’éteint par la mort naturelle ou civile de la personne à qui il est accordé. C’est un droit personnel.
79. Il s’éteint aussi par la perte de la chose même, donnée en usufruit.
§ VII. Paiement, libération, novation.
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80. Un débiteur se libère soit par le paiement, soit par la cession des biens, soit par la délégation, soit enfin par la novation:
1° Par le paiement, lorsqu’il est fait dans les formes voulues par la loi et avec les espèces convenues;
2° Par la cession de ses biens à ses créanciers, soit volontairement, et alors les effets de cette cession sont réglés par des conventions particulières; soit judiciairement, et alors ils sont déterminés par la loi.
3° Par la délégation, c’est un acte par lequel un débiteur charge un tiers de payer pour lui. Il faut, pour que la délégation soit valable et complète, que le tiers accepte et que le créancier consente.
4° Par la novation, qui est la substitution d’un nouvel engagement à un engagement antérieur. Dans ce cas, les parties doivent exprimer leur intention de faire une novation; car, sans cette précaution, on pourrait considérer la nouvelle obligation comme accessoire à l’ancienne, et alors celle-ci continuerait de subsister.
81. Le débiteur est encore libéré, si la chose qui fait l’objet de son obligation vient à périr sans qu’il y ait de sa faute, lorsqu’il n’est point en demeure et qu’il ne s’est pas chargé de cas fortuits. (79.)
§ Prescription, utilité publique.
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82. Toutes les propriétés, sans exception, sont inviolables. (Charte const., 8.)
83. Il est cependant des circonstances où, dans l’ordre civil, la loi, sans porter atteinte au principe qui consacre le respect dû à la propriété, peut néanmoins en disposer sans le consentement et même contre le gré du propriétaire, lorsque l’utilité publique l’exige, en lui payant une indemnité ; car si nous devons notre droit de propriété à la nature, nous en devons l’exercice et la jouissance à l’ordre social qui veille à ce qu’il nous soit garanti et préservé de toute atteinte: en conséquence, tout ce qui se fait pour le maintien de ces lois protectrices et de la société dans laquelle nous vivons, est essentiellement juste et équitable.
C’est cette impérieuse nécessité de l’intérêt général qui explique quelques arrêtés et réglemens administratifs, et certaines décisions des cours du royaume qui paraîtraient, sans elle, en contradiction notoire avec le texte si positif de la loi fondamentale.
84. Si, dans l’ordre naturel ou moral, chacun doit s’abstenir de ce qui est nuisible et dommageable, de ce qui attente aux droits ou aux nécessités d’autrui; si, dans l’ordre social ou civil, tout membre de la communauté doit s’abstenir de ce qui est nuisible et dommageable à la communauté , de ce qui attente au droit public ou aux nécessités publiques, il s’ensuit que les prohibitions du pouvoir apportant des gênes à l’exercice de nos propriétés ou facultés, sont justes et ne comportent pas d’indemnités ou de dédommagement; mais, par contre, s’il est vrai, dans l’ordre naturel ou moral, que chacun peut exercer ses facultés ou user de sa propriété, alors même qu’il contrarie les simples intérêts ou utilités du voisin ou d’autrui; s’il est vrai, dans l’ordre social ou civil, que le citoyen ne doit s’abstenir que de ce qui est nuisible ou dommageable aux droits ou aux nécessités de la communauté sociale, la conséquence en est que toute atteinte aux droits réels d’un citoyen ordonnée au nom d’un simple intérêt ou d’une convenance et utilité de l’état social, est un tort momentané ou une servitude permanente, et, qu’en ce cas, il y a lieu à indemnité ? N’est-ce pas en ce sens que doit être entendu l’article 8 de la Charte constitutionnelle?
Malheur à qui introduirait la doctrine que tous les droits privés ne sont rien en présence du simple intérêt public! On peut bien ainsi dominer, vexer, opprimer un instant; mais, substituant l’arbitraire à la justice, on détruit le bien réciproque du pouvoir et de la liberté, on ébranle l’édifice social, on en prépare l’écroulement. (S. 20. 2. 97.)
85. Les biens que nous possédons peuvent encore être acquis légitimement par un autre, par suite de l’abandon que nous en avons fait pendant un certain nombre d’années, sans aucune réclamation de notre part. Ce droit, qui est appelé prescription, équivaut à un titre.
86. On pourrait croire qu’un tel droit ne peut être fondé sur l’équité, qu’il est monstrueux que l’on puisse être privé de l’exercice d’une action légitime ou dépouillé de sa propriété sans son consentement, que le temps seul, quelque prolongé qu’on le suppose, ne peut jamais produire un titre capable de légaliser l’usurpation d’un fonds, ou le non-paiement d’une dette; que lorsqu’on est légitime propriétaire, on doit l’être jusqu’à ce qu’on ait aliéné sa propriété , etc. Ces objections paraissent spécieuses au premier abord, mais il est facile d’y répondre d’une manière satisfaisante par le principe du contrat général de la société devant lequel tout intérêt privé doit fléchir. Bono publico usu capio introducta est.
CHAPITRE II.
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DE LA PROPRIÉTÉ PRIVÉE EN GÉNÉRAL.
ARTICLE PREMIER.
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DE LA VENTE.
§ Ier. Distinction des biens.
87. Dans les premiers temps du monde, tous les hommes étaient égaux, mais la formation des sociétés a donné lieu à la division et au partage des biens de la terre; de là la propriété. Ainsi, toute la terre est devenue le patrimoine soit des plus respectables, soit des plus forts, excepté néanmoins les parties que la nature et certaines distinctions particulières devaient laisser libres, c’est-à-dire sans occupations particulières et exclusives. Naturali jure communia sunt aër, agua profluens.
88. On peut diviser les biens de la terre en trois classes, savoir:
1° Ceux dont tout le monde, a la jouissance, mais que personne ne peut s’approprier exclusivement, tels sont les fleuves et les rivières navigables et flottables, les rivages, les lais et relais de. la mer, les ports, les havres, les rades, les portes, murs, fossés et remparts des places de guerre et des forteresses, les terrains des fortifications, et les remparts des places qui ne sont plus places de guerre, lorsqu’ils n’ont pas été valablement aliénés, ou lorsque la propriété n’en a pas été prescrite contre la nation (C. C. 538, 540, 541), les grandes routes et toutes les portions de territoire qui ne peuvent appartenir à des particuliers, tous les biens vacans ou sans maitres, et ceux des personnes qui sont décédées sans héritiers, ou dont les successions sont abandonnées (id. 539); toutes ces choses sont comprises dans le domaine public et sont réglées, quant à leur usage, par le droit public. (Id. 537.)
2° La seconde classe de biens comprend ceux à la propriété ou au produit desquels les habitans d’une ou de plusieurs communes ont un droit acquis; ceux-ci se nomment biens communaux; ils sont administrés comme les premiers, et peuvent être aliénés dans les formes et selon les règles qui leur sont particulières. (C. C. 542. )
3° Enfin les biens sur lesquels les individus peuvent avoir des droits exclusifs, se distinguent par le droit positif de propriété, le simple droit de jouissance, ou seulement des services fonciers à prétendre: ces trois modifications de la propriété seront expliquées plus loin.
89. Nos biens se composent donc en général de tous les objets palpables de nos jouissances, mais plus particulièrement de ceux de ces objets dont nous pouvons nous attribuer la possession exclusive avec tous les droits qui s’y rattachent: ils se distinguent par leur nature, leur destination et leurs rapports avec ceux qui les possèdent. (C. C. 517.)
Les biens se distinguent encore en meubles ou immeubles, les derniers sont tous les objets qui, de leur nature même, ou par leur destination, peuvent être considérés comme ne pouvant être changés de place, tels sont: 1° les fonds de terre, les édifices, les bâtimens d’habitation ou autres (C. C. 518); 2° ensuite, les machines et autres objets placés pour le service et l’exploitation d’une usine, d’une fabrique, d une ferme, etc., ainsi que tous les objets d’utilité ou d’agrément qui ont été attachés au fonds par le propriétaire, pour y rester et demeurer; en un mot, toutes les choses mobilières qui font essentiellement partie du fonds, quant à sa destination (id. 524); 3° les arbres tenant au sol, et les fruits pendans par les racines (id. 520); 4° les animaux et bestiaux propres à la culture, s’ils sont attachés au fonds (id. 522-24), 5° les moulins à eau ou à vent fixés sur piliers (idem 519); 6° enfin, tous les droits attachés à l’immeuble, tels que l’usufruit, les services fonciers, ainsi que les actions qui tendent à les revendiquer, sont inséparables de la propriété dont ils font l’objet. (Id. 526.)
90. Les biens qui sont meubles de leur nature comprennent: 1° tous les objets animés ou inanimés qui peuvent se transporter ou être transportés d’un lieu à un autre, sans détérioration de l’immeuble (C. C. 528 ); 2° les matériaux en dépôt sur le sol, jusqu’à leur emploi (id. 532); 3° les bateaux, bacs, navires, moulins et bains sur bateaux et toutes usines non fixés sur piliers, sauf les modifications indiquées au Code de procédure civile (id. 531); 4° les bois abattus qui font partie de coupes réglées (id. 521 ); 5° les animaux donnés à cheptel à d’autres qu’au fermier ou métayer (id. 522); 6° les rentes perpétuelles ou viagères, soit sur l’État, soit sur des particuliers (id. 529); 7° les obligations ou les actions relatives à des sommes exigibles ou à des choses mobilières, et que la loi déclare telles relativement à chacun des associés: les intérêts ou actions dans les compagnies de finances, quoique des immeubles seraient affectés à ces entreprises. (Id. 529.)
Cette classification, conforme à la nature même des choses, a l’avantage de faire cesser les incertitudes et les embarras qui naissaient autrefois de la diversité des usages locaux, selon lesquels les rentes étaient déclarées tantôt meubles, tantôt immeubles: car une rente n’étant que l’intérêt produit par un capital, doit être naturellement placée dans la classe des choses mobilières. Quant aux obligations et actions relatives à des sommes exigibles, on reconnaîtra le même principe. Ainsi, la marche des affaires est plus simple, plus facile et prévient beaucoup de procédures.
91. La propriété s’acquiert de trois manières, savoir: lorsqu’ une chose n’étant primitivement à personne, nous nous l’approprions; lorsque nous la tenons, à quelque titre que ce soit, d’un autre à qui elle appartenait; enfin lorsqu’elle est le produit d’une autre chose dont nous avons la propriété.
92. La possession légitime des biens provenant soit de nos ayeux, soit d’autres personnes à qui ils appartenaient par suite d’acquisition, d’échange ou de donation, comprend le droit exclusif d’en disposer à notre gré, de les vendre, échanger ou céder à notre volonté , d’en faire enfin l’usage qui nous convient, en respectant toutefois le droit d’autrui et les mœurs publiques. (41. 51.) Les lois du pays nous assurent cette jouissance, et en règlent l’usage de manière à ce que nul obstacle ne puisse s’opposer à la conservation de ces biens, à l’augmentation de leur valeur primitive, et à nous présenter toute la sécurité possible dans notre possession ou notre jouissance; car ces lois nous protègent encore lorsqu’ on porte le moindre trouble à cette possession, ou que l’on nous en a dépouillés.
93. Notre droit de propriété s’étend non-seulement sur l’immeuble lui-même, mais sur tous les objets accessoires qui en proviennent ou qui s’y incorporent (62); en conséquence de ce droit d’accession, nous jouissons de tous les résultats industriels de notre travail, du droit des troupeaux, et enfin des fruits naturels de la terre.
94. Ce droit s’étend également au possesseur de bonne foi, c’est-à-dire à celui qui croit avoir légitimement acquis, et à quelque titre que ce soit.
95. Puisque nous avons le droit d’user à notre gré de tous les moyens que nous tenons de la nature, pour assurer notre conservation et multiplier nos jouissances, l’usage et l’application de nos facultés, c’est-à-dire le travail nous rend maîtres des choses mobilières propres à satisfaire nos besoins; et par l’emploi bien dirigé de ces choses mobilières, et des outils ou ustensiles qui nous sont utiles, nous améliorons un champ stérile, nous le couvrons de récoltes abondantes, et nous devenons maîtres légitimes de ce champ. Ainsi, nous tenons de la nature seule le droit de propriété ; mais les lois positives nous en assurent la jouissance et en règlent l’usage, et ce droit imprescriptible s’étend non-seulement sur la chose qui en est l’objet, de quelque nature qu’elle soit, mais encore sur tout ce qui provient de cette chose, sur tout ce qui est produit par cette chose, sur tous ses fruits naturels et industriels ou civils, enfin sur tout ce qui en devient l’accessoire soit naturellement, soit artificiellement.
§ II. De la vente et de ses effets.
96. La vente d’un immeuble est son aliénation à prix d’argent, lorsque cette transmission est faite sans autres conditions que de payer une somme fixée au comptant, ou à des termes convenus; ces conditions une fois remplies, le nouveau possesseur est propriétaire incommutable.
97. Il se fait encore des ventes à d’autres conditions, telles sont: 1° les ventes à pacte de rachat ou à réméré, par lesquelles le vendeur se réserve le droit de reprendre la chose vendue moyennant la restitution du prix qu’il en a reçu, des frais de mutations et de ceux des réparations qui auraient été faits pour l’entretien ou l’augmentation de la valeur du fonds (C. C. 1659-73); 2° la vente à vie, qui se fait moyennant une somme convenue et une fois payée au bailleur, pour laisser la jouissance d’un immeuble au preneur jusqu’à son décès, sans être transmissible aux héritiers de ce dernier, après quoi l’immeuble retourne à son propriétaire. La somme, dans ce cas, peut être stipulée payable par termes.
Cette dernière sorte de vente a beaucoup d’analogie avec l’usufruit et l’usage, elle est réglée par les mêmes principes, c’est-à-dire que le preneur est tenu des réparations viagères et de grand entretien, et que les grosses réparations restent toujours à la charge du propriétaire: il en est de même de la vente à réméré.
98. Toute vente est réputée sous condition de résolution du contrat, au cas de non-paiement. Ce droit, bien distinct du privilége accordé au vendeur pour le paiement du prix, subsiste et se conserve sans le secours de l’inscription. Il peut être exercé nonobstant la transcription, contre le tiers détenteur même de bonne foi. (S. 18. I. 124,)
99. Lorsque la résolution de la vente a été prononcée, faute de paiement du prix, elle fait rentrer l’immeuble dans les mains du vendeur, franc et libre des hypothèques imposées par l’acquéreur. Les créanciers de l’acquéreur ne peuvent s’opposer à l’envoi en possession du vendeur; ils ont seulement la faculté de le désintéresser. (S. 16. 2. 45.)
100. L’acquéreur n’a donc qu’une possession précaire tant qu’il n’a pas rempli toutes les conditions qui lui ont été imposées par le contrat de vente; en conséquence, si, n’ayant pas payé le prix de son acquisition, il a passé des baux, il est tenu des indemnités dues aux locataires évincés par suite de la revente à folle enchère ou de la reprise de possession de l’ancien propriétaire dans l’immeuble.
Il est donc important, pour le locataire qui passe un bail, de s’assurer si son bailleur est propriétaire incommutable, et s’il est en état, par ses facultés, de faire face aux indemnités dont il serait passible en cas d’éviction.
101. Lorsqu’au mépris de l’art. 8 de la loi du 11 brumaire an 7, le saisi fait des dégradations pendant le cours des poursuites, l’adjudicataire ne peut se faire colloquer par privilège pour le montant de l’indemnité qui lui est due; dans ce cas, il n’a qu’une action personnelle et la contrainte par corps contre le saisi. ( S. 7. 2. 950.)
102. Les réparations auxquelles l’acquéreur d’un immeuble se trouve condamné par l’autorité administrative, alors qu’elles sont jugées n’être qu’une charge naturelle et inhérente de la propriété , ne peuvent servir de prétexte à une demande en indemnité contre le vendeur, pour défaut de déclaration des charges ou servitudes grevant la propriété vendue. Ce n’est pas là le cas d’appliquer l’art. 1638 du Code civil. (S. 20. 1. 81.)
103. Le défaut de contenance de l’objet vendu excédant le vingtième, ne donne pas droit à l’adjudicataire sur vente forcée comme à l’acquéreur par vente volontaire, de demander la résolution du contrat; l’adjudicataire peut seulement exiger une diminution proportionnelle du prix.
En ce cas, la diminution du prix doit être supportée en totalité par le créancier poursuivant; il doit s’imputer de n’avoir pas indiqué exactement la contenance dans le cahier des charges. (S. 19. 2. 25.)
104. Lorsque dans une vente de terres, à tant la mesure, avec indication approximative de la quantité , les parties déclarent qu’elles se feront raison du prix, s’il se trouve y avoir plus ou moins de mesures que le contrat n’en indique, cette clause n’est réputée dérogatoire à l’art. 1618, Code civil, qui autorise l’acquéreur à résilier, si le nombre des mesures excède d’un vingtième, qu’autant que l’excédant pourrait être réputé approximatif de la quantité vendue. Si le nombre des mesures existantes en réalité se trouve plus que double des mesures indiquées dans la vente, l’acquéreur n’est point réputé avoir voulu déroger à l’art. 1618, il peut demander la résiliation. (S. 12. 2. 391.)
105. L’adjudication par voie judiciaire assurait autrefois à l’adjudicataire la propriété de l’immeuble telle qu’elle était énoncée dans le cahier des charges; aujourd’hui elle ne garantit que la régularité de la procédure tenue pour y parvenir; mais elle ne passe maintenant au nouveau possesseur qu’avec les servitudes actives et passives sans autre garantie: en conséquence, avant de surenchérir la propriété vendue par autorité de justice, on doit examiner les titres de propriété avec la plus grande attention pour bien connaître les services fonciers qui sont dus.
106. Le vendeur ne peut pas être assigné en garantie et diminution du prix de vente, pour raison d’une servitude, lorsque cette servitude étant dénoncée par voie d’opposition, l’acquéreur a négligé de se pourvoir en main-levée de l’opposition. (S. 8. I. 339.)
107. L’acquéreur, à quelque titre que ce soit, a son recours de droit contre le vendeur, à raison des servitudes occultes non expressément déclarées, encore que la vente ait eu lieu publiquement et aux enchères, avec indication préalablement faite de tous les titres originaires constatant les charges de l’immeuble.
Dans ce cas, l’acquéreur peut retenir le montant de son indemnité sur le prix de la vente qu’il reste encore devoir; les créanciers du vendeur ne peuvent le contraindre à leur payer ce prix en totalité , sauf son recours par voie d’action contre le vendeur. (S. 7. 2. 951.)
108. Lorsqu’un immeuble a été acquis par adjudication confirmée sur appel, c’est le jugement d’adjudication et non l’arrêt confirmatif, qui opère la mutation de propriété ; ainsi les fruits de la terre appartiennent à l’adjudicataire, à compter du jour de l’adjudication, (S. 8. 1. 641 )
109. Il n’y a de vices rédhibitoires, dans le sens de l’art. 1641 du Code civil, que les vices tellement irrémédiables par leur nature, que la chose en soit pour toujours impropre, en tout ou en partie, à l’usage auquel on la destine. On ne peut qualifier de la sorte, dans une vente d’immeubles, la dégradation des murs et des planchers de la maison, encore que cette dégradation ne fût point apparente, et que l’acquéreur n’ait pu l’apercevoir. (S. 7. 2. 298.)
110. En cas de contestation dans une vente ou tout autre contrat analogue, les clauses obscures ou ambiguës s’interprètent en faveur de l’acquéreur (46); s’il s’agit d’un bail qui est une vente de fruits civils, elles s’interprètent en faveur du locataire, parce que la loi vient, dans le doute, au secours de celui qui a contracté l’obligation, contre celui qui a stipulé. (C. C. 1162. ) Veteribus placuit pactionem obscuram venditori et cui locavit nocere.
111. Les droits de mutation sont à la charge de l’acquéreur, à moins de stipulation contraire entre l’acquéreur et le vendeur; peu importe que ce soit le vendeur qui ait donné connaissance de l’acte à la régie. (S. 20. 1. 449.)
112. L’adjudicataire qui, après avoir obtenu la délivrance du jugement d’adjudication, n’acquitte pas les bordereaux de collocation, doit être poursuivi par voie de saisie immobilière, et non par celle de folle enchère. (S. 11. 2. 41.)
113. L’acquéreur qui, en vertu de la faculté qu’il s’était réservée par le contrat de vente, a fait, dans le délai convenu, une déclaration de command ou élection d’ami au profit d’un tiers, s’est, par là, dégagé de toute obligation envers le vendeur, encore qu’il n’ait fait sa déclaration de command qu’après avoir pris possession du bien vendu, qu’après l’avoir hypothéqué par privilège à un emprunt qu’il a fait pour payer une partie du prix, et qu’après avoir employé à ce paiement la somme qu’il a ainsi empruntée. — Peu. importe, d’ailleurs, que, par le contrat de vente, l’acquéreur ait affecté tous ses biens présens et à venir au paiement du prix.
Il y a réserve de la faculté de déclarer un command, et non-seulement de la faculté d’associer un tiers à son acquisition, lorsque l’acquéreur acquiert non pour lui, mais pour un ami à élire dans un délai fixé. — Du moins, une cour d’appel a pu le décider ainsi, sans que, pour cela seul, son arrêt doive être cassé. ( S. 7. 2. 830.)
114. Lorsqu’un propriétaire vend sa maison pour cause d’utilité publique, s’il arrive ultérieurement que les locataires soient évincés, il est tenu de les indemniser, si d’ailleurs il n’a point été forcé de vendre, s’il s’y est déterminé librement et par suite de spéculation. (S. 13. 2. 278.)
115. Une déclaration de command, quoique faite aussitôt que l’adjudication et devant le même notaire, doit être considérée comme une revente et soumise au droit personnel, si elle n’a été notifiée dans les vingt-quatre heures aux termes de l’art. 68, § 1er, n° 24 de la loi du 22 frimaire an vu. (S. 3, 2. 291.)
116. Le délai de vingt-quatre heures pour notifier à la régie la déclaration de command, court du même jour de l’acte de vente, et non pas seulement du jour de l’enregistrement de cet acte. (S. 4. 2. 164.)
117. La déclaration de command, non notifiée à la régie de l’enregistrement dans les vingt-quatre heures du contrat d’acquisition, est sujette au droit proportionnel d’enregistrement, quoique notifiée dans les vingt-quatre heures à l’ami élu. (Cass. S. 2. 1. 39.)
148. Les adjudicataires pour ami ou command, ne sont pas tenus de faire leurs déclarations de command avant l’enregistrement de l’acte d’adjudication. (S. 9. 1. 146. )
119. Il n’est pas nécessaire, pour la validité d’une notification de déclaration de command, que le contrat de vente au jugement d’adjudication ait été préalablement enregistré. (S. 6. 2. 775. )
120. On ne déroge point au principe qui veut qu’aucun acte ne soit passé par suite et en exécution d’un acte antérieur non enregistré, en admettant en même temps à la formalité de déclaration de command faite dans les délais de la loi l’acte auquel cette déclaration se rapporte.
Les déclarations de command, faites par les avoués, en exécution de l’art. 709, Code de procédure, et notifiées dans les trois jours de l’adjudication, ne sont soumises qu’au droit fixe d’un franc.
L’avoué n’est pas tenu d’avancer les droits que le command n’acquitte pas; en ce cas-là même, le greffier doit recevoir la déclaration de command faite par l’avoué. (Décis. minist., S. 7.2. 303.)
121. Il ne peut être élu qu’un seul ami ou command. (S. 9. 2. 163.)
Ainsi, l’acquéreur désigné comme command par l’adjudicataire ne peut indiquer lui-même un autre command, encore que les deux commands successifs soient désignés dans les vingt-quatre heures.
La loi n’admet pas deux élections de command. (Cass. S. 10. 1. 287. )
122. La disposition du n° 3, § 7 de l’art. 69 de la loi du 22 frimaire an VII, qui assujettit au droit de 4 pour cent les déclarations de command, lorsque la faculté d’élire n’a pas été réservée par le contrat, n’est point applicable aux déclarations de command qui se font sur adjudication par expropriation forcée.
Celui qui fait une déclaration de command n’est pas responsable des droits d’enregistrement de l’adjudication, au cas où le command se trouve insolvable. (18 pluviôse an x et 12 thermidor an XI. Décision ministérielle. S. 5. 2. 269.)
123. L’avoué qui, en sa qualité d’avoué, se rend dernier enchérisseur d’un immeuble adjugé aux enchères, n’est réputé que simple mandataire du client ( si toutefois il se met en règle); il n’est pas adjudicataire pour son compte et avec faculté de transporter comme l’acquéreur pour ami ou command.
Si donc il a fait, dans les trois jours, la déclaration de command, il n’est pas dû de droit proportionnel de mutation.
Cette déclaration n’est point une véritable déclaration de command, qui doive être faite et notifiée au receveur de l’enregistrement dans les vingt-quatre heures. (S. 11. 1. 26.)
124. Lorsqu’une adjudication a été faite à vil prix, par suite de dol pratiqué pour écarter les enchérisseurs, la nullité de l’adjudication peut et doit être poursuivie par la voie de l’appel. (S. 15. 2. 248.)
125. La mise aux enchères, dans le cas de l’article 2185, Cod.civ., et 518, Cod. pr. civ., doit être précédée d’un bail de caution, dont la solvabilité soit notoire, résultante de titres, et sans besoin d’enquête.
Si un créancier surenchérisseur a présenté d’abord une caution de solvabilité insuffisante, il ne peut pas être admis à fournir un autre supplément de caution. (S. 17. 2. 202.)
126. Lorsque, dans le même cas, la mise aux enchères est requise au nom de l’État, le Trésor royal est dispensé de donner caution. (L. 21 fév. 1827.)
127. Il y a une différence essentielle entre le certificateur de caution et la caution supplémentaire; la caution supplémentaire cautionne le débiteur principal; au lieu que le certificateur cautionne simplement la caution, et ne cautionne pas le débiteur principal.
Le surenchérisseur qui a fourni une caution insuffisante; ne peut y suppléer en présentant un simple certificateur de caution. (Cass. S. 20. 1. 260.)
128. Le créancier surenchérisseur doit, à peine de nullité, désigner la caution dans l’acte même de surenchère. (S. 9. 1. 237.)
129. Le cautionnement à fournir par le créancier surenchérisseur, dans le cas prévu par l’art. 2185 du Code civil, s’étend non-seulement au prix stipulé dans le contrat de vente, mais aussi au dixième en sus de ce prix, montant de la surenchère. (S. 20. 1. 358.)
130 La surenchère donne ouverture à la garantie de droit: en d’autres termes, l’acquéreur évincé par le résultat d’une, surenchère peut recourir contre son vendeur, encore que la garantie n’ait pas été stipulée nommément pour ce cas. (S. 8. 1. 358.)
131. L’appel d’un jugement d’adjudication sur folle enchère n’est pasrecevable, s’il n’est interjeté dans la quinzaine de la signification du jugement à avoué ; dans ce cas, il y a lieu d’appliquer l’art. 734 du Code de procédure civile. (S. 12. 2. 190.)
132. Toute adjudication est faite sous condition suspensive qu’il y aura paiement et non folle enchère; s’il y a folle enchère, le bail passé par l’adjudicataire est nul, surtout s’il a été passé depuis la poursuite de la folle enchère. (S. 15. 2. 246.)
133. Celui qui vend un bien comme libre d’hypothèque est tenu de fournir à l’acquéreur main-levée des inscriptions qu’un certificat du conservateur présente comme faites sur lui vendeur.
Il ne peut s’en dispenser, même lorsque ces inscriptions paraissent faites sur lui par erreur ou par conformité de nom, et frappent, dans la réalité, sur un individu autre que lui.
En d’autres termes: l’acquéreur n’est pas tenu de discuter le mérite des inscriptions. — C’est au vendeur à obligér le conservateur de rectifier le bordereau qu’il a mal à propos chargé d’inscriptions non applicables. (S. 9. 1. 130.)
134. L’acquéreur a le droit de retenir en déduction de son prix les frais de l’état des inscriptions et ceux de notification du contrat, quoique ces frais n’aient pas été colloqués dans l’ordre. (S. 4. 2. 700.)
135. L’acquéreur qui n’a pas fait transcrire ne peut exiger, pour payer son prix, que le vendeur rapporte sa radiation des inscriptions hypothécaires existantes sur les biens. (S. 2. 2. 311.)
136. L’acquéreur d’un immeuble soumis à l’hypothèque légale, bien qu’il ait notifié son contrat sans déclarer qu’il entend observer les formalités pour purger l’hypothèque légale, peut, à l’expiration du délai ordinaire pour l’ouverture de l’ordre, s’opposer à ce que l’ordre soit ouvert, et demander encore un délai de deux mois accordé par la loi, pour l’inscription de l’hypothèque légale. (S. 15. 2. 171.)
137. L’adjudicataire qui a acquis sous la condition de payer son prix aux créanciers hypothécaires, et s’est assujetti à la folle enchère en cas d’inexécution, ne peut être admis au délaissement de l’immeuble; il a contracté personnellement avec les créanciers. (S. 16. 2. 83.)
138. L’acquéreur qui veut purger est tenu de rembourser, jusqu’à concurrence de son prix, toutes les dettes tant exigibles que non exigibles dont l’immeuble est grevé, encore que cela ait été convenu différemment quant aux dettes non exigibles entre lui et le propriétaire. (S. 6. 2. 260. )
139. L’acquéreur d’un immeuble, obligé par une clause de son contrat de purger cet immeuble des hypothèques dont il est grevé, n’est pas toujours tellement tenu envers les créanciers hypothécaires de son vendeur, qu’il ne puisse se dispenser de les payer, en délaissant l’immeuble hypothéqué ; c’est aux juges du fond qu’il appartient de décider jusqu’à quel point il y a obligation personnelle de l’acquéreur. (S. 20. 1. 14.)
140. Si les créanciers hypothécaires inscrits ont, aux termes de l’art. 2133 du Code civil, sommé l’acquéreur de purger, celui-ci doit obéir à cette sommation dans le mois, à peine de déchéance, et cette déchéance a lieu encore que les créanciers n’aient pas fait au débiteur originaire le commandement de payer, et au tiers détenteur la sommation de payer ou de délaisser, dont parle l’article 2169. (S. 7. 2. 704.)
141. L’adjudicataire qui, sur le vu d’un bordereau de collocation, paie le prix de son acquisition à un individu évincé par la suite de la créance pour laquelle il a été colloqué, est valablement libéré, encore même que les poursuites qui ont précédé l’ordre, faites à la requête du prétendu créancier, soient ultérieurement déclarées irrégulières. (S. 14. 2. 264.)
142. Le certificat que le conservateur des hypothèques délivre à l’acquéreur d’un immeuble après la transcription purge tellement les hypothèques dont il ne fait pas mention, que le créancier dont l’hypothèque y est omise ne pèut plus la faire valoir contre l’acquéreur, encore même qu’il lui fasse, dans le délai accordé à celui-ci pour signifier son contrat aux créanciers inscrits, la notification d’un second certificat qui la désigne. (S. 5. 2. 637.)
143. L’acquéreur d’un immeuble hypothéqué par le vendeur à la dette d’un tiers peut contraindre ce tiers ou ses héritiers, comme l’aurait pu le vendeur lui-même, à lui rapporter main-levée de l’hypothèque, ou à lui payer une juste indemnité au cas d’éviction.
En ce cas, l’action tendante à obtenir, non la main-levée de l’hypothèque, mais l’indemnité résultante de l’éviction soufferte par l’acquéreur, n’est pas solidaire contre chacun des héritiers du tiers cautionné. (S. 11. 2. 358. )
144. Le tiers acquéreur qui, sur la poursuite des créanciers hypothécaires du vendeur, délaisse l’immeuble, et répète la plus-value résultant de ses améliorations, n’a pas le droit d’exiger que cette plus-value soit déterminée par une expertise. Les juges peuvent ordonner que la différence entre le prix de la première vente et le prix de la revente, servira à déterminer la plus-value: du moins cette décision ne peut fournir un moyen de cassation. (S, 20. 1. 95. )
145. L’acquéreur d’un immeuble qui produit des fruits ou revenus, n’est pas dispensé de payer les intérêts de son prix, par cela seul qu’il a été saisi-arrêté dans ses mains, à la requête des créanciers du vendeur. (S. 12. 2. 351.)
146. L’acquéreur de bonne foi qui est mis en possession à non domino, a action en indemnité pour les impenses et améliorations qu’il a faites sur l’immeuble, et qui en ont augmenté la valeur. (S. 16. 2. 203.)
147. Le vendeur ne peut être assigné en garantie et diminution du prix de vente pour raison d’une servitude, lorsque cette servitude étant dénoncée par voie d’opposition, l’acquéreur a négligé de se pourvoir en main-levée de l’opposition. (S. 8. 1. 339.)
148. Lorsque l’immeuble loué ou affermé est vendu, l’acquéreur ne peut expulser le locataire ou fermier qui jouit par bail authentique, à moins que le bailleur ne se soit réservé expressément ce droit par une clause du bail. (C. C. 1743.) Mais alors il est obligé de le prévenir en temps utile pour qu’il ait le temps de se pourvoir (id. 1748), et de lui payer des dédommagemens, ainsi qu’il est réglé par la loi (id. 1744 à 47 ), lesquels doivent lui être comptés, soit par le bailleur, soit par le nouvel acquéreur, avant d’être expulsé. (Id. 1749.)
149. La vente ne rompt pas le bail écrit, même quand ce bail aurait été fait, non par le propriétaire, mais par un de ses créanciers envoyé judiciairement en possession temporaire. (S. 12. 2. 271. )
150. Lorsqu’un bail a été fait sans écrit, l’acquéreur peut donner congé au fermier ou au colon partiaire, sans observer les délais fixés par l’usage des lieux. Dans ce cas, l’obligation imposée au bailleur par l’art. 1736 du Code civil, ne passe pas à l’acquéreur. (S. 11. 2. 235.)
151. Lorsque le locataire peut être évincé en cas de vente, et qu’il n’a point stipulé de dommages et intérêts, le bailleur, après avoir averti son locataire à l’époque usitée pour le congé, ou le fermier un an d’avance (C. C. 1748), ne doit qu’une somme égale au prix du loyer pendant le temps qui, suivant l’usage des lieux, est accordé entre le congé et la sortie. Ainsi, si c’est une maison louée à l’année, comme dans quelques départemens, ce sera le prix d’une année; si c’est une boutique ou une maison entière aux termes de Paris, ce sera six mois de loyer, parce que ces sortes de congés se donnent six mois à l’avance; si c’est un petit appartement au-dessous de 400 fr., à Paris, ce sera six semaines. (Id. 1745.)
Mais s’il s’agit de biens ruraux, cette indemnité sera du tiers du prix du bail pour tout le temps qui restera à courir. (Id. 1746.)
Enfin, pour les usines et manufactures dont l’établissement est très-dispendieux, cette indemnité se règle par experts. (Id. 1747.)
152. Un acquéreur qui veut expulser un fermier ou locataire en vertu de la stipulation portée au bail, doit l’avertir au temps fixé par l’usage, et lui signifier la copie de son acte d’acquisition; si c’est un bien rural, un an d’avance (C. C. 1748); et, dans tous les cas, il ne peut être contraint de sortir qu’après parfait paiement de l’indemnité, et des dommages et intérêts lui sont dus, comme il vient d’être dit ci-dessus (148), ou alloués par experts.
153. Tout locataire évincé, même d’après une stipulation de vente énoncée au bail, est admis à opposer les nullités de la vente.
154. Sous l’empire du Code civil, l’acquéreur d’un immeuble ne peut expulser le fermier, en vertu de la loi emptorem, quoique le bail du fermier soit antérieur au Code. (S. 6. 2. 31.)
155. L’acquéreur d’un immeuble, qui a eu connaissance, au moment de la vente, qu’un bail à ferme de cet immeuble existait encore pour plusieurs années, et que les arrérages en avaient été payés d’avance par le fermier, n’est pas recevable à actionner ce fermier pour le paiement de ces mêmes arrérages, sous prétexte qu’ils ont dû faire partie de l’immeuble vendu; il ne le peut pas même, comme subrogé aux créanciers hypothécaires qu’il aurait désintéressés.
Le même acquéreur, qui a fait notifier son contrat aux créanciers inscrits, avec offre d’en payer le prix sans réserves ni protestations, n’est pas recevable à retenir sur ce prix le montant des fermages dont il est privé ; il ne conserve de recours que contre son vendeur. (S. 20. 1. 327.)
156. L’art. 1748 du Cod. civ., d’après lequel l’acquéreur qui veut expulser le fermier d’un bien rural est obligé de l’avertir au moins un an à l’avance, est applicable au bailleur à l’égard du fermier, lorsque le bailleur s’est réservé pour son propre compte la faculté de résilier le bail. ( S. 5. 2. 140. )
157. L’acquéreur ne peut expulser le locataire qu’après lui avoir donné congé suivant l’usage des lieux, encore que ce locataire n’occupe qu’en vertu d’un bail verbal. ( S. 5. 2. 600. )
158. L’acquéreur peut expulser le fermier ou le colon partiaire sans observer les délais fixés par l’usage des lieux pour le congé, s’il n’y a pas de bail ayant date certaine. (S. 11. 2. 235.)
159. Lorsqu’un fermier évincé a été désintéressé par l’acquéreur, cette convention profite au bailleur, en ce sens qu’il peut s’en prévaloir, quoiqu’il n’y ait pas été partie; ceci ne s’applique point à l’art. 1134 du Code civil, d’après lequel les conventions n’ont d’effet qu’entre les contractans. (S. 12. 2. 338.)
160. L’article 3 du titre 1er de la loi du 6 octobre 1791, qui accorde une indemnité aux fermiers évincés, s’applique aux cas où l’éviction résulte d’une vente judiciaire. (S. 4. 2. 169.)
161. S’il a été convenu, lors du bail, qu’en cas de vente l’acquéreur pourrait expulser le locataire ou fermier sans aucune stipulation de dommages et intérêts; l’acceptation par cet acquéreur, des anciens baux, même tacitement, suffit pour empêcher la résiliation: s’il a reçu, par exemple, un ou plusieurs paiemens du prix de l’ancien bail sans faire de réserve, il est censé l’avoir ratifié ; il ne pourra donc plus être admis à expulser le locataire ou à lui demander des augmentations.
Mais si la vente de l’immeuble n’a pas été prévue dans le bail, le nouvel acquéreur n’a pas le droit d’y rien changer, soit qu’il ait été notarié, soit qu’il ait été fait sous seing privé et enregistré. Ainsi le locataire ou fermier doit jouir sans trouble jusqu’à l’expiration de son bail: il est donc important pour celui qui achète, de se faire représenter les baux existans. (100.)
162. Il est un cas où le bail sous seing privé, même sans être enregistré, devient authentique et, par conséquent, obligatoire pour le nouveau propriétaire; c’est lorsque le fermier ou locataire est décédé avant le contrat de vente: alors les héritiers peuvent en exiger l’exécution.
163. L’acquéreur à réméré peut, lorsque les baux expirent entre l’époque de la vente et du réméré, renouveler ces baux ou en faire à d’autres locataires; et le vendeur, en rentrant dans son immeuble, est tenu de l’exécution des obligations consenties par cet acquéreur temporaire, lorsqu’elle s sont exemptes de fraude. (Cod. civ. 1372.) Mais cet acquéreur ne peut résilier un bail, quand même le cas de vente aurait été prévu par le bail, par la raison qu’il n’est pas propriétaire incommutable.
Le vendeur à réméré doit donc toujours fixer d’avance le maximum de la durée des baux que l’acquéreur temporaire pourrait faire, et le minimum de leur prix; car autrement un homme de mauvaise foi pourrait, d’après ce que nous venons de dire, passer un bail très-long à un prix modique qui se trouverait compensé par un pot de vin considérable qu’il toucherait au détriment du véritable propriétaire.
164. Le fermier partiaire, c’est-à-dire qui cultive sous la condition d’un partage quelconque de fruits avec son bailleur, ne peut ni céder, ni sous-louer, ni faire cession, en aucune manière, du tout ou partie de sa jouissance, sans le consentement exprès de son propriétaire; s’il le faisait, il pourrait être condamné aux dommages et intérêts résultant de la non-exécution du bail, et expulsé. (C. C. 1763. 4.)
165. Si, lorsqu’on vend un étang ou qu’on l’afferme, il y a une différence de superficie d’un vingtième avec la quantité énoncée au contrat ou au bail, on agit selon les règles exprimées aux art. 1617 et 1765 du Code civil.
166. Le poisson d’un étang étant immeuble par destination (C. C. 524), l’empoissonnement fait partie du fonds et, par conséquent, de la vente de l’étang.
§ III. Propriétés indivises.
167. Une propriété indivise est celle qui appartient à plusieurs propriétaires, et dont ils jouissent en commun.
168. Le principe général de l’indivision, c’est qu’elle doit être utile pour un héritage autre que l’objet indivis qui provoquerait le partage ou la licitation: si cette condition indispensable n’existe pas, le bien ne peut être frappé de la servitude d’indivision.
169. Il faut bien se garder de confondre l’indivision avec la communauté ; celle-ci n’étant pas une servitude, est un objet de commerce qui peut être vendu, cédé , puisqu’elle n’est pas fondée sur l’héritage même, mais sur un besoin commun indépendant du fonds.
170. Quoiqu’un immeuble ne puisse être partagé , on peut néanmoins sortir de l’indivision, encore bien que des conventions contraires s’y opposent, ces conventions n’ayant de force, dans aucun cas, que pour cinq ans. (C. C. 815.) Par exemple, des arbres sont placés sur la limite de deux héritages et appartiennent aux deux propriétaires; un seul peut requérir qu’ils soient abattus (id. 673), parce qu’ils sont trop vieux, qu’ils portent trop d’ombrage et qu’on peut en replanter d’autres; mais pour une maison dont les différens étages appartiendraient à divers et dont la division ne pourrait être effectuée, parce que chacun a sa part dans la propriété des murs, du comble et de l’escalier, l’immeuble étant indivisible, un seul des propriétaires peut en provoquer la licitation pour le prix en être partagé en raison des droits de chacun (id. 1686), et si tous sont présens et majeurs, ils peuvent s’accorder sans avoir recours aux voies judiciaires. (C. P. C. 985.)
171. Si un propriétaire a son passage sur une voûte qui appartient au propriétaire voisin, il doit entretenir ce passage de manière à ne pas laisser pénétrer les eaux à travers la voûte; cette réparation est, dans ce cas, entièrement à la charge de celui qui se sert du passage; et le propriétaire de la voûte doit entretenir les murs et contre-murs de manière à maintenir les terres supérieures. Mais si le propriétaire supérieur veut bâtir au-dessus de la voûte en se servant des murs, il peut le faire, mais en payant la moitié de la valeur de ces murs.
172. Si une maison appartenant à deux personnes, l’une ayant le haut et l’autre le bas, a besoin d’être étayée, le motif de l’étaiement détermine lequel des deux doit le payer: s’il s’agit de reprendre en sous-œuvre, c’est celui du bas; si, au contraire, les réparations s’exécutent dans le haut, c’est le propriétaire supérieur; si, enfin, ces étaiemens sont établis pour réparer les murs ou le comble, les frais en sont communs. En résumé, l’étaiement, étant un accessoire et un moyen pour parvenir aux restaurations ou reconstructions, se confond avec elles, et se règle d’après les mêmes principes.
173. Ceux qui ont une maison donnant sur une cour commune, peuvent changer à leur gré la disposition des portes et des croisées, ou en augmenter le nombre; mais ils n’ont pas le droit de faire d’innovation dans cette cour sans le consentement des autres co-propriétaires, ni d’établir de tuyaux, ni autres objets en saillie.
174. Un propriétaire ne devant jamais rester dans l’indivision lorsqu’il veut en sortir (170), il peut toujours intenter l’action en bornage, car cette action rentre dans la classe des demandes en licitation, lesquelles ne se prescrivent pas: et lorsqu’on a provoqué cette délimitation, le voisin n’est pas tenu de se réduire à l’étendue du terrain exprimé dans ses titres; celui-ci est, au contraire, autorisé à comprendre dans ses bornes les objets qui lui sont acquis par voie de prescription; car si on ne peut prescrire contre un titre, on prescrit au-delà de son titre.
175. Lorsque des biens sont achetés en commun pour être payés solidairement, ils appartiennent à chaque propriétaire par portions égales. Ainsi, si, lors du partage, les lots sont inégaux, celui qui a un excédant est présumé de droit cessionnaire, et, comme tel, tenu d’un droit de mutation à raison de cet excédant. (S. 8. 1. 320. )
176. L’indivision, qui est une sorte de servitude légale, est inévitable pour les murs, haies, fossés, canaux d’irrigation, allées, sentiers, cours, et fosses d’aisances en commun qui seraient trop petites si elles étaient partagées, et autres objets semblables dont on ne pourrait plus faire usage s’ils étaient divisés; enfin pour une maison dont chaque étage appartient à un propriétaire différent. (170.)
177. Deux propriétaires voisins n’ont pour arriver à leurs demeures qu’une cour ou un vestibule. Ce passage commun faisant partie intégrante des deux maisons ou du corps de logis commun, il n’est pas permis à l’un des deux propriétaires de contraindre l’autre à renoncer à son droit dans la jouissance indivise, en divisant en deux cette cour ou ce vestibule, encore bien que le passage qui resterait lui fût suffisant.
178. Cependant, si le but unique de la cour commune n’était acquis aux usagers que pour faciliter l’exercice d’un droit de puisage, le propriétaire pourrait faire clore cette cour, en laissant le passage nécessaire dans la direction la plus commode, et même le fermer d’une porte, en donnant une clef pour l’usage de chacun des ayans droit.
179. Mais si une cour est commune pour en jouir comme cour ou passage, chacun des co-propriétaires a le droit, tant que cette indivision dure, d’user de toute la cour, mais sans en pouvoir disposer au préjudice des autres; ainsi, il ne peut y empiler des bois, y déposer des amas de pierres ou autres matériaux, ni bâtir des cabanes ou petites clôtures qui entraveraient la circulation; et, ce cas arrivant, les autres co-propriétaires ont le droit de provoquer l’enlèvement et la suppression de ces obstacles, en observant néanmoins que cette opposition ne peut être accueillie favorablement que lorsqu’elle est exempte de malice et de mauvaise humeur, et qu’il y a véritablement abus de jouissance, ou empiétement des droits communs.
180. Si l’un des usagers a fait une réparation à ce chemin, il a contre les autres une action en contribution des frais par lui avancés; mais il faut, pour que cette action soit accueillie, qu’il y ait eu nécessité urgente de faire ces réparations, et qu’il se soit muni d’avance du consentement de ses co-usagers, ou qu’il les ait mis en demeure, sur leur refus d’y contribuer.
181. Pour les maisons indivises, les gros murs et le toit, les voûtes de caves et autres objets qui constituent la solidité et la conservation de la maison, sont à la charge de tous les propriétaires, chacun en proportion de la valeur de l’étage qui lui appartient, le rez-de-chaussée comptant pour un étage, ce qui se nomme ventilation.
Si les différens étages d’une maison sont divisés entre plusieurs personnes, et que le mode de réparation n’ait pas été fixé entre elles par une convention particulière, chacun répare et refait le plancher sur lequel il marche, de sorte que le propriétaire du rez-de-chaussée est dispensé de cette charge s’il y a des voûtes de caves, puisque ces voûtes font partie des réparations en commun. Celle du dernier étage, au contraire, a non-seulement celui de l’étage inférieur, mais aussi celui qui le sépare des greniers, à moins que d’autres ne les occupent; dans ce cas, la charge en est commune à tous les occupans, c’est-à-dire à tous ceux qui y marchent, selon l’expression de la loi.
Le propriétaire du premier étage fait la révolution d’escalier qui y conduit, le propriétaire du second le continue jusqu’à cet étage, et ainsi de suite. (C. C. 664.)
Les plafonds sont à la charge de ceux qui occupent les logemens plafonnés, à moins que le propriétaire qui occupe l’étage supérieur ne soit la cause de sa dégradation.
182. La propriété indivise est souvent une cause d’altercations et de disputes dérivant des localités mêmes et de circonstances qui, n’ayant pu être prévues, restent ordinairement abandonnées au pouvoir discrétionnaire des juges; alors ceux-ci doivent baser leurs jugemens sur les principes généraux indiqués par les lois.
183. Le propriétaire par indivis d’un mur, qui a souffert pendant trente ans que son voisin en usât ouvertement en maître exclusif, perd, par cela seul, son droit à la mitoyenneté ; car rien n’empêche qu’un communier ne puisse prescrire contre son communier la chose qui est indivise entre eux.
184. En abandonnant sa part de l’objet indivis, on peut, comme pour les murs mitoyens, se dispenser de l’entretien et des réparations.
§ IV. De l’usufruit.
185. L’usufruit est le droit de jouir pendant un temps déterminé d’un immeuble qui appartient à autrui, absolument de la même manière que le propriétaire en aurait pu jouir lui-même, avec les droits, servitudes et autres attributions qui y sont attachés, sous la condition de le rendre au véritable propriétaire, au moins dans le même état qu’on l’a reçu et quitte de toutes réparations.
186. Il s’établit ou de plein droit (C. C. 384. 5), ou par la loi, ou enfin par la volonté de l’homme, par suite de convention ou à titre gratuit, ou enfin par bail à vie (id. 579-80). Dès le moment que l’usufruitier est entré en jouissance, après avoir fait dresser un état des immeubles soumis à l’usufruit et l’inventaire des objets mobiliers qui le garnissent (id. 600 ), il est tenu de toutes les réparations d’entretien, le propriétaire restant chargé des grosses réparations. (Id. 605. 6. 7. )
Cependant de grosses réparations peuvent être occasionées par la faute ou la négligence de l’usufruitier. Si, par exemple, le rétablissement de la totalité de la couverture était devenu nécessaire par suite du non-entretien annuel, si, faute d’avoir entretenu les chaperons et les crépis des murs, ces murs venaient à tomber, etc., il est évident que tout le travail à faire serait alors à la charge de l’usufruitier. (Id. 605.)
L’usufruitier doit jouir de l’immeuble en bon père de famille (id. 601 ), le conserver comme s’il lui appartenait en propre; s’il y fait des améliorations qui tiennent au sol, il ne peut réclamer d’indemnité pour ce qu’il y a placé à perpétuelle demeure, et que, par cette raison, il est obligé d’y laisser. (Id. 599.) Dans le cas où il serait commis des usurpations sur le fonds dont il a la jouissance, il doit les dénoncer en temps utile, pour n’être pas responsable des dommages qui pourraient en résulter. (Id. 614.) De son côté, le propriétaire ne peut rien entreprendre sur l’immeuble qui puisse gêner ni changer en rien la possession de l’usufruitier. (Id. 599.)
187. Il faut bien distinguer l’usage de l’usufruit. L’usage est le droit de recueillir les fruits et revenus d’un bien qui appartient à autrui, mais seulement pour les besoins de l’usager, de sa famille et de ses domestiques, qui peuvent ou non demeurer dans la maison du propriétaire. L’usager doit jouir par lui-même sans pouvoir louer, affermer ni transmettre son droit.
Pour l’usufruitier, la différence est qu’en recueillant à son profit tous les fruits civils, naturels et industriels (C. C. 582), généralement quelconques, il jouit comme propriétaire de la totalité de l’immeuble avec tous ses avantages, le droit de transmission, etc., seulement avec les modifications indiquées par la loi. (Id. 595 s. )
188. Un usufruitier ne peut exiger avant son entrée en possession les choses dans un meilleur état qu’elles ne sont; mais il doit insister sur les grosses réparations et sur celles dites de grand entretien, qui le mettent à même de se servir et d’utiliser toutes les parties de l’immeuble pour l’usage auquel elles sont destinées; ainsi, par exemple, il faut que les carreaux cassés soient remis, que la couverture soit en bon état, que le puits soit nettoyé , la fosse vidée, les vieilles souches de cheminée réparées, les enduits et chaperons des murs entiers, les pans de bois et planchers réparés; enfin tout ce qui est indispensable à l’habitation doit être réparé ou reconstruit, par la raison que l’usufruitier devant entretenir les choses en bon état pendant la durée de sa jouissance, et devant non-seulement les rendre telles, mais ce qui viendrait à périr devant être remplacé par lui, il serait peu équitable de lui livrer des bâtimens en état de dégradation.
189. L’usufruitier étant entièrement substitué aux droits du propriétaire, jouit de l’augmentation survenue au fonds, soit par son travail, soit par alluvion, soit autrement, de toutes les servitudes et prérogatives qui y sont attachées, enfin de tout ce qui peut le faire jouir et profiter de son usufruit. Il peut donc, à moins de réserves contraires, faire les coupes de bois taillis, tirer les arbres des pépinières pour les replanter sur la propriété même, couper dans les bois des échalas pour ses vignes, faire les élagages et émondes annuels des arbres de ligne, se servir des osiers, employer les arbres arrachés ou brisés par accidens fortuits, pour les réparations, et brûler les arbres à fruits morts; mais il ne doit point toucher aux arbres de haute futaie isolés et sur pied, et doit se conformer toujours, pour l’exercice de ses droits, à tout ce qui est d’usage quant à leur remplacement. L’usufruitier peut encore continuer l’exploitation des mines et carrières ouvertes, en se conformant aux réglemens en vigueur, mais ne peut en ouvrir de nouvelles. (C. C. 598.)
190. Pour les bois taillis ou de haute futaie, il est interdit à l’usufruitier de rien innover aux coupes réglées et à l’aménagement qui est fixé, ou, à défaut d’un aménagement établi sur la propriété dont il a la jouissance, il doit suivre l’usage constant adopté par les propriétaires du pays. (C. C. 590.)
Cependant s’il se trouve des arbres brisés ou arrachés par le vent dans les futaies dont jouit l’usufruitier, il peut s’en servir pour faire dans les bâtimens qui dépendent de son usufruit les réparations qui sont à sa charge; et s’ils ne suffisaient pas, il est autorisé à en arracher d’autres après en avoir fait reconnaître la nécessité au propriétaire.
Il a le droit aussi d’y prendre des tuteurs pour ses arbres, des échalas pour ses vignes, et de tailler périodiquement des saules, osiers, bouleaux pour l’usage de ses jardins: les émondes et élagages lui appartiennent, ainsi que les arbres fruitiers brisés par accidens et les arbres morts, mais à la charge de les remplacer, afin que le nombre de ces arbres soit le même à la fin de l’usufruit qu’au commencement. (C. C. 592-13-14.)
191. Dans le legs d’un usufruit se trouve implicitement compris tout ce qui est nécessaire pour en jouir (29): ainsi, lorsqu’un testateur m’a laissé un fonds, il est présumé m’avoir légué aussi le droit de passer à travers les terres de la succession pour y arriver, s’il n’existe point de passage par un autre côté ; on ne peut donc pas s’autoriser du silence du testateur pour me refuser ce passage sur le surplus des fonds de sa succession. (L. R.) Mais je ne serais pas admis à prétendre aux servitudes de pur agrément et de commodité , comme celles de puisage, de vues, de jours, etc.: l’héritier n’est tenu de me fournir que ce qui est rigoureusement nécessaire à la jouissance du legs.
Si les auteurs n’avaient pas expliqué clairement comment l’usufruit est constitué et comment il finit, ainsi que les obligations qu’il doit produire, la loi seule exercerait son empire pour régler les intérêts de chacun. Dans ce cas, elle n’exige du fonds que ce qui peut être utile à la famille de l’usufruitier, et rien au-delà, (11.)
192. L’usufruitier doit acquitter non-seulement les charges ordinaires de fruits et autres qui pèsent sur l’immeuble, mais encore toutes celles qui lui sont imposées par l’acte constitutif de l’usufruit, et alors il en fait la répétition au capital à la fin de l’usufruit: mais si le propriétaire les paie, celui-ci lui devra compte du capital et des intérêts. (C. C. 609.)
193. Ses obligations sont encore de faire les réparations annuelles qui ne sont pas à la charge du propriétaire. Les grosses réparations qui doivent être faites par ce dernier sont, en substance, les murs de face et de refend, les pans de bois et cloisons de fond, les voûtes, le rétablissement des poutres, poutrelles et lambourdes portant les planchers, celui des couvertures entières, des murs de clôture et de soutènement, et enfin les digues, chaussées, canaux, bassins, réservoirs, vannes, les bondes de décharge des lacs et étangs, quand tous ces objets sont à refaire en entier: toutes les réparations partielles sont d’entretien (C. C. 606), mais ni le propriétaire ni l’usufruitier ne sont tenus de réparer ce qui est tombé de vétusté, ou ce qui a été détruit par cas fortuit. (Id. 607.)
194. Pour les pressoirs, l’usufruitier entretient et fait à neuf, lorsqu’ils sont hors de service, la charpente du sommier, les arbres, chevalets, presses, jumelles, vis, treuillées, auges, moulinets, couchis, et en général tout ce qui sert à presser le vin ou le cidre: il en est des bâtimens qui les renferment comme de tous les autres.
195. Les haies, fossés, et autres clôtures limitatives des vignes, terres labourables, prés, bois et autres héritages, sont entretenus par l’usufruitier.
196. L’usufruitier peut exiger les grosses réparations, lorsqu’elles sont nécessaires, et que les dégradations lui portent dommage ou donnent une juste crainte du dépérissement de l’immeuble avant la fin de l’usufruit. Si le propriétaire s’y refuse, intervient un jugement sur rapport d’experts qui autorise l’usufruitier à les faire, sauf à les faire payer au défendeur par voie exécutoire.
197. Les réparations locatives et usufruitières qui sont indispensables à la conservation de l’immeuble sont exigibles à mesure qu’elles sont reconnues utiles; mais celles qui peuvent être différées sans danger pour les droits du propriétaire ne peuvent être réclamées qu’à l’expiration du bail. (A. 15 janv. 1583.)
198. Les fruits civils ne sont acquis à l’usufruitier que du jour que commence l’usufruit; et le propriétaire qui reprend l’immeuble ne peut plus les percevoir que le jour où il finit. (C. C. 586.) Quant aux fruits naturels et industriels, ceux qui sont pendans par branches et racines à l’ouverture de l’usufruit appartiennent à l’usufruitier, et ceux qui sont dans le même état lors de l’extinction de l’usufruit appartiennent au propriétaire. (ld. 585. 600.)
199. Si l’usufruitier est obligé de donner caution et qu’il y mette du retard, il ne peut être privé cependant des fruits échus (C. C. 6o4); mais s’il ne pouvait trouver une caution recevable, les immeubles compris dans l’usufruit seront mis en séquestre, les denrées et les meubles qui dépérissent par l’usage seront vendus, les sommes d’argent seront placées, pour les intérêts qui en proviendront être comptés à l’usufruitier, ainsi que le prix des baux à ferme: les juges peuvent, en certaines circonstances, accorder à l’usufruitier, sur sa simple caution juratoire, la jouissance d’une partie des meubles à son usage, sauf à les représenter à l’extinction de l’usufruit.
200. Si le droit de l’usufruitier porte sur un troupeau, il doit remplacer, jusqu’à concurrence du croit dont il profite, les animaux qui ont péri pendant la durée de sa jouissance. Il doit rendre les choses dans l’état où elles se trouvent à la fin de l’exercice de son droit, quelque détériorées qu’elles soient: on ne peut lui rien reprocher, s’il ne l’a pas étendu (son droit) au-delà de l’usage qu’il devait en faire.
201. Dans le cas où l’usufruitier abuserait de sa jouissance, commettrait des dégâts, laisserait dépérir les bâtimens faute d’entretien, ne cultiverait pas les terres, enfin ne jouirait pas en bon père de famille, le propriétaire peut faire ordonner l’extinction de l’usufruit et sa rentrée dans l’immeuble (C. C. 618); mais les créanciers de l’usufruitier ont la faculté de se mettre en son lieu et place, en offrant de réparer les dégradations et en donnant des garanties pour l’avenir: mais alors les bénéfices reviennent toujours à l’usufruitier évincé, après que les jugemens et les frais ont été prélevés, à moins cependant que l’usufruitier ne renonce à sa possession.
202. Lorsqu’un usufruitier contracte en justice l’obligation de jouir en bon père de famille, et de rendre à l’expiration de sa jouissance les objets soumis à son droit, ce contrat judiciaire emporte au profit du nu-propriétaire une hypothèque générale, encore que, par le titre constitutif de l’usufruit, l’usufruitier soit dispensé de faire inventaire et de fournir caution. (S. 13. 2. 318.)
203. L’usufruitier ne peut pas renoncer, au détriment du propriétaire, à l’exercice d’une servitude acquise au fonds dont il a l’usufruit; et le propriétaire, de son coté , ne peut pas grever le fonds dont un autre a l’usufruit, d’une servitude qui changerait la condition de son usufruitier et qui la rendrait pire, comme, par exemple, de permettre au voisin d’intercepter des vues, d’exhausser sa maison, quand cette faculté lui était interdite, etc.
204. L’usufruitier ne peut constituer une servitude au profit de l’héritage voisin, que pour la durée de sa jouissance seulement. Or cette servitude expire avec l’usufruit, à moins qu’elle ne soit fortifiée du consentement du propriétaire assujetti. (30.)
205. Lorsque l’usufruitier est troublé dans la jouissance d’un droit qui est attaché à l’héritage dont il jouit, il peut former l’action en complainte contre le propriétaire de l’usage assujetti et une action en garantie contre le propriétaire du fonds dominant, à l’effet de le faire jouir de toute l’étendue de son usufruit; car il doit exercer les droits de servitude, de passage, et généralement tous les droits dont le propriétaire lui-même aurait la jouissance (75. 185.), et en jouir comme le ferait ce dernier. (C. C. 597.)
206. L’usurpation doit être dénoncée par l’usufruitier, quand même l’objet de l’usufruit serait affermé : il en est responsable (186) comme dans un bail à ferme, sauf son recours contre son fermier.
207. Le fermier, locataire, ou usufruitier, étant propriétaires pour le temps de la jouissance, les sous-fermiers et locataires doivent agir avec eux comme s’ils étaient propriétaires incommutables, les forcer aux réparations, etc.; et les premiers ont aussi les mêmes droits que le véritable propriétaire relativement à leurs sous-locataires.
208. Un usufruitier, un tuteur, un fermier, ne peuvent détourner une source; car ce serait aliéner la propriété, et ils ne pourraient plus rendre à fin de jouissance les lieux comme ils les ont reçus. (185.)
209. Tout usufruitier peut céder et transmettre l’exercice de ses droits, à quelque titre que ce soit, s’il n’y a pas clause contraire exprimée spécialement au bail. (187.)
En conséquence, le propriétaire et l’usufruitier peuvent vendre et céder en tout ou en partie les droits respectifs qu’ils ont à l’immeuble, savoir: le propriétaire, la nue-propriété , à la charge de conserver la jouissance à l’usufruitier jusqu’à l’extinction de l’usufruit, et ce dernier, la jouissance, à la charge également de toutes les obligations d’un usufruitier.
210. L’article 1430, Cod. civ., qui permet au maître de la nue-propriété de rompre le bail fait par l’usufruitier plus de trois ans avant l’expiration du premier bail, s’applique même au cas où le nu-propriétaire succède à l’usufruitier. (S. 14. 2. 63.)
211. L’usufruit s’éteint: 1° par l’expiration du temps pour lequel il a été accordé et par la réunion de la jouissance au domaine, nemini res sua servit; 2° par la faute de l’usufruitier lorsqu’il ne l’exerce pas, ou qu’il l’exerce d’une manière contraire à l’usage qu’il en doit faire; 3° par la mort naturelle ou civile de celui en faveur duquel il a été établi; 4° enfin par la perte de la chose. (78. 79. 81. 201.)
§ V. Des actions juridiques.
212. Les actions juridiques que l’on exerce dans la vie civile, et qui concernent la propriété, peuvent se réduire à deux principales, savoir: l’action possessoire ou complainte dont le but est de faire constater la possession: celui qui, pendant une année, a possédé à litre non précaire un immeuble ou une portion d’immeuble, exercé une servitude, etc., susceptible d’être acquise par prescription, vient à être troublé dans cette possession; il veut y être maintenu: il forme alors une action au possessoire (C. P. C. 23), ou complainte devant le juge de paix. (L. 24 août 1790.) Mais sa valeur étant indéterminée, elle ne peut jamais être jugée en dernier ressort par ce magistrat, quand même on n’aurait conclu qu’à des dommages-intérêts dont la quotité n’excéderait pas sa compétence. (C. de cass., 25 mai 1822.)
L’action au pétitoire est une instance par laquelle on entend être réintégré dans sa possession: les questions qu’elle embrasse sont toujours subordonnées à l’examen des titres respectifs des parties; elles sont de la compétence du tribunal civil de l’arrondissement dans lequel le fonds en litige est situé.
Ainsi, on voit que le possessoire a seulement pour objet la possession, considérée indépendamment de la propriété, et le pétitoire la propriété elle-même. (1010.)
Il y a encore quelques actions accessoires, telles que l’action en bornage, pour contraindre le voisin à délimiter sa propriété ou à rétablir des bornes déplacées; l’action en dénonciation de nouvel œuvre, qui s’applique aux ouvrages que fait un voisin, lorsqu’ils compromettent la sûreté ou les intérêts d’autrui. Il en sera parlé en son lieu .
213. Un cours d’eau est, de sa nature, susceptible d’une possession caractérisée servant de base à une action possessoire. (S. 15. 1. 120.) Mais cette action possessoire, en matière de cours d’eau, n’est recevable qu’autant que le demandeur la fonde sur une espèce de possession que la loi réputé utile à la prescription.
Le propriétaire d’une source ne peut perdre par prescription son droit d’en disposer qu’autant que, sur son fonds, il a été fait des ouvrages par le propriétaire inférieur (1033-41-42-55); il ne suffit pas qu’il existe des conduits ou ouvertures pratiqués de temps immémorial. (S. 12. 1. 350. )
214. Le trouble dans l’exercice d’un droit de passage ( servitude discontinue, imprescriptible ) autorise l’action en complainte, si le demandeur se prévaut à la fois de la possession annale et d’un titre qui en soit le fondement, d’un titre surtout qui établisse la destination du père de famille. (S. 20. 1. 243.)
215. Le possesseur d’une servitude discontinue (par exemple, d’un droit de puisage ) est recevable à intenter l’action possessoire devant le juge de paix, pourvu qu’il la forme dans l’année du trouble, et qu’il prouve une possession à titre non précaire; ainsi, le juge de paix n’est pas incompétent pour connaître de l’action et discuter le mérite et l’applicabilité du titre, bien que le titre soit contesté ; si le juge de paix peut, en ce cas, renvoyer au pétitoire, il n’y est pas obligé. (S. 20. 1. 273.)
Mais si ce droit est établi à titre de servitude conventionnelle ( discontinue), il ne peut autoriser l’action en complainte, hors le cas de nécessité pour une commune ou un hameau. (S. g. 1. 35.)
216. Le délai d’un an, pour intenter l’action possessoire, court du jour même du trouble, et non du jour où le trouble a eté connu, bien qu’il s’agisse d’un trouble de droit plus que d’un trouble de fait, et encore que le trouble ait eu lieu, non contre le propriétaire, mais contre un fermier par qui le propriétaire n’en a pas reçu avis. (S. 15. 1. 124.)
217. Celui qui a possédé pendant l’an et le jour peut exercer la complainte, interdictum uti possidetis, et se faire maintenir dans la possession s’il est troublé : il peut produire son titre et alléguer les raisons du pétitoire pour fortifier sa réclamation au possessoire.
ARTICLE II.
Table des matières
DES BAUX ET LOCATIONS.
§ Ier. Des différentes espèces de baux.
218. On peut louer tout ce qui est dans le commerce, les meubles et immeubles; il n’est question ici que de ces derniers.
Les immeubles se louent par termes ou par bail: le bail est le contrat par lequel on loue un immeuble à la ville ou à la campagne, pour un temps déterminé et à certaines conditions.
219. Un bail est un contrat de louage par lequel un propriétaire ou un usufruitier donnent la jouissance d’un immeuble, en tout ou en partie, pour un temps et un prix convenus: celui qui tient un bail peut de même le céder en tout ou en partie pendant le temps de sa jouissance, si cette faculté ne lui est pas formellement interdite. (C.C. 1717.) Mais alors il est toujours directement responsable de ses engagemens et des faits de ses sous-locataires ou sous-fermiers, envers le propriétaire: enfin chacun garantit celui avec lequel il a traité : le bailleur, quel qu’il soit, garantit la chose louée, et le preneur, à quelque degré qu’il le soit, garantit les réparations locatives.
220. Le contrat de louage rapporte des fruits de diverses espèces:
1° Les fruits naturels, qui sont produits par le fonds même, comme les bois taillis, les pâturages, les étangs, etc.;
2° Les fruits industriels, ceux qui sont le résultat de soins et de culture, tels que les terres et les vignes;
3° Les fruits civils, qui sont les produits de maisons à location.
221. Les contrats de louage d’immeubles ou locations se font, ou verbalement, ou par écrit. (C. C. 1714.) Le bail écrit peut être sous signatures privées, ou passé par-devant notaire: si l’une des parties ne sait pas signer, ce dernier parti est de toute nécessité. Lorsque c’est une location verbale, l’usage est que le preneur donne un denier à Dieu.
222. Le denier à Dieu est une pièce de monnaie que le preneur donne au propriétaire, à son représentant ou à son portier, et pendant les vingt-quatre heures qui suivent, chacun des contractans peut se dédire en renvoyant cette pièce ou en lareprenant: le propriétaire, parce que les renseignemens qu’il aurait pris ne sont pas favorables au preneur; ce dernier, parce qu’il aurait trouvé un logement qui lui convient mieux ou pour toute autre cause que ce soit; mais passé ce temps, on n’est plus recevable à rompre la convention, qui a acquis alors toute la force d’un véritable bail.
223. Le bail sous seing privé et celui notarié ont absolument la même force pour les parties intéressées; néanmoins, il est bon d’observer que le dernier porte en lui-même les moyens d’exécution judiciaire, qu’il donne aux contractans une hypothèque en raison des obligations qu’il contient; qu’enfin il assure au propriétaire, sur tous les meubles et ustensiles garnissant l’immeuble loué , un premier privilége sur tous les loyers échus et à échoir pendant toute sa durée. Il faut, au contraire, s’il y a contestation, faire reconnaître en justice le bail sous seing privé, et ce n’est qu’après cette formalité qu’il a les mêmes effets.
224. Ainsi chacun peut contracter toute espèce d’engagemens, pourvu toutefois qu’ils ne soient pas contraires aux lois, aux mœurs et aux règles de police (33. 41. 52); aussi l’on peut passer toutes sortes de baux de 3, 6 ou 9 ans pour les habitations ordinaires, de 18 et 27 ans pour les fermes, de 3o ans et plus pour habiter, construire et améliorer, de 99 ans pour les emphytéoses, des baux à vie, à rente, etc.: si le temps n’était pas exprimé, le bail ne serait réputé que pour 9 années.
225. Un bail, étant dans la classe des actes synallagmatiques ( 38 ), doit être fait en autant d’originaux qu’il y a d’intéressés, et signé par toutes les parties contractantes (C. C. 1325); et dans le cas où l’une d’elles ne saurait signer, une croix ne suffirait pas pour y suppléer. Il faut donc alors le passer par-devant notaire: il est indispensable d’énoncer sur chaque original en combien d’originaux il a été fait; mais si cette énonciation était omise, elle ne peut être opposée par celui qui aurait commencé à exécuter les clauses qu’il contient. (Idem.) Il en est ainsi de tous les contrats synallagmatiques.
226. En cas d’un bail fait sous seing privé, il suffit d’un seul original pour le preneur et sa caution solidaire.
La nullité résultant de ce qu’un contrat de bail n’a pas été fait en autant d’originaux qu’il y a de parties ayant un intérêt distinct, est couverte, si le bail a reçu son exécution.
Quoique l’écrit renfermant une convention synallagmatique soit nul pour n’être pas fait en autant d’originaux qu’il y a de parties ayant un intérêt distinct, la convention n’est pas sans effet, si d’ailleurs elle peut être légalement prouvée. (S. 6. 2.661.)
227. Tous les baux, actes, paiemens, etc., faits én vertu de procurations spéciales, sont valables, lorsque ces actes sont faits sur timbre.
228. Les frais de bail sont à la charge du locataire, comme ceux de vente sont à la charge de l’acquéreur (C. C. 1593); et il est de droit que le bailleur choisisse le notaire pour dresser l’acte.
229. Les fonctions ou la profession qu’avait le locataire à l’époque du bail, déterminent l’usage qu’il peut faire de la chose louée, à défaut de convention; il est obligé de s’abstenir de tout acte qui, sans être nécessaire à l’exercice de ses fonctions, est incommode pour le bailleur ou les autres locataires. (34. 51 s.)
Ainsi, par exemple, un chef militaire qui a seulement le droit d’avoir un planton dans l’intérieur, ne peut pas y substituer une sentinelle qu’il faille relever aux heures de nuit. (S. 15. 2. 84.)
230. Il est bon, lorsqu’on prend à loyer une maison dont la construction n’est pas encore terminée, de spécifier précisément l’époque où cette maison sera livrée avant celle du commencement de sa jouissance effective, afin qu’il ait toute sécurité pour prendre possession, et que les plâtres et les peintures à l’huile aient le temps de sécher: et si, cette stipulation faite, le propriétaire ne livrait pas les clefs au jour convenu, le locataire, après avoir fait constater légalement soit le retard des travaux, soit le refus de remise des lieux, pourrait actionner le propriétaire en paiement de dommages-intérêts, et même en résiliation.
231. Il est très-important, pour éviter les discussions à fin de bail, que cet acte désigne minutieusement quelles sont les réparations qui doivent être à la charge du locataire; autrement il n’est tenu qu’aux menues réparations dites locatives, et toutes les autres, de quelque nature qu’elles soient, sont présumées à la charge du propriétaire.
232. Un bail, quel qu’il soit, ne peut être annulé pour cause de lésion, à moins qu’il n’y ait dol, parce que la lésion ne peut tomber que sur les fruits ou revenus, qui, dans ce sens, sont comme meubles, et qu’il ne peut y avoir lieu à restitution en fait d’aliénation de meubles.
233. Lorsqu’un pot-de-vin a été stipulé pour un nouveau bail, il est dû en portion proportionnelle avant sa réconduction, c’est-à-dire que si ce pot-de-vin a été fixé à 7,200 fr. pour un bail de neuf années, dont les termes se paient de trois mois en trois mois, le propriétaire peut exiger d’avance 200 fr. chaque terme.
234. Une promesse de bail, pour être obligatoire, doit être faite, comme un bail même, en double expédition dont il est fait mention au bas de la promesse, et le bailleur ainsi que le preneur doivent y contracter des obligations réciproques: elle est assujettie aux mêmes droits d’enregistrement que le bail lui-même.
Mais, encore bien que toutes ces formalités soient remplies, cet acte peut ne pas recevoir son exécution, et dans ce cas, celui qui refuse n’est passible que de dommages et intérêts (C. C. 1142) qui se réduisent quelquefois à la perte des arrhes données, quelquefois à la restitution du double de leur montant. (Id. 1590.) Mais souvent les contractans fixent eux-mêmes la quotité des dommages et intérêts en cas d’inexécution, ce qui est sage et prévient une fixation qui peut être plus ou moins arbitraire.
La promesse de bail doit énoncer 1° les noms des parties contractantes, 2° le détail des objets donnés à bail, 3° le temps de la durée de la jouissance, 4° l’époque de son commencement, 5° le prix annuel de la location. Cette promesse serait considérée comme non avenue, et annulée de droit par l’omission d’une seule de ces clauses auxquelles le juge ne pourrait suppléer.
235. Si la cause de l’inexécution de la promesse de bail ne provient ni du bailleur, ni du preneur, mais bien de cas fortuits ou de force majeure, indépendans de leur volonté, il n’y a pas lieu à réclamer des dommages et intérêts. (C. C. 1148.)
236. Une location verbale est toujours censée faite suivant l’usage des lieux, mais pour un terme seulement, auquel est ajouté le temps nécessaire pour donner congé en raison de la nature de la chose louée: ainsi, à Paris, si c’est une location au-dessous de 400 fr., la location est censée faite pour trois mois, plus trois mois pour celui qui suit et pour lequel on doit donner congé après six semaines, à moins que le congé n’ait été donné pendant les premiers quarante jours de jouissance; pour un loyer au-dessus de 400 fr., c’est aussi trois mois, plus trois autres mois de congé ; une boutique, six mois, plus les six mois de congé , etc.
237. Le bail verbal, soit d’un fonds rural, d’une vigne, d’un pré, soit d’un bois en coupe réglée, soit d’un étang, est censé fait pour le temps qui est nécessaire au preneur pour en recueillir les fruits; ainsi celui du pré, de la vigne, sera censé fait pour un an; celui de la terre en culture, pour autant d’années qu’il y a de soles, si l’usage est de les diviser par soles ou saisons (C. C, 1774); le taillis, s’il est divisé en dix coupes, sera supposé fait pour dix années (Pothier); et enfin celui de l’étang, pour le temps d’une pèche à l’autre; ainsi si cet étang se vide tous les trois ans, il sera fait pour trois années.
238. Le bail verbal que le locataire a fait avec un propriétaire, ne peut être rompu que pour le terme qui suit, encore bien que l’on eût le temps de donner congé avant l’époque fixée par l’usage du pays; car ce bail verbal obligeant également le propriétaire, il ne pourrait le résoudre à sa volonté : de même le locataire, qui par des raisons quelconques ne voudrait pas habiter, doit payer un terme, le bail verbal étant toujours censé fait pour un terme au moins. (236.)
239. La location verbale ou le bail par écrit, mais non encore signé , qui n’ont reçu aucun commencement d’exécution et qui sont niés par l’une des parties, ne peuvent être prouvés par témoins; seulement le serment est déféré à celui qui nie la location. (C. C. 1715.) Mais si le locataire a pris possession, qu’il conteste le prix, et que n’ayant point encore de quittance, on ne puisse s’assurer de la vérité de ses assertions, le propriétaire en est cru sur son serment, si le locataire ne réclame l’estimation par expert: en ce cas, les frais sont à la charge de celui qui succombe. (Id. 1716.)
240. Lorsqu’il y a une seule quittance, il ne peut y avoir contestation, parce que la location est toujours censée au même prix.
241. La preuve testimoniale est admissible sur les conditions, de même que sur l’existence d’un bail verbal. (S. 20. 2. 33.)
242. Le fait d’exécution donnée à un bail non écrit peut être prouvé par témoins, encore que la valeur du bail excède 150 fr., s’il s’agit de lui donner effet, sans porter atteinte à aucun écrit. (S. 7. 2. 663.)
243. Encore qu’un bail fait sans écrit ait reçu un commencement d’exécution, la preuve testimoniale ne peut en être admise aux termes de l’art.1715, Cod. civ., s’il doit en résulter la résolution ou la modification d’un bail par écrit. Ce serait admettre la preuve par témoins contre et outre le contenu des actes. (S. 7. 2. 805.)
244. Un propriétaire qui, à raison de la multiplicité de ses petits locaux, qu’il ne peut louer que verbalement, craint d’avoir des contestations avec des locataires de mauvaise foi qui pourraient lui contester une location faite, doit avoir chez lui un registre paraphé par le juge de paix, lequel registre contenant le jour de l’entrée et de la sortie de chaque locataire, avec l’époque et le prix convenus, sera signé par eux lorsqu’ils arrêteront le logement: ainsi il ne pourra y avoir de contestations sérieuses, et le locataire qui refuserait de payer un terme, ne pouvant nier, y sera condamné, s’il ne veut pas occuper.
A défaut de ce registre légal, le demandeur n’a que la ressource du serment contre celui qui nie: la preuve testimoniale, en ce cas, n’est pas admise même pour un loyer au-dessous de 150 fr. (C. C. 1341. 1715.)
245. Le bail à ferme est le contrat de louage des biens qui, de leur nature, produisent des fruits naturels (220), comme des prés, vignes, terres labourables, étangs, etc.
246. Le fermier jouit sans augmentation du prix des terres qu’il a défrichées, à moins de clauses contraires; mais il n’a aucun droit sur les accroissemens des terres survenus par alluvions: il en doit donc compte au propriétaire.
247. Les récoltes ne font partie de l’immeuble que lorsqu’elle s sont sur pied; mais une fois coupées, le fermier ne peut réclamer d’indemnité à raison de ses pertes: seulement, s’il y a partage de fruits avec le propriétaire, ce dernier supportera sa part de la perte. (C. C. 1771.)
248. Lorsque, dans un bail à ferme, la contenance réelle est moindre ou plus grande que celle exprimée au contrat, elle ne donne lieu à répétition, soit pour le bailleur, soit pour le fermier, qu’autant que cette différence est d’un vingtième en plus ou en moins, eu égard à la valeur relative de la totalité des biens affermés, ou vendus, s’il s’agissait de vente, à moins qu’il n’y ait stipulation contraire. (C. C. 1619.) Ainsi ce n’est pas sur la superficie que ce vingtième doit être évalué, mais sur la valeur vénale du tout.
249. Le bail à cheptel est celui par lequel un propriétaire confie à un fermier des bestiaux dont le profit se partage avec lui. (C. C. 1711.)
250. Lorsque le bail à ferme est fait pour plusieurs années, et que, par un accident quelconque, la moitié ou plus de la récolte d’une des années a péri ou a été enlevée au fermier, celui-ci est en droit de réclamer une indemnité proportionnelle; mais elle ne lui est accordée qu’à la fin du bail, et par voie de compensation, s’il est reconnu alors qu’il n’a pas été dédommagé par les récoltes des autres années: toutefois le juge peut le dispenser provisoirement de payer une partie du prix de son fermage, en raison de la perte soufferte. (C. C. 1769.)
Si le bail n’est que d’une année, le preneur est déchargé d’une partie proportionnelle du prix de sa location; dans l’un et l’autre cas, le fermier ne peut prétendre à aucune remise si la perte est moindre de moitié. (Id. 1770.)
Ainsi, en supposant un bail de dix-huit ans d’une ferme dont le produit brut est évalué, année commune, à 3,000 fr., si, pendant le cours de ce bail, tout ou partie des récoltes a péri par cas fortuits, et que les produits de toutes les années additionnés ensemble ne donnent que 50,000 fr., il y a perte réelle de 4,000 fr., il aurait droit à une indemnité proportionnelle à cette perte; mais si le total de toutes ces récoltes donne 54,000 fr. ou à peu près, les bonnes années formeront compensation pour les mauvaises: il n’y aurait point de perte et, conséquemment, aucun droit à remise.
251. Le fermier prudent ferait bien, pour éviter toutes discussions à fin de bail lorsqu’il s’agira de régler les compensations, de faire constater chaque année l’état de ses récoltes partielles, tant en pertes qu’en bénéfices, sur l’estimation du produit; car autrement il lui serait difficile d’obtenir entière justice.
Consulter, du reste, pour le régime des baux à ferme, le Cod. civ., art. 1763 à 1778.
252. Pour que le propriétaire puisse disposer des pailles et engrais que le fermier sortant est tenu de laisser, il n’est pas nécessaire que le bail soit expiré ; il suffit que le fermier sortant ait terminé toutes les cultures que son bail l’autorisait ou l’obligeait de faire. (S. 5. 2. 549.)
253. Le bail emphytéotique est celui qui se fait à longues années moyennant une somme une fois payée, ou annuelle à titre de redevance, à la condition de cultiver et améliorer l’immeuble: par ce contrat l’emphytéote acquiert l’immeuble pour un temps limité qui ne peut dépasser quatre-vingt-dix-neuf années. Il est à remarquer que cette condition d’améliorer la propriété est l’essence principale et la qualité distinctive de cette sorte de bail, et qu’il diffère en cela de tous les autres baux, qui n’exigent des preneurs que d’entretenir et de conserver, tandis qu’ici l’amélioration est expresse et obligatoire; et à fin de bail, il ne peut réclamer aucune indemnité, même pour les constructions neuves qu’il aurait ajoutées au domaine et qu’il doit rendre en bon état de réparations, ainsi que tout le reste, encore bien qu’il ait reçu l’immeuble en mauvais état.
254. Le preneur emphytéote étant véritablement propriétaire pendant la durée de sa jouissance, est tenu de toutes les contributions foncières (C. d’ét. 21 janv. 1809), et de toutes les réparations quelconques, ainsi que des autres charges inhérentes à la propriété ; il ne peut y rien changer qui puisse en diminuer la valeur; ainsi, il ne peut convertir un bois en terres labourables, ni en promenades ce qui est productif; car il doit améliorer et non détruire, autrement le bailleur pourrait le contraindre, par la voie de la justice, à rétablir les lieux, et même de résilier avec indemnité.
255. L’emphytéote a droit aussi, pendant la durée de sa jouissance, de faire tous les actes de véritable propriétaire: il peut donc vendre l’immeuble, l’échanger, l’hypothéquer, enfin en disposer selon ses vues et ses intérêts à titre onéreux ou gratuit et par dispositions entre vifs ou testamentaires: de même, l’immeuble peut être saisi et vendu sur l’emphytéote comme s’il lui appartenait à perpétuité.
256. Le bail emphytéotique contient essentiellement une aliénation du domaine utile; donc un bail qui ne contient qu’une cession de jouissance pour vingt-neuf ans, est un bail à ferme, non un bail emphytéotique. (S. I. I, 190.)
257. Le preneur à bail emphytéotique pour soixante-dix-neuf ans, est réputé avoir la propriété utile.
En conséquence, il peut faire, sur sa redevance, la retenue des impositions. Son bailleur de fonds ne peut exiger de lui l’indemnité accordée aux propriétaires pour suppression de la dime. (S. 2. 2. 302.)
258. Le preneur à bail emphytéotique, n’ayant qu’une possession précaire, ne peut acquérir l’immeuble qui lui est loué, par voie de prescription. (C. C. 2236.)
259. Le bail à rente est un acte par lequel le propriétaire d’un immeuble en cède la propriété tout entière, moyennant une redevance annuelle jusqu’au remboursement qui peut avoir lieu après trente ans révolus: le preneur du bail à rente devient propriétaire incommutable comme dans la vente ordinaire. Il supporte les mêmes charges et exerce les mêmes droits; il peut le vendre, l’engager, l’hypothéquer, le changer de forme, l’augmenter, l’améliorer, pourvu qu’il conserve le fonds en assez bon état pour assurer le paiement de la rente; et pourvu que le bailleur ou ses héritiers n’éprouvent, en y rentrant, aucune perte par la diminution de sa valeur, on n’a rien à lui dire pour le fait de sa jouissance, de quelque manière qu’il l’exerce.
260. Il est tenu des impositions et de toutes les réparations, quelles qu’elles soient, et est obligé de servir exactement les arrérages de la rente exprimés à l’acte constitutif, jusqu’à l’expiration de trente années; après quoi il peut opérer le remboursement, suivant les formes légales (id. 1259), quand même le bailleur voudrait s’y opposer.
261. Les arrérages de rentes viagères se prescrivant par cinq ans (C. C. 2277), le bailleur qui ne serait pas payé exactement ne pourrait réclamer plus de cinq années d’arrérages; mais il n’est pas tenu d’attendre ce temps pour réclamer son paiement; et, après deux années d’arriéré sur sa rente, il peut se faire autoriser à rentrer dans la possession de l’immeuble, et attaquer le preneur évincé en dommages et intérêts.
262. Par le bail à vie, le propriétaire cède la jouissance d’un immeuble moyennant un certain revenu annuel pendant la vie du preneur; cet acte diffère de la vente à vie en ce que cette dernière est faite moyennant une somme une fois payée, ou par paiemens à termes, et que par le bail à vie le bailleur reçoit une redevance égale par années jusqu’au décès du locataire, quelle que soit sa longévité ; ainsi le premier peut être considéré comme le bail de l’usufruit, et l’autre comme la vente de ce même usufruit.
263. Les droits de preneur à vie, qui est comparé à l’usufruitier, sont déterminés par les art. 582. à 599 du Cod. civ., et ses obligations par les articles 600 5-6-7-8-13-14.
264. Le mari a le droit de faire seul les baux des immeubles de sa femme, comme il le juge à propos, avec cette restriction cependant, qu’en cas de dissolution de la communauté, soit par la séparation ou le divorce, soit par le décès du mari, ces baux ne sont obligatoires par la femme ou ses héritiers que pour le temps qui restera à courir pour compléter les neuf premières années, si les contractans s’y trouvent encore, soit de telle autre période de neuf années dans laquelle ils se trouveront (C. C. 1429); et, dans ce cas, le congé doit être donné selon l’usage des lieux; mais si le temps qui reste sur la période des neuf années courantes n’est pas suffisant pour compléter l’intervalle voulu par l’usage entre le congé et la fin de la jouissance, il y a lieu de douter s’il ne s’opère pas une tacite réconduction pour la période qui serait prête à recommencer; ainsi le droit de résoudre le bail serait acquis au propriétaire.
265. Les baux que le mari aurait passés plus de trois ans avant l’expiration du bail courant, s’il s’agit de biens ruraux, ou plus de deux ans pour des maisons et biens de ville, deviennent nuls, si leur exécution n’est pas commencée avant la dissolution de la société. (C. C. 1430.)
266. Si c’est le locataire qui prédécède, sa veuve, en renonçant à la communauté, n’est pas tenue de l’exécution du bail fait à son mari: alors le propriétaire a son recours contre les héritiers du mari, car la femme, quoiqu’elle soit intervenue dans le contrat, n’en peut être tenue que si elle en a garanti l’exécution par une clause formelle, portant renonciation expresse aux bénéfices du droit résultant de ses reprises et conventions matrimoniales. Dans ce cas seulement, le propriétaire peut la contraindre à exécuter le bail, et elle a ses recours contre les héritiers de son mari, pour ses indemnités des pertes qu’elle pourrait éprouver de cette exécution.
267. Le tuteur a le droit de passer les baux pour les biens de son pupille s’il voulait les stipuler à son profit, il faudrait qu’il y fût autorisé par le subrogé tuteur, qui lui-même doit avoir pris l’avis du conseil de famille. (C. C. 450.)
268. Mais lorsque le mineur ratifie, lors de sa majorité, le bail qu’il a fait pendant sa minorité pour un terme plus long que les neuf années autorisées par la loi, alors ce bail peut avoir lieu pour tout le temps qu’il aura encore à courir au moment de cette ratification.
269. Les femmes en puissance de mari (hors certains cas déterminés par la loi), les mineurs non émancipés, enfin les interdits, n’ont pas la faculté de contracter. (C. C. 1124. )
270. Un acquéreur qui n’a pas satisfait aux obligations du contrat de vente, n’a qu’une possession précaire; il peut cependant faire des baux et autres actes de propriétaire; mais s’il était alors évincé par suite de folle enchère ou autrement, il serait tenu des indemnités dues aux locataires avec lesquels il aurait contracté lui-même.
271. Le décès du bailleur ni celui du preneur ne peuvent annuler un bail, car c’est une des charges ou des dettes de la succession; et les héritiers du décédé, le légataire universel, enfin le successeur à titre singulier, ne sauraient s’affranchir de leur stricte et entière exécution sous quelque prétexte que ce soit.
272. Le locataire ou le fermier peut sous-louer sans demander au propriétaire son consentement si cette faculté ne lui est pas expressément interdite par son bail, pourvu toutefois que la chose ne serve pas à un autre usage; car la clause qui interdit de sous-louer, ne peut se suppléer. ( C. C. 1717.)
273. Comme il est indispensable qu’il y ait interdiction absolue de sous-louer pour que le locataire soit privé de cette faculté , et qu’il est exprimé dans la loi que cette clause est toujours de rigueur (C. C. 1717), il en résulte que, lorsque la location est verbale, il n’y a point interdiction; ainsi ce droit en reste au locataire; mais le propriétaire ne connaît toujours que lui; il est donc toujours personnellement responsable envers lui de toutes les charges de sa location comme auparavant de sous-louer.
274. Le propriétaire peut demander la résiliation du bail, si le locataire sous-loue au mépris de la défense qui lui en est faite par son bail. (C. de C. 12 mai 1817. )
275. Le preneur d’une maison qui s’est interdit la faculté de céder son bail, peut néanmoins sous-louer une partie de la maison, si, d’ailleurs, il n’en change pas la destination. (S. 18. 2. 234.)
276. Lorsqu’il est dit dans un contrat de bail que le preneur ne pourra pas sous-amodier tout ou partie des héritages affermés, cette clause doit être exécutée rigoureusement tant pour le tout que pour partie de ces héritages.
Le fermier n’est pas recevable à prétendre que ne pouvant faire valoir tous les biens par lui-même, il a le droit d’en sous-amodier une partie.
L’inexécution de cette clause autorise le bailleur à demander la résiliation du bail. (S. 17. 1. 148.)
277. Si le preneur sous-loue nonobstant une clause du bail qui lui interdit de sous-louer, le bailleur peut demander la résiliation du bail, et le juge doit la prononcer sans délai: ici ne s’applique point l’art. 1184 du Cod. civ.
Il y a sous-locataire si, au moment du bail, des tiers jouissent de la chose louée moyennant une redevance, et que le preneur laisse continuer cette jouissance. (S. 19. 2 27.)
278. L’article 1766. Cod. civ., qui autorise le bailleur à demander la résiliation si le preneur ne garnit pas l’héritage affermé des bestiaux et ustensiles nécessaires à son exploitation, s’applique même au cas d’un bail passé sous une loi antérieure qui n’avait pas de semblables dispositions. (S. 7.2. 264.)
279. Dans tous les cas et dans toutes les circonstances qui touchent à la location, les sous-locataires ont les mêmes droits et les mêmes actions contre le principal locataire, que ce dernier peut avoir lui-même contre son propriétaire, et réciproquement il a la même faculté contre chacun d’eux qu’il en est accordé contre lui au propriétaire; leurs obligations réciproques sont aussi absolument les mêmes.
280. Le bail se résout de plein droit et sans autre avertissement à son expiration. Il se résout encore par la perte de la chose louée, et par le défaut d’accomplissement des obligations stipulées de la part de l’une ou de l’autre partie; mais il conserve toute sa force malgré le décès soit du bailleur, soit du preneur, leurs héritiers succédant à leurs droits et à leurs obligations respectives. (271.)
281. Si la chose louée devient incapable de servir pour l’objet qui a motivé la location, soit par la faute ou la négligencè du propriétaire ou par toute autre cause qu’il serait en son pouvoir de faire cesser, comme, par exemple, des cheminées dans lesquelles la fumée refluerait au point de rendre un appartement inhabitable, des suintemens ou exhalaisons d’une fosse, ou enfin tout ce qui porterait du trouble dans la jouissance ou dans l’exercice de la profession du locataire, ce dernier est admis à réclamer l’exécution entière du bail ou sa résiliation, et même des dommages et intérêts. (C. C. 1721.)
282. Le bail peut être résilié s’il n’y a pas de lieux d’aisance dans une maison ou dans celle voisine, dont on puisse disposer; le locataire en louant est censé avoir compté sur cette commodité indispensable à l’habitation.
283. Si un puits étant annoncé dans la maison louée, il ne s’y trouvait pas, ou qu’il fût infecté, ou enfin qu’il ny eût pas constamment au moins 32 centim. (1 pied) de hauteur d’eau, dans le temps des plus basses eaux, si ce puits, par quelque événement fortuit, se trouvait tari, le locataire a le droit d’exiger qu’on lui rétablisse la hauteur de bonne eau convenable pour pouvoir puiser à ce puits, ou demander la résiliation. (C. C. 1719.)
284. Si le locataire d’une boutique n’en use pas du tout, mais la tient fermée, il y a lieu à résiliation du bail. (S. 12. 2. 378. )
285. Lorsque le bail est résilié par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail jusqu’à la nouvelle location, sans préjudice des dommages-intérêts.. (C. C. 1760. )
286. La location des chambres, cabinets ou appartemens garnis, se fait par an, par mois, par quinzaine ou par jour, au gré des contractans, sans autre forme que de déterminer verbalement, et en s’inscrivant sur le registre du maître de la maison garnie, le terme et le prix de la location, et en payant d’avance une partie convenue de ce loyer et suivant la volonté du bailleur.
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