Read the book: «Сдаю квартиру без нервов»

Сдаю квартиру без нервов

Как найти жильцов, составить договор, платить налоги и не потерять деньги

Под рукой

Table of Contents

Как пользоваться этой книгой

Эта книга для тех, кто сдаёт или собирается сдавать квартиру. Одну, свою, без управляющей компании. Здесь нет юридических теорий. Здесь есть шаги, таблицы, примеры с цифрами и списки для проверки.

Читать можно по порядку. Можно открыть нужную главу, когда возник вопрос. Например, жилец задержал оплату. Или пришло время подавать декларацию.

Что внутри:

Подготовка квартиры и расчёт цены.

Фото и объявление на Авито, Циан и Яндекс Недвижимости.

Как выбрать жильцов и не ошибиться.

Договор найма и акт приёма-передачи с описью.

Залог: сколько брать и как возвращать.

Коммунальные платежи: кто и что оплачивает.

Проверки квартиры: как часто и как вежливо.

Проблемы: просрочка, порча, выселение.

Налоги: НДФЛ, самозанятость, ИП. Расчёты и сравнение.

Посуточная или долгосрочная аренда.

Чек-листы.

Частые вопросы.

Важное предупреждение.

Цифры в книге актуальны на осень 2026 года. Законы меняются. Там, где правило может измениться или зависит от региона, мы пишем «проверьте». Это не формальность. Перед важным решением сверьтесь с сайтом ФНС, Госуслугами или юристом.

Немного слов о терминах. В законе квартиру физическому лицу сдают по договору найма. В жизни все говорят «аренда». В книге мы используем оба слова. Собственника называем наймодателем или просто хозяином. Жильца называем нанимателем или жильцом.

Глава 1. Подготовка квартиры и расчёт цены

Зачем готовить квартиру

Хорошая квартира сдаётся быстрее. Простой в один месяц стоит вам месячной платы. Если квартира стоит 40 000 ₽ в месяц, неделя простоя — это почти 10 000 ₽. Поэтому подготовка окупается.

Подготовка не равна ремонту. Чаще всего хватает уборки, мелкого ремонта и пары покупок.

Шаг за шагом

Проверьте документы. Выписка из ЕГРН должна подтверждать, что вы собственник. Если собственников несколько, нужно согласие всех. Если квартира в ипотеке, прочитайте договор с банком. Иногда для сдачи нужно согласие банка.

Проверьте, кто прописан. Зарегистрированные родственники имеют право пользоваться квартирой. Это может стать проблемой для жильцов.

Сделайте генеральную уборку. Лучше заказать клининг. Это стоит от 5 000 до 12 000 ₽ за однокомнатную квартиру. Чистые окна и сантехника заметно улучшают фото.

Устраните мелкие поломки. Капающий кран, болтающаяся розетка, перегоревшие лампы, заедающий замок. Жилец заметит всё.

Уберите личные вещи. Фотографии, одежда, коробки на антресолях. Жилец хочет въехать в пустой шкаф.

Проверьте технику. Холодильник, стиральная машина, плита, бойлер. Запишите модели и состояние. Это пригодится для описи.

Установите или проверьте счётчики воды и электричества. Убедитесь, что срок поверки не истёк.

Подумайте о мелочах. Шторы, светильники, крючки в ванной, сушилка для белья. Это недорого, а квартира выглядит жилой.

Сделайте дубликаты ключей. Один комплект оставьте себе.

Застрахуйте квартиру. Полис на отделку и ответственность перед соседями стоит несколько тысяч рублей в год. Потоп у соседей снизу может стоить сотни тысяч.

С мебелью или без

Чаще всего на долгий срок квартиры сдают с мебелью и техникой. Минимум, который ждут жильцы: кровать или диван, шкаф, кухня с плитой, холодильник, стиральная машина. Без стиральной машины квартира сдаётся заметно хуже.

Пустую квартиру сдают реже. Обычно её снимают семьи, которые переезжают со своей мебелью. Цена при этом ниже.

Как рассчитать цену

Цену определяет рынок, а не ваши расходы. Жильцу неважно, сколько вы платите за ипотеку. Ему важно, сколько стоят похожие квартиры рядом.

Порядок расчёта:

Откройте Авито, Циан и Яндекс Недвижимость.

Отфильтруйте квартиры: тот же район, то же число комнат, похожая площадь, похожий этаж.

Выберите 10–15 объявлений. Отбросьте явно дорогие и явно дешёвые.

Посмотрите, сколько дней висит объявление. Если давно, цена завышена.

Посчитайте среднюю цену за квадратный метр.

Поправьте цену на особенности вашей квартиры.

Пример: расчёт цены

Анна сдаёт однокомнатную квартиру 38 м² в спальном районе. Она выбрала 6 похожих объявлений.

Объявление

Площадь, м²

Цена, ₽

Цена за м², ₽

1

36

36 000

1 000

2

40

40 000

1 000

3

37

35 000

946

4

39

41 000

1 051

5

35

34 000

971

6

42

42 000

1 000

Средняя цена за метр — около 995 ₽. Для 38 м² это примерно 37 800 ₽.

Теперь поправки:

Особенность

Поправка

Свежий косметический ремонт

+5%

Новая стиральная машина и посудомойка

+3%

15 минут пешком до метро (у соседей 7–10)

−4%

Первый этаж

−3%

Итог: +1%. Цена — около 38 200 ₽. Анна ставит 38 000 ₽. Круглая цифра выглядит честнее и попадает в фильтр «до 40 000».

Совет: ставьте цену чуть ниже границы популярного фильтра. 39 000 ₽ лучше, чем 40 500 ₽. Жильцы ищут «до 40 000», и 40 500 ₽ они просто не увидят.

Пример: доходность квартиры

Доходность показывает, сколько квартира приносит на вложенные деньги. Это помогает сравнить аренду с вкладом или другими вложениями.

Исходные данные:

• квартира куплена за 7 000 000 ₽;

• аренда — 38 000 ₽ в месяц;

• простой — 1 месяц в год;

• налог самозанятого — 4%;

• расходы собственника в год: капремонт и содержание — 24 000 ₽, страховка — 4 000 ₽, мелкий ремонт — 15 000 ₽.

Расчёт:

Валовый доход: 38 000 × 11 = 418 000 ₽.

Налог: 418 000 × 4% = 16 720 ₽.

Расходы: 24 000 + 4 000 + 15 000 = 43 000 ₽.

Чистый доход: 418 000 − 16 720 − 43 000 = 358 280 ₽.

Доходность: 358 280 / 7 000 000 = 5,1% годовых.

Для сравнения: без простоя и при налоге 13% результат будет другим. Посчитайте свой вариант. Не забудьте, что квартира может расти в цене. Но может и требовать ремонта раз в 5–7 лет.

Частые ошибки Цену ставят по своим расходам: «у меня ипотека 45 000, значит, сдаю за 50 000». Рынок это не волнует. Квартира простаивает месяцами. Не учитывают простой и ремонт при расчёте доходности. Реальная доходность оказывается на 1–2 пункта ниже ожидаемой. Сдают квартиру в ипотеке, не прочитав договор с банком.

Глава 2. Фото и объявление

Почему фото важнее текста

Жилец листает ленту. На каждое объявление у вас есть секунда. Решает первое фото. Плохое фото — и вашу квартиру не откроют, даже если она лучшая в доме.

Как снимать

Снимайте днём. Откройте шторы, включите весь свет.

Держите телефон горизонтально. Так в кадр попадает больше.

Снимайте из угла комнаты, с уровня груди.

Используйте широкоугольный режим, но без сильных искажений.

Уберите всё лишнее: полотенца, зарядки, пакеты, магниты с холодильника.

Опустите крышку унитаза, уберите коврики и ёршики из кадра.

Сделайте 15–25 фото. Каждая комната с двух ракурсов. Кухня, ванная, санузел, прихожая, балкон, вид из окна.

Добавьте фото подъезда и двора, если они приличные.

Добавьте планировку. Даже нарисованную от руки и отсканированную.

Первым поставьте самое светлое фото гостиной или комнаты.

Можно позвать фотографа по недвижимости. Это стоит от 3 000 до 7 000 ₽. Для дорогой квартиры окупается сразу.