Показателен пример апартаментного комплекса «Донской Квартал» в Москве, который в конце 2019 года начала реализовывать компания «Страна Девелопмент». На тот момент это был первый проект компании вне Тюмени и первый проект в Москве. Фактически на рынок выходила «тёмная лошадка», о которой совсем ничего не было известно. При этом условия работы уже изменились, наступила эпоха эскроу-счетов. Если раньше низкая цена на старте продаж нужна была застройщикам для того, чтобы собрать денег на будущую стройку и немного «обкэшиться», то сейчас средства на строительство выдает банк в виде проектного финансирования. Поэтому опускать цены до «инвестиционного» уровня оказалось уже не так уж и нужно.
Например, ближайший конкурент «Страны Девелопмент», известная в Москве девелоперская компания Level Group, возводившая буквально по соседству свой проект «Level Донской» имела обширный опыт работы с апартаментами (уже реализовала проекты апартаментов «Level Амурская» и «Level Павелецкая»). В то время я сильно сомневался, что маркетологи Level Group окажутся настолько плохи, что будут продавать по схеме эскроу на старте с дисконтом, просто чтобы зачем-то непонятно зачем собрать инвесторов. Тем более аналитики Level Group обладали совокупностью данных, которые давали возможность определить цену правильно и не продешевить.
А вот у «Страны Девелопмент» ситуация, как мне казалось, выглядела иначе: опыта девелопмента в столице у команды компании не было, бренд проекта и девелопера в Москве не был «раскручен» и так далее… Поэтому я надеялся на то, что для успокоения души и развития продаж девелопер может поставить относительно «низкую» цену на старте. И это действительно произошло, «Страна Девелопмент» анонсировала интересные цены и привлекла инвестиционный спрос. Более того, проект оказался для инвесторов в некотором роде «золотой жилой», цены на самые небольшие лоты за 2 года выросли практически вдвое. Так что теперь я считаю, что застройщик с новым именем – это не только риск, но и возможности.
Довольно часто инвесторы с большим скепсисом воспринимали апартаментные комплексы. Действительно, ликвидность апартаментов обычно ниже, чем у квартир, спрос достаточно ограничен людьми, спокойно относящихся к невозможности получения постоянной регистрации по месту жительства. Были справедливы и опасения относительно более высокой стоимости коммунальных услуг, более высоких налогов.
И вот здесь я сделаю маленькое, но важное замечание: мнение о том, что хорошие инвестиционные возможности формируются на старте продаж, я считаю, в целом, недостаточно корректным. На рынке присутствуют недооцененные проекты, иногда находящиеся на продвинутой стадии развития. Причины недооценки проектом могут быть совершенно разными. При этом пользовательские характеристики многих апартаментных комплексов часто не уступают жилым домам, а в некоторых случаях превосходят.
Самый яркий пример из моей практики – Живой Комплекс LES в московском районе Ясенево. Так уж получилось, что я слежу за этим проектом с самого начала его реализации (даже чуть раньше) и лично хорошо знаком с командой, развивающей проект.
Несмотря на то, что в ЖК LES к продаже предлагаются апартаменты (по документам это гостиница), помещения в комплексе отличаются от подавляющего большинства московских квартир в лучшую сторону. Мне кажется, что ЖК LES достаточно необычен для Москвы: он явно имеет инвестиционный потенциал, хотя старт продаж этого проекта в прошлом, а строительство уже подходит к завершению.
Прежде всего, отмечу качественные характеристики проекта:
1) Комплекс граничит с крупнейшим зеленым массивом на юго-западе Москвы и вторым по территории в городе, Битцевским лесопарком. В данном случае лесопарковая зона находится прямо под окнами гостиничного комплекса.
2) В пешей доступности от LESа находятся сразу две станции метро – «Теплый стан» и «Ясенево». Сам по себе район «Ясенево» комфортен для проживания и пользуется популярностью у москвичей, в этом районе хотят жить и стремятся туда переехать.
3) Проект обладает собственной благоустроенной территорией площадью почти 2 га, прямо с территории через отдельную калитку можно выйти в Битцевский лес. Внутренняя инфраструктура ЖК LES, состоящая, в частности, из фитнес- и СПА-центра с бассейном, справедливо помещает комплекс на премиальный уровень.
4) В апартаментах предусмотрены высокие 3-метровые потолки и панорамные окна. Все апартаменты передаются инвесторам с полной чистовой отделкой, таким образом, их сразу же можно будет сдавать в аренду.
5) LES буквально «нашпигован» разнообразными элементами комфорта, которые нечасто встречаются даже в московских проектах бизнес-класса. Например, лифты швейцарские – марки Schindler, системы кондиционирования – Electrolux, а всё сантехническое оборудование выполнено концерном Grohe.
По совокупности факторов я делаю вывод о том, что ЖК LES подходит как инвесторам-спекулянтам, так и инвесторам-рантье. И даже для конечных пользователей этот проект должен представлять большой интерес. Мне кажется, что потенциал роста цен на апартаменты в ЖК LES пока в полной мере не исчерпан и после сдачи объекта в эксплуатацию цены могут вырасти ещё. Особенно если будет принят долгожданный «закон об апартаментах» в комфортной формулировке и апартаменты станут квартирами.
Кстати, об ожиданиях. Спрос на апартаменты в Москве в первом полугодии 2020 вырос вдвое. Люди покупают апартаменты в том числе и потому, что ожидают от властей разъяснений правового статуса этих помещений. Закон об апартаментах должен быть принят в конце 2021 года. Есть вероятность, что многие из представленных на рынке апартаментных комплексов будут приравнены к жилым помещениям. Безусловно, это достаточно рискованное предположение, однако число сделок с апартаментами и всплеск спроса на рынке прямо свидетельствует о наличии большой группы лиц, выбирающих риск и верящих в недооценку апартаментов, которая будет нивелирована новым законом.
Продолжая тему неоцененности проектов, нелишне было бы посмотреть на процесс ценообразования с другой стороны. Как девелопер определяет цены на свой товар, цены, по которым покупают квартиры или апартаменты инвесторы?
Когда я писал книгу в 2004 году, у застройщиков или работавших на них риелторов не было практически никаких аналитических инструментов, позволявших заниматься ценообразованием и прогнозированием продаж. В лучшем случае застройщики заказывали отчёт в IRN и советовались с риелторами, но всё равно ставили стартовые цены наугад и, конечно же, часто ошибались.
Рынок недвижимости до последнего времени был обделен такого рода аналитическими продуктами. На фондовом рынке с середины 90-х существует достаточное количество исследовательских программных инструментов (MetaStock, Amibroker и так далее), позволяющих проводить ретроспективный и прогнозный анализ, строить графики, диаграммы и даже моделировать отдельные рыночные ситуации. Примерно с 2016 года начали появляться компании, программные комплексы и сервисы, способные удовлетворить растущий, но неудовлетворенный спрос среди аналитиков рынка недвижимости.
Эти программные продукты в том числе позволяют девелоперам осознанно устанавливать цены на свой продукт (на старте продаж и далее). Многие застройщики пользуются аналитической системой bnMAP.pro (проект компании «Бест-Новострой»). Система позволяет девелоперам выяснить:
а) Цены продаж по объектам-конкурентам (экспонирование/факт), в том числе проследить историю изменений цен;
б) Темпы продаж, то есть выяснить количество ежемесячно выбывающих лотов у конкурентов для прогнозирования выручки;
в) Количество и объём оптовых сделок (переуступки на юридических и физических лиц), включая цены и размер дисконта к рознице;
г) Данные по продукту в объектах-аналогах (площади, высота потолков, наличие отделки и так далее);
д) Более двухсот подпараметров по любому проекту: от динамики цен на квартиры конкретной комнатности до количества переносов сроков РВЭ на любую дату за последние пять лет.
Система является профессиональным инструментом, позволяющим застройщикам определить цену реализации правильно, не продешевить, но и не выставить запредельные значения, которые способны оттолкнуть покупателей. Я настоятельно советую инвесторам, планирующим инвестировать немалые деньги в тот или иной проект, не отставать от девелоперов и пользоваться аналитическим системами (той же bnMAP.pro). Один отчет по уже совершенным сделкам (в ретроспективе с указанием цен и площадей) в одном жилом комплексе стоит в настоящее время всего 1500 рублей, но дает много «пищи для размышлений».
На основе данных bnMap, кстати, был создан сервис Dombook, платформа для продаж новостроек для частных риелторов, инвесторов и небольших агентств. Подобных платформ на рынке уже немало, но вот как раз аналитическая составляющая, наличие на карте всех без исключения новостроек и дружелюбный интерфейс выгодно отличает новое детище создателей bnMAP от других решений.
Без программного комплекса bnMap.pro профессиональные аналитики рынка недвижимости не то что «как без рук», а скорее даже «без мозгов». Именно данные, полученные с помощью bnMap.pro, позволяют достаточно точно прогнозировать будущее; я, конечно же, имею в виду будущие цены на недвижимость.
Прошу прощения читателя за эти небольшие отвлечения. Перехожу к главному: как правильно принять инвестиционное решение? Как выбрать объект для инвестиций? Чтобы процесс был эффективным, нужно соблюдать ряд правил. Я лично предлагаю следующий пошаговый план выбора проекта.
Шаг Первый. Анализ общей информации по рынку новостроек.
Здесь имеется в виду не любая аналитическая информация, а только та, которая проводится, по возможности, непредвзято. Не стоит, однако, усердствовать в изучении всего, что предлагается по интересующей инвестора тематике, – статьей, отчётов, постов в социальных сетях, стенограмм конференций, телепередач и так далее. Нужно иметь в виду, что больше всего недостоверной информации и лжепророчеств содержится в текстах о рынке жилой недвижимости. Именно здесь можно прочесть о том, что обвал цен случится буквально завтра; ипотечный пузырь надулся как никогда прежде; население обнищало до предела и не может позволить себе еду, не говоря уж о новостройках.
Почему это происходит? Мой ответ таков: основная задача журналистов (безусловно, не всех, но многих) – любой ценой привлечь внимание читающей публики. Поэтому прессе приходится изобретать всяческие уловки, чтобы удерживать аудиторию в постоянном напряжении. Иногда это похоже на сговор. Хотя негатив всегда привлекает людей намного больше, чем хорошие или нейтральные новости. Будучи сам владельцем телеграм-канала, я несколько раз проверял это: негативные новости чаще пересылаются и чаще удостаиваются перепостов, они привлекают новых подписчиков и обращают на себя внимание рекламодателей.
Поэтому сейчас достаточно много авторов разнообразных СМИ, желающих создать негативную новость о рынке жилой недвижимости, который традиционно выступает раздражителем для очень многих людей. Кто-то решает написать статью о возможном крахе рынка, и ингредиенты такой статьи известны заранее:
1) отраслевые «обозреватели рынка недвижимости» 4-5 ряда, часто маргинальные, обладающие, способностью заглядывать в будущее и отчетливо видеть там потрясения и панику на рынке недвижимости;
2) несколько «экспертов» из крупных инвестиционных домов (брокерских компаний) или банков, которые, как правило, очень плохо понимают в том, о чём говорят;
3) парочка неоднозначных выводов автора статьи лично.
После публикации готовой статьи к процессу привлекаются разнообразные СМИ (часто анонимные телеграм-каналы, делающие свои выводы из уже и так странного текста), и статья распространяется подобно чуме. На читателя обрушивается волна уговоров, предупреждений, указаний, а серьезные замечания настоящих аналитиков звучат как глас вопиющего в пустыне. Я называю все это «шумом», на который не следует обращать внимания.
Это очень нескромно, но я вынужден констатировать, что одним из самых непредвзятых и независимых экспертов рынка жилой недвижимости, являюсь я. Периодически в своём телеграм-канале (@atsogoev) я пишу о своем мнении по поводу перспектив рынка новостроек. Это мнение не ангажировано и вполне независимо. При этом я не скрываю своих приятельских и дружеских отношений со многими сотрудниками и топ-менеджерами московских девелоперских компаний. Это совершенно не мешает мне быть объективным и не лгать читателям.
В настоящее время наибольшее доверие у меня вызывают уже не слова, но цифры. В эпоху развития ранее упомянутых новых аналитических инструментов заниматься реальной аналитикой стало гораздо проще. При этом вопросы, которыми должен задаваться инвестор, предпочитающий спекулятивные проекты в жилой недвижимости, на этапе анализа рыночной ситуации достаточно просты:
а) Что будет с ценами на новостройки в ближайшие два-три года?
б) Что будет со спросом на новостройки в ближайшие два-три года?
Я попытаюсь ответить на эти вопросы, основываясь на своём личном опыте и представлениях о трендах рынка московской жилой недвижимости.
В моем представлении существует два сценария развития рынка новостроек комфорт- и бизнес-классов в Москве:
1-й сценарий. Стагнация цен во первом полугодии 2022 года и последующее продолжение роста на уровне 6-8% во второй половине 2022 и 2023 года. При этом спрос останется достаточно стабильным, но не таким ажиотажным как в конце 2020 – начале 2021. Такой спрос не позволит застройщикам часто заниматься переписыванием цен.
По моему мнению, это наиболее вероятный сценарий. Что же будет поддерживать цены? Факторов на самом деле много, остановлюсь лишь на основных.
Спрос и предложение имеют такие же зависимости между собой как риск и доходность. На рынке 2021 года дефицит предложения: практически во всех проектах сейчас экспонируется «неликвид» по высоким ценам. В период с 08.20 по 05.21 был приобретён рекордный объём квартир и апартаментов, что привело к некоему дефициту предложения. Застройщикам предложить пока нечего, ведь от покупки земли до старта продаж у девелопера в среднем уходит от одного года до трёх лет. Спрос на квартиры в Москве остаётся стабильным, несмотря на некоторое снижение количества сделок, которое наблюдается с начала июня 2021 года. Почему при скудном предложении должен вдруг оскудеть спрос? Это логически странно.
Кроме того, после повсеместного внедрения механизма эскроу банки и застройщики превратились в подобие сиамских близнецов, они уже не могут друг без друга, их взаимосвязи колоссальны. Льготная ипотека от государства закончится, а субсидии ставок для девелоперских компаний, получивших проектное финансирование, останутся. Иначе проблемы начнутся у всего симбиоза. Поэтому девелоперы и банки во втором полугодии 2021 года начнут рьяно субсидировать ставки (каникулы до конца стройки, значительное понижение ставок на Х лет, снижение первого взноса и так далее).
На банковских вкладах у населения к июню 2021 года скопилось около 31 трлн. рублей. «Сбербанк» ежеквартально публикует документ, который называется «Потребительский рейтинг Иванова», исследование разных аспектов жизни среднестатистического россиянина. Согласно этому документу доля инвестирующих в ценные бумаги россиян постепенно увеличивается (с 10 до 13%). Всё большее количество людей уже имеет или планирует открыть брокерский счёт. 37% опрошенных «Сбером» «Ивановых» в качестве основной причины интереса к инвестициям на фондовом рынке указывают «слишком низкие ставки по депозитам», в том числе, видимо, в самом «Сбербанке».
Традиционно большой интерес россияне проявляют и к инвестициям в недвижимость. Опросы социологического центра «Ромир» от 2019 года показывали, что более 44% россиян считают недвижимость самым надежным инструментом для инвестиций. Бывший советский человек старше 40 лет верит в недвижимость (особенно в жилую недвижимость) и вкладывает неё деньги. Люди только пробуют работать на фондовом рынке и пока неясно, что из этого выйдет. А вот недвижимость – товар более или менее понятный для множества россиян. Именно деньги, которые физические лица продолжают «перекладывать» с депозитов на другие рынки будут поддерживать и цены на новостройки.
В России высокая инфляция. В 2021 году инфляция уже превысила 6% (в США она 5%, а в Германии 2.5% – это очень высокие показатели, близкие к рекордным за всю историю). В нашей стране инфляция к тому же очень быстро растет, в месяц примерно на 0.62%. Если так продолжится дальше, то годовое значение этого показателя приблизится к 7.5-8%. И это официальные данные, неофициальная же инфляция примерно на 3% выше. Напомню, что инфляция (если очень упрощённо) – это величина обесценивания денег. Фактически инфляция «разгоняет» цены на большинство товаров и услуг, в том числе и на недвижимость.
В прошлом году произошло неожиданное и драматическое увеличение затрат застройщиков. Кроме кратного повышения цен на металлоконструкции, бетон, пластиковые окна и прочие используемые в строительстве материалы, подорожали и сами земельные участки, на которых застройщики возводили свои проекты. За повышение стоимости изменения вида разрешенного использования земельных участков в Москве заплатит покупатель. Это тоже один из элементов поддержки цен на новостройки.
При этом дисконты на переуступки и неликвиды являются нормальной практикой рынка. Сложно ожидать, что какая-нибудь квартира площадью 150 м2 на 2-м этаже в Новой Москве не будет продаваться со скидкой.
2-й сценарий. Коррекция (на уровне 5-12%) цен в виде акций и специальных программ от застройщиков ближе к концу 2021 года, стагнация в 2022 году и небольшой рост цен (на уровне 6-8%) в 2023. Я пока еще скептически оцениваю шансы реализации этого сценария, но жизнь богата на сюрпризы.
В целом прогноз определят итоги октября 2021 года. Именно в октябре станет понятно, как будет развиваться рынок новостроек в условиях ослабления государственной поддержки отрасли, а также как отразится на рынке новостроек политика ЦБ РФ по увеличению ключевой ставки.
В любом случае, оба сценария не подразумевают «обвала» рынка жилой недвижимости на 30-40% в Москве (об этом сейчас «трубит» множество СМИ). Как бы этого ни хотело 90% населения России, нет ни одной причины для подобного по размеру падения цен на жильё. Все, кто прогнозирует «обвал» – инфомошенники и провокаторы.
Ведь чтобы уронить рынок жилья на 30-40% сейчас понадобится:
а) Экономические проблемы в стране, временный паралич кредитно-финансовой системы и так далее
б) Взлёт ставок по ипотеке под 15-20%, соответственно, ключевой ставки – до уровня 12-17%
в) Рост просрочки по ипотеке до 15-20%. Сейчас просрочка 0.8%.
г) Массовые увольнения людей и безработица, так чтобы из ваших знакомых половина сидела без работы, а половина тряслась «когда же их уволят».
Также очень поспособствуют обвалу цен на жильё на 50% и более:
а) перебои с отоплением, водо- и электроснабжением.
б) самые жёсткие санкции от стран Запада, включая эмбарго на ввоз лекарств и продовольствия
в) запрет на экспорт нефти и газа.
Обвал будет прекрасно смотреться на фоне революции или гражданских волнений, войны с пришельцами, атомной войны и так далее. Я пишу это не ради смеха или из желания поглумиться, а лишь с целью сформировать у читателя критическое мышление, оградить читателя от не имеющих ничего общего с аналитикой, но циркулирующих на рынке измышлений. Так называемые «аналитики» могут сколько угодно рисовать мрачное будущее с нищающим населением, просрочкой 20% по ипотеке, бешеными ценами на крохотные квартиры и в итоге воображать «крах рынка», но реальность совершенно иная.
Вместе с тем вопрос целесообразности инвестиций в новостройки остается актуальным на протяжении последних нескольких лет. Изменения в 214-ФЗ привели к тому, что застройщики лишились возможности привлекать средства дольщиков на стройку. Замену деньгам дольщиков предложили банки: проектное финансирование выдается только на ведение строительства, а поступления от продаж квартир приходят на специальные счета, эскроу. Повторюсь, девелоперам теперь не нужно предлагать дисконтные цены на старте продаж, чтобы собрать деньги на начало строительного цикла. Сам этот факт уже вызывает сомнения в перспективности рынка инвестиций в новостройки для частных лиц.
Сейчас, в середине 2021 года, застройщики выводят новые проекты в продажу по ценам, равным готовым объектам-аналогам в той же локации. При этом находится множество инвесторов, покупающих квартиры или апартаменты по этим «завышенным» ценам. И более того, наблюдается огромный спрос на старте продаж, очень оптимистичные ожидания частных инвесторов. Таким образом, инвестиции в новостройки сейчас являются достаточно неоднозначной инвестиционной идеей. Одновременно есть большая категория частных инвесторов, которые в неё верят.
Сложилась ситуация неопределенности: очень хочется заработать, но одновременно очень страшно. Потому что, процитирую одного из подписчиков моего телеграм-канала, «когда цены на старте продаж в проекте где-нибудь в Бутово равны 300 т./м2 можно даже не рассчитывать на то, что это кто-нибудь купит по 400 т./м2». И вообще, из всех утюгов звучат завывания о том, что роста экономики нет, население России нищает, вымирает и так далее.
И ведь всё, что раздаётся из утюгов вполне справедливо. Замечу лишь, что ошибочно ставить себя на место жертвы обстоятельств / экономики или даже политики и сокрушенно транслировать очевидные мысли о перегретости рынка. Инвестору нужно осознавать себя и мыслить категориями агрессивного спекулянта (покупка новостройки на старте – всегда спекулятивные инвестиции), который использует возможности, но знает, как минимизировать риски. Вероятные сложности с выходом из проекта – всего лишь риск, с которым можно и нужно работать. Не помеха, перечеркивающая инвестиции, а просто задача, которую нужно решить.
В рамках этой книги я бы хотел обратить внимание на три важных элемента, которые, по моему мнению, являются залогом успешности инвестора в период неопределенности:
1) Покупайте дёшево, продавайте дорого. Именно сейчас настало время, когда необходимо, наконец, научиться определять, что такое дорого и дёшево, а также считать свои деньги, трезво оценивать потенциал роста цены, чтобы в итоге не совершать необдуманных сделок. Больше нельзя игнорировать создание финансовой модели проекта (пример я приведу ниже).
2) Начинайте продавать сразу после покупки. Это очень хорошее правило, как нельзя лучше подходящее спекулянту. Не нужно ждать наступления момента, когда станет бессмысленным «рассчитывать на то, что это кто-нибудь купит по 400 т./м2». Купили? Сразу выставляйте на продажу, вот пример.
3) Защита инвестиций – основной приоритет. Опасаетесь, что не успеете выйти из своей инвестиции? Позаботьтесь о защите своего капитала. Например, у застройщика «Самолёт» есть опция обратного выкупа квартиры с доходностью 8%. Воспользуйтесь этой возможностью, пока «Самолёт» её предоставляет. В данном случае обратный выкуп обеспечит Вам защиту инвестиций (если Вы, конечно, верите в возможности «Самолёта» в один момент вернуть деньги всем заинтересованным инвесторам). Я не очень уверен, поэтому советую читать мелкий шрифт.
В целом проблема получения адекватного мнения о рынке недвижимости очень остра. Я призываю всех инвесторов думать своей головой и не обращать внимание на «шум».
Шаг Второй. Изучение существующих на рынке предложений.
Базовую информацию по рынку можно получить на интернет-порталах о недвижимости (я лично пользуюсь «Авахо» и ЦИАН), сайтах агентств недвижимости (я предпочитаю «БЕСТ-Новострой») и застройщиков/девелоперов. Существуют также очень достойные телеграм-каналы, которые освещают тему инвестиций в новостройки (например, @startyprodazh и @nporaschetu).
В некоторых случаях (когда опыта инвестиций совсем нет) я бы советовал начинать с обращения к профессионалам рынка недвижимости, специализирующихся на рынке новостроек. Вообще, должен сказать, что деятельность риелторов, осуществляющих продажи новостроек, в настоящее время значительно изменилась. В последние годы на рынке присутствует достаточно большой объём предложения, поэтому риелторы стараются проконсультировать покупателей, дать им полную информацию о том или ином объекте или застройщике, и даже уберечь от ошибок, сомнительных объектов и рискованных инвестиционных решений. Также риэлтерские компании, работающие на рынке новостроек, производят качественную и информативную аналитику.
Например, в сегменте жилья бизнес- и комфорт- класса стабильно хорошие позиции занимает компания «БЕСТ-Новострой». Возможно, это прозвучит необычно, но лучшие годы своей карьеры на рынке недвижимости я отдал продажам новостроек эконом-, комфорт- и бизнес-класса. В 2012 году мы с моим бизнес-партнером Александром Козловым создали риэлтерскую компанию Unikvart, которая оперировала на рынке новостроек эконом-класса в Московской Области, главным образом в Красногорске. Занимаясь бизнесом в сфере новостроек, я имел множество пересечений с самыми разными игроками рынка.
Один из наших эксклюзивных проектов в Красногорске, ЖК RedHills, в какой-то момент стал предметом интереса мощного конкурента, системного и цепкого игрока первичного рынка жилья, компании «БЕСТ-Новострой». Застройщик решил попробовать формат ко-эксклюзива и рядом с нашим мобильным офисом появился офис этой компании. Я тогда очень болезненно относился к конкурентам, поэтому примерно с 2013 по 2015 годы буквально ненавидел «БЕСТ-Новострой». А вот в качестве соперников они были прекрасны: молниеносно вышли на объект и довольно быстро начали продавать больше, чем наша с Александром компания Unikvart. Только спустя время я понял, что это просто был урок ведения продаж в условиях ко-эксклюзива, и моё отношение к компании развернулось на 180 градусов.
В частности, именно в «БЕСТ-Новострой» создали программный комплекс bnMap.pro, который является не только эффективной IT-платформой для собственного бизнеса компании, но и успешно продающимся продуктом, востребованным другими игроками рынка.
«БЕСТ-Новострой» оказывает консультационные услуги многим девелоперам сегмента комфорт- и бизнес-класса в части создания и развития продукта и определения лучшей и наиболее эффективной концепции новых проектов. Благодаря тесным связям «БЕСТ-Новострой» с девелоперами частные клиенты компании получают возможность инвестировать в проекты на этапе бронирования и «предпродаж». Стоит также отметить, что у компании есть свой достаточно широкий круг постоянных клиентов-инвесторов, вкладывающих с её помощью деньги в недвижимость на протяжении многих лет.
В общем, обращение к риелтору, оперирующему на рынке новостроек, это весьма логичный ход. Риелторов бояться сейчас уже не нужно, наоборот, услугами риелторов нужно пользоваться, прямо донося до них свою потребность в размещении инвестиций. В настоящее время цена квартиры или апартамента у риелтора и у застройщика (девелопера) одинакова, так как вознаграждение риелтору платит не покупатель (инвестор), а девелопер. Именно риелтор на самом первом этапе сможет сделать за инвестора достаточно много рутинной работы, суть которой сводится к одному – инвестор получит подборку из нескольких наиболее соответствующих его запросу инвестиционных предложений. Несмотря на кажущуюся простоту, это достаточно непростая и интеллектуальная работа, если, конечно, за дело берётся профессионал.
Результатом этого этапа является формирование «короткого списка» проектов, которые прямо сейчас интересны с точки зрения вложений денежных средств. Именно этот «короткий список» должен стать предметом полноценного анализа на этапе принятия инвестиционного решения. Только получив информацию о существующих на рынке актуальных инвестиционных предложениях, можно переходить к следующему этапу, выбору инвестиционного проекта.
Шаг Третий. Выбор инвестиционного проекта.
Де-факто на этом этапе должны происходить сразу два процесса: углубленное изучение «вышедших в финал» проектов и финансовое моделирование.
В настоящее время процесс инвестирования средств в недвижимость значительно усложнился. Поиск инвестиционного проекта для вложения средств с высокой доходностью превратился в поиск иголки в стоге сена – предложений на рынке очень много, интересных – практически нет. Если раньше (в 2004 году, например) можно было особо не обращать внимания на вид из окна, этаж и даже на планировку квартиры (покупатели «сметали» всё, что присутствовало на рынке), то в 2021 году важным стало всё. Успешная инвестиция – это результат большой аналитической работы, которую необходимо провести главному бенефициару процесса, инвестору.
Как и прежде при выборе объекта инвестирования необходимо изучать информацию о развитии района (планы по организации транспортных развязок, прокладка новых линий метрополитена или «диаметров», строительство объектов инфраструктуры и так далее). Необходимо понимать, что внешние факторы могут оказать как позитивное, так и негативное влияние на привлекательность района расположения рассматриваемого проекта для конечных покупателей приобретенных инвесторами квартир или апартаментов.
Советую уточнять информацию о девелоперах выбранных вами объектов, о качестве и количестве реализованных ими проектов, о выполнении ими сроков строительства и так далее. Меня часто спрашивают о том, что я думаю о том или ином застройщике. И это абсолютно правильная стратегия, интересуйтесь у погруженных в рынок, информированных людей, это спасёт Ваши деньги.
На московском рынке недвижимости все еще имеют место случаи, когда девелоперы реализуют до 40% квартир или апартаментов в строящемся проекте, однако строительство даже толком не начинается. Помните: наличие системы эскроу не гарантирует покупателей (дольщиков) от банкротства застройщика, от его мошеннических действий, от его ротозейства и разгильдяйства.
Продолжу свою мысль. Попытайтесь побывать на заинтересовавших вас объектах, пообщайтесь с менеджерами по продажам, обратите внимание на организацию строительной площадки, проанализируйте ваши впечатления от увиденного. Погрузитесь в проектную документацию: проектная декларация, разрешение на строительство, ЗОС, ГПЗУ и другие документы. Эту информацию можно найти на сайтах застройщиков.
Обратите особое внимание на моменты, которые будут определять выбор будущего покупателя квартиры или апартамента.