Read the book: «Купить квартиру в Москве. Пособие для инвестора», page 7

Отличительными характеристиками новых проектов, которые вошли в истории под названием «хрущёвки», стали:

– уменьшенная высота потолков 2,48-2,55 м,

– минимальные размеры комнат,

– плохие характеристики тепло- и шумоизоляции,

– отсутствие балконов и лифтов,

– маленькие кухни и прихожие,

– совмещенные санузлы,

– маленькие размеры и некачественная отделка мест общего пользования.

Отдельные серии жилья «хрущёвского периода» возводилось в Москве до 1972 года и в течение долгого времени квартиры в этих домах определяли нижнюю ценовую границу в каждой локации. Все дома этого периода относятся к классу «эконом». Мы не делаем тщательного анализа жилья этого периода, так как в связи с программой сноса ветхого жилья до 2017 года было снесено 1772 дома, а по программе «Реновации ветхого жилья» до 2025 года будет снесено еще более 4 000 домов «хрущёвского периода» – т.е. большая часть домов «хрущёвского периода» будет выведена из эксплуатации до конца 2025 года.

На данный момент большая часть серий «хрущёвского периода» попадают под снос в рамках программы реновации. В данной книге будут рассмотрены только 2 серии, спроектированные в этот период, но активно строившиеся уже в следующий «брежневский» период – II-18/09 и I-515/9. Они не попали в программу реновации; квартиры в домах этих серий в течение ближайших 25-30 лет будут формировать нижнюю ценовую границу своих жилых массивов.

Остальные серии «хрущевского периода» рассматриваются обычно только в целях получения жилья по программе реновации, инвестиционной ценности не представляют и к покупке не рекомендуются. Полный список построенных, строящихся и проектируемых домов по программе реновации смотрите в разделе «Современный период».

Строительства премиальных проектов и индивидуального жилья (за исключением частного дачного строительства) в «хрущёвский период» не велось.

Брежневский период (1965-1991)

Последний советский период называется «брежневским» в честь Л.И. Брежнева, возглавлявшего страну с 1965 по 1982 год. Данный период запомнился массовым строительством типовых серий панельного жилья, которые также называются «брежневками».

С точки зрения жилищного строительства «брежневский период» продолжил тенденции предыдущего периода и запомнился в основном массовым строительством типового панельного жилья. Вместе с тем, есть и ряд отличий:

– потребительские свойства квартир «брежневского» периода значительно выше;

– произошла дифференциация в рамках типового жилья. Начиная с «брежневского периода» типовое жильё можно подразделять на классы «эконом» и «комфорт»;

– возобновилось строительство «премиального» жилья (так называемые «цэковские» и «ведомственные» дома);

– функционализм «хрущёвского периода» бал дополнен идеями «неоконструктивизма» и «брутализма» (жилые комплексы Park Place, «Дом-корабль», «Дом-сороконожка»);

– фактически впервые с дореволюционного периода были реализованы проекты «городской усадьбы» (правительственные дачи на Воробьевых горах, «Поселок космонавтов») и «клубного дома» («Дом Рыжкова»);

– появилось определенное пространство для творчества, и обезличенная архитектура «хрущевского периода» сменилась узнаваемыми проектами известных архитекторов. Наибольшую лепту внесли М.В. Посохин (ОПЖР в Чертаново, комплексная застройка районов Москвы), А.Д. Меерсон (ЖК «Лебедь», «Дом-сороконожка»), Я.Б. Белопольский (ЖК «Park Place»).

В «позднесоветский период» Москва приобрела современный узнаваемый вид как с точки зрения границ города, так и с точки зрения массовой типовой панельной застройки.

Застроилась большая часть современных московских районов, расположенных между ТТК и МКАД (Чертаново, Крылатское, Печатники, Царицыно, Выхино, Вешняки, Ивановское, Гольяново, Бибирево, Лианозово, Медведково, Дегунино, Дмитровский, Строгино, Очаково-Матвеевское, Северное Тушино, Ясенево, Бирюлёво, Орехово-Борисово, Братеево, Зябликово, Коньково, Тёплый Стан). Во второй половине 80-х годов появляется первая массовая застройка за пределами МКАД – в районах Северное Бутово, Новокосино, Солнцево и Новопеределкино.

Типовое жилье «позднесоветского периода» представлено в Москве более чем 35 типовыми проектами. Встречаются среди них и проекты из кирпича, но в целом позднесоветская типовая застройка ассоциируется с панельной застройкой. «Позднесоветский» период в целом продолжает идеи «функционализма» предыдущего периода, при этом значительно возрастает качество жилья. Также продолжается традиция застройки микрорайонами – значительная часть типовой застройки возводится «с нуля» в новых районах Москвы на бывших cельскохозяйственных землях.

По сравнению с предыдущим периодом, в квартирах типовых серий:

– увеличилась высота потолков (средняя высота потолков 2,7 м);

– увеличилась площадь кухонь;

– в квартирах появились лоджии;

– более широкие лестничные пролёты, более проработанные входные группы и места общего пользования;

– наличие лифтов.

Типовые серии панельного и блочного жилья «позднесоветского периода» принято подразделять на «ранние» и «поздние» серии.

К «ранним» сериям типового жилья относятся серии: II-18/9, II-18/12, II-49, II-57, I-515/9, 1605-АМ, 1МГ-600, 1МГ-601, II-68, И-209А. Жильё в домах этих серий обладает худшими потребительскими свойствами и сохраняет ряд недостатков, присущих жилью «хрущевского периода».

К «поздним» относятся серии: И-700, И-700А, П-3, П-30, П-31, П-32, П-4, П-22, П-42, П-44, П-46, П-55, И-521А, КОПЭ. Жилье в «поздних» сериях обладает достаточно высокими потребительскими свойствами и сравнимо с современными сериями класса «эконом». Усовершенствованные модификации «поздних» серий П44, КОПЭ, П3 строятся до сих пор.

Типовые кирпичные проекты «позднесоветского периода» представлены сериями II-29, «Башня Вулыха» и II-67 (модификации «Смирновская», «Тишинская», «Москворецкая»).

Помимо типовых серий, стоит отметить отдельные проекты позднесоветского периода:

Олимпийская деревня (район Тропарёво-Никулино) – первый район массовой застройки домами серии П-3;

Образцово-перспективный жилой район в Чертаново (район Северное Чертаново), состоящий из домов с уникальной для позднесоветского периода архитектурой. Новацией проекта стало строительство двухуровневых квартир и подземной автостоянки. Проект должен был стать типовым, но этим планам не удалось реализоваться. В итоге, за пределами Чертаново этот проект был реализован лишь однажды (так называемый «Чазовский дом» в жилом массиве Кралытское – ул. Осенняя 2 и 4к1);

«Дом-корабль» (Большая Тульская ул. 2) – 16-этажный дом, построенный в стиле «брутализма» с рекордными 980 квартирами в доме;

«Дома-кольца» – дома типовой серии I-515/9, построенные в необычной форме колец к Олимпиаде 1980 г. Изначально было запланировано 5 домов, но реализовано только 2 (ул. Нежинская 13 и ул. Довженко 6);

«Дом-сороконожка» (ул. Беговая 34) – дом, продолжающий идею домов-коммун в стиле советского конструктивизма;

Жилой-комплекс «Лебедь» (Ленинградское шоссе 29-35) – проект архитектора Меерсона, предвосхитившего идеи современных жилых комплексов, совмещающих несколько башен, вырастающих из единого стилобата. В проекте обыгрывалась идея организации «вертикального» жилого микрорайона. Наработки, полученные при строительстве данного жилого комплекса, легли в основу типовой серии «Лебедь», строящейся в Москве в различных модификациях до 2003 года.

Все типовые панельные серии «брежневского» периода принято относить к классу «эконом».

Типовые серии кирпичных домов (II-29, II-67, «Башня Вулыха») и каркасно-панельная серия «Лебедь» – к классу «комфорт».

В связи с активной программой реновации и сносом домов «хрущевского» периода, цены на типовое жилье позднесоветского периода теперь определяет нижний ценовой предел в каждой локации Москвы и может использоваться в этом качестве для инвестиционного анализа.

Типовое жильё «позднесоветского периода» в целом уступает по своим потребительским свойствам типовому жилью современного периода, но может рассматриваться для покупки в инвестиционных целях. В связи с большой разнородностью данного типа жилья, при покупке необходим более тщательный инвестиционный анализ.

Важно: при покупке тщательно проверяйте серию дома. Делайте предпочтение «поздним» сериям. Также помните, что в период c 2025 по 2032 года в программу реновации попадут многие дома серий II-49, II-57 и 1605АМ – покупку жилья в домах этих серий лучше избегать.

Премиальная застройка представлена наиболее престижными «цэковскими» домами (дома для сотрудников ЦК КПСС и членов их семей), а также многочисленными «ведомственными» домами (дома для руководства общесоюзных министерств и ведомств).

Наиболее известные «цэковские» дома располагались в жилых массивах Патриаршие Пруды, Воробьевы горы и Тверской: Косыгина 8, Косыгина 10, Спиридоновка 19, Гранатный переулок 10, Леонтьевский переулок 15, Плотников переулок 13.

Ведомственных домов было построено в Москве около 100. В отличии от «цэковских» они строились не только в первой, но и во многих районах второй зоны. Обычно строили не менее 3-4 домах рядом. Такие мини-кварталы премиальной застройки получили в народе название «царские села».

В отличии от премиальной сталинской застройки, архитектура которой разительно отличалась от скромных построек рабочих кварталов, премиальная застройка «позднесоветского периода» внешне нарочито неброская. Как правило, это 5-12 этажные кирпичные дома с улучшенными характеристиками, внешне мало отличимые от соседствующей типовой застройки. Основные преимущества премиальной застройки по сравнению с типовой: высота потолков 3-3,2 м, увеличенные площади кухни и жилых комнат, качественные входные группы.

Во второй половине 80-х годов для космонавтов и членов из семей рядом с парком Останкино был построен первый советский поселок таунхаусов «Поселок Космонавтов».

В конце 80-х в СССР в районе Остоженке был построен первый по-настоящему клубный дом, рассчитанный всего на 15 квартир. Заказ на строительство дома разместил председатель Совета министров СССР Н.Н. Рыжков, поэтому дом вошел в историю под именем «Дом Рыжкова» (Пожарский переулок 7а).

В 1990 году было принято решение о строительстве специального жилого комплекса для размещения иностранных граждан. Комплекс, получивший название «Park Place Moscow», был построен турецким подрядчиком в стиле неоконструктивизма и стал прообразом современных многофункциональных комплексов: на территории комплекса помимо жилых зданий расположены бизнес-центр, рестораны и кафе, объекты социальной инфраструктуры.

Ведомственные дома в зависимости от расположения относятся к классам «бизнес» и «комфорт+». Отдельные «цэковские» дома могут быть отнесены к классу «премиум». Вся группа премиальной позднесоветской застройки представляет значительный инвестиционный интерес и рекомендуется к покупке.

Лужковский период (1992 – 2010)

В 1992 году градоначальником Москвы стал Юрий Михайлович Лужков. Он занимал эту должность до 2010 года и по традиции данный период получил название «лужковский». Особенностями лужковского периода стали:

– появление по-настоящему «премиального» квартала застройки в Москве – Остоженки;

– начало строительство загородных домов, используемого в качестве постоянного жилья – активная застройка Рублево-Успенского и Новорижского шоссе;

– в премиальном сегменте произошло деление на классы «премиум» и «элит» (deluxe);

– начало строительства делового центра Москвы – Москва Сити;

– отход от функционализма и возрождение разнообразных стилей в архитектуре;

– в сегменте «массового» жилья – разработка на базе успешных типовых проектов новых серий: П-44Т, П-3М, П-111М, И-1414, ПД-4, Колос, Призма, КОПЭ-М;

– квартальная застройка типовым жильем районов внутри МКАД – Марьино, Люблино, Кузьминки, Тропарево-Никулино, Очаково-Матвеевское, Марфино и за МКАД – Южное Бутово, Митино, Жулебино, Павшинская Пойма, Путилково, Куркино.

Премиальный сегмент

В течение лужковского периода Москва сильно изменилась. За этот период в Москве было построено более 200 жилых комплексов классов «премиум» и «элит», полностью преобразились жилые массивы Остоженка и Патриаршие Пруды. Лужковский период отмечен появлением плеяды талантливых архитекторов, изменивших лицо Москвы:

Сергей Скуратов – Copper House, Grand Prix и Belgravia

Юрий Григорян – Crystal House, Дом в Молочном

Михаил Белов – Монолит, Помпейский Дом, Имперский дом, Английский квартал

Алексей Бавыкин – Брюсов 19

Сергей Чобан – Гранатный 6

Сергей Ткаченко – Патриарх, Респект, Коперник, Сад Лабиринт

Также в середине 90-х появились крупные компании-застройщики, многие из которых работают и сейчас: Донстрой, Capital Group, Интеко, Barkli Group , Rose Group, Mirax Group.

Самые известные премиальные жилые комплексы лужковского периода:

Класс «элит»: Opera House, Copper House, Сад Лабиринт, Гранатный Палас, Онегин, Остоженка Park Palace

Класс «премиум»: Агаларов Хаус, Груббер Хаус, Триумф Палас, Алые паруса, Остров Фантазий

Средний ценовой сегмент – классы «Бизнес» и «комфорт+»

Было построено более 300 жилых комплексов классов «бизнес» и «комфорт+». Новые комплексы «бизнес-класса» вышли за пределы МКАД и появились в Куркино, Химках, Сколково, Одинцово и Мытищах.

Самые известные жилые комплексы «бизнес-класса» лужковского периода:

Квартал на Ленинском, Ласточкино Гнездо, Редан, Созвездие, Кунцево, Пик Мира, Корона Эйр, Эдельвейс, Эльсинор, Алиса, Гранд Парк, Аэробус

Лужковский период запомнился активной застройкой новых микрорайонов за пределами МКАД:

Началась застройка в районах Некрасовка и Косино-Ухтомское;

Продолжилась застройка Северного Бутово и Нового Косино;

Активно застраивались новые микрорайоны за пределами МКАД Южное Бутово, Митино, Жулебино, Павшинская Пойма, Путилково, Куркино, Люберцы (Красная Горка), Красногорск (Антенные поля, Красногорье), Одинцово (Новая Трехгорка);

В пределах МКАД появляются большие массивы застройки в Марьино-Люблино (Люблинские Поля, Марьинский Парк), Кузьминках (Новые Кузьминки), Тропарево-Никулино, Очаково-Матвеевское и Марфино.

Новые кварталы застраивались типовыми панельными сериями: П-44Т, П-44К, П-44М, П-44ТМ, П-3М, П-111М, И-1414, П-55М, П-46М, ПД-4, Колос, Призма, Айсберг, КОПЭ-2000, КОПЭ-М (Парус), КОПЭ-Башня, Юбилейный, ГМС-1, С-220, С-222, И-155, ИП-46С, Бекерон, Домкон.

Современный период (2011 – настоящее время)

21 октября 2010 года мэром Москвы стал Сергей Семёнович Собянин, занимающий эту должность до сих пор. Особенностями современного периода стали:

– вовлечение в хозяйственный оборот промзон. С 2012 по 2020 год было реализовано более 40 жилых комплексов на территориях промзон. Повялись совершенно новые жилые массивы: Большая Москва (редевелопмент промзоны в районе Филевский Парк), застройка территории завода ЗИЛ (южная часть жилмассива Южнопортовый), застройка территории завода «Серп и Молот» и т.д.;

– программа реновации ветхого жилья. Программа надстройки петиэтажных домов в 9-ти этажные и расселения из ветхого жилья стартовала при Лужкове, но особый размах получила в текущий период. Программа предусматривает расселение жильцов 350 000 квартир из 5 175 домов. Расселение будет происходить в новое жилье, построенное на 489 перспективных площадках. К 2032 году будет полностью завершена. Исчезнут все дома «хрущевского» периода серий К-7, II-32, II-35, 1605-АМ, 1МГ-300, а также подавляющая часть домов серий I-510, I-515, II-49, II-57;

– появление новых крупных компаний-застройщиков: MR Group, Vesper, Sminex, KR Development, Самолет Девелопмент, Coldy и другие;

– возрождение формата «городской усадьбы» – проекты Noble Row, Villa Cameo, Mandarin Residences Moscow – роскошные проекты домов, расположенных в шаговой доступности от Кремля;

– начало активной работы на столичном рынке региональных застройщиков: ЛСР, Эталон, Seven Suns Development (Санкт-Петербург), Новая Жизнь (Ульяновск), Страна Девелопмент (Тюмень), Расцветай (Новосибирск), Брусника (Екатеринбург);

– развитие мощного муниципального строительного кластера, представленного компаниями КП УГС, АО «УЭЗ», Москапстрой, ГУП «Центр-Инвест», Мосреалстрой, Фонд Реновации;

– принятие новых требований к типовому жилью и появление новых панельных серий: Доммос, Домрик, Домнад, ГРАД, ПИК-1, ПИК-2, КУБ 2.5, ЛСР, Д8-1/17Н1;

– появление новых форматов жилья – нежилых помещений, предназначенных для постоянного проживания (апартаменты в составе МФЦ, апартаменты, лофты);

– появление «субстандартных» форматов – лофтов с маленькими площадями (от 10 кв.м), построенных в бывших административных и промышленных зданиях (проекты компании Altai и ряд других).

Премиальный сегмент

Современный период продолжил тенденции предыдущего – с 2011 года было построено более 40 проектов класса «элит» и более 100 класса «премиум». Продолжили свою работу мэтры лужковского периода архитекторы Сергей Чобан и Сергей Скуратов. Появилось новое, пожалуй, самое успешное архитектурное бюро современного периода «Цимайло, Ляшенко и партнеры»

Самые известные премиальные жилые комплексы современного периода:

Класс «элит»: Noble Row, Barkli Gallery, Mon Cher, Кленовый Дом, Булгаков, Palazzo Imperiale, Cloud Nine

Класс «премиум»: Knightsbridge Private Park, Долина Сетунь, Кутузовский XII, Вишневый Сад, Суббота, Neva Towers, Red Side

Было построено около 250 жилых комплексов классов «бизнес» и «комфорт+». Новые комплексы «бизнес-класса» появились по всей территории Большой Москвы – в гг. Видное, Люберцы, Зеленоград, Троицк и на территории Новой Москвы.

Самые известные жилые комплексы бизнес-класса современного периода: Скай Форт, Дыхание, Фили Град, Донской Олимп, Сердце Столицы, Искра Парк, Царская Площадь, Символ, Династия, IQ Квартал, Федерация

С 2011 по 2020 год было построено около 450 жилых комплексов классов «комфорт» и «эконом».

Наиболее активное строительство велось на территории жилых массивов Новая Москва и Некрасовка.

Безусловным лидером в строительстве жилых комплексов класса «комфорт» стала компания ПИК с панельными сериями ПИК-1 и ПИК-2.

В нижнем ценовом сегменте появились проекты, созданные путем перестройки административных и промышленных задний. В первую очередь, это проекты, представленные компаниями Altai (проекты Алтай, Ботаник, Станция, 16 уровень, Аэровилла) и My Space (На Фрезерной, На Дегунинской, На Фестивальной), а также жилые комплексы Грачёвский, Лофт Вольный и другие.

Одним из главных событий современного периода стало принятие программы реновации. В период с 2015 по 2020 год было закончено строительство жилых домов на 90 площадках. Строящиеся комплексы за отдельными исключениями относятся к классам «комфорт» и «комфорт+». На начальном этапе (2015-2016 гг) строились дома серий И-155М и П-44К, с 2017 года стала превалировать серия ДомРИК и дома, построенные по индивидуальным проектам. Некоторые проекты, построенные в рамках программы реновации могут рассматриваться в качестве бюджетных аналогов соседних жилых комплексов бизнес-класса (Береговой проезд влд 2 как аналог ЖК «Береговой», Мукомольный 2 как аналог ЖК «Headliner»).

Методы оценки недвижимости

Дорогие друзья, мы с Вами на финишной прямой. Теперь, когда Вы знаете все районы Москвы, все распространенные серии типового жилья и большую часть новостроек, мы можем переходить к главному – подбору квартиры. Мы с Вами рассмотрим отдельно подбор квартир в новостройке и на вторичном рынке.

Но, если позволите, до перехода к алгоритмам подбора, еще немного занудной теории.

Главным вопросом при подборе квартиры является вопрос «справедливой цены». Как оценить стоимость выбираемой квартиры? Возможно, она переоценена?

Есть специальная дисциплина, которая так и называется «Оценка объектов недвижимости». Она оперирует 3 основными методами оценки:

Доходный метод;

Затратный метод;

Сравнительный метод.

Доходный метод рассматривает объект недвижимости как источник получения постоянного дохода за счет сдачи в аренду. Данный способ используется в основном при покупке коммерческой недвижимости. Стоимость объекта определятся на основании арендной ставки. Давайте возьмем абстрактный пример. Мы рассматриваем покупку 2 квартир по одинаковой цене – 12 миллионов рублей. Первая из этих квартир сдаётся за 50 т.р. в месяц, вторая за 55 т.р. Это означает, что расходы на приобретение первой квартиры будут погашены за 20 лет (12 000 000/50 000/12), а расходы на вторую – за 18 лет и 2 месяца. Очевидно, что вторая квартира интереснее первой.

Затратный метод рассматривает объект недвижимости как покупку, на совершение которой была затрачена определенная сумма, соответственно все сделки с данным объектом недвижимости будут исходить из стоимости уже понесенных расходов. Типичный пример – покупатель хранил сбережения в валюте, в 2013 году поменял доллары на рубли и приобрел квартиру за 6 000 000 рублей (на тот момент эквивалент 200 000 долларов США). В 2020 выставил квартиру на продажу за 15 000 000 рублей (эквивалент 200 000 долларов при курсе 75 рублей за рубль).

Сравнительный метод рассматривает объект оценки в сравнении с аналогичными объектами. Сравнительный метод предполагает либо выбор самого бюджетного аналога, либо выбор лучшего по потребительским свойствам объекта недвижимости из аналогов, предлагаемых по одинаковой цене. Пример: покупатель выбирает квартиру в новостройке на этапе котлована. Есть 5 идентичных квартир по цене от 7 до 7,2 млн – выбирает квартиру за 7 млн. Второй покупатель выбирает из 5 вариантов квартир стоимостью 10 млн. Они все одинаковой площади, но только в одной из пяти – окна выходят на озеро – соответственно, останавливается на ней.

Главный конфликт на рынке недвижимости заключается в использовании различных методов оценки продавцами и покупателями. Продавцы всегда пользуются расходным методом. Т.е., продавец точно помнит, за какую сумму квартира была приобретена и, как правило, прибавляет к цене квартиры упущенную выгоду, равную средней ставке банковского депозита. С 2015 по весну 2020 в Москве из-за отъезда экспатов и сокращения спроса на арендное жильё был так называемый «рынок покупателя» – т.е. количество объектов недвижимости сильно превышало количество потенциальных покупателей. При этом, многие продавцы помнили стоимость цены своей квартиры, приобретенной до 2014 года, в долларах. Средневзвешенная стоимость квадратного метра московской недвижимости в 2014 году оценочно составляла 5 000 долларов. В 2015 она уменьшилась до минимального значения около 2 000 долларов США. В рублях разница была не настолько болезненной, но и в рублях цена снизилась. Выставляя квартиру на продажу, Продавец исходит из того, что он как минимум не должен понести убыток. Т.е., приобретая квартиру в 2013 году за 500 000 долларов, и приняв решение о продаже в 2018, продавец исходит из цены 500 000 долларов + желательно 4-5% годовых за долларовый депозит – 530 000 долларов. При переводе 530 000 долларов на рубли (по курсу 65 рублей за доллар в 2018 г.) получается цена 34 450 000 рублей. При покупке этой квартиры в 2013, квадратный метр в ней стоил 200 000 рублей (6 700 долларов) за кв.м. Т.е. за 500 000 долларов, была приобретена квартира площадью 75 кв.м. Однако из-за избыточного предложения в 2018 г., цена квадратного метра данной квартиры стала стоить дешевле даже в рублях, упав с 200 000 до 180 000 рублей. Т.е., в 2018 году аналоги данной квартиры можно было найти по цене 75 кв.м*180 000 = 13 500 000 рублей. Продавец, исходя из расходного метода оценки предполагает стоимость квартиры 34,5 млн, а покупатель, исходя из сравнительного метода оценки будет искать похожие предложения за 13,5 млн. Очевидно, что в ситуации «рынка покупателя» ожидания продавцов не оправдываются, и они массово снимают объекты с продажи, ожидая более благоприятной конъюнктуры.

С лета 2020 года ситуация на московском рынке изменилась, значительное снижение ставки ипотеки привело к тому, что потенциальных покупателей стало гораздо больше, чем ликвидных объектов в продаже. Соответственно, сейчас мы в ситуации «рынка продавца». Рублевая цена некоторых лотов в новостройках за 9 месяцев 2020 года выросла на 30%! Поставьте себя на место покупателя – Вы планировали покупку квартиры за 10 миллионов, но когда приняли решения о покупке, эта квартира стоит уже 13 млн. В данной ситуации, уже ожидания покупателей не могут быть удовлетворены, и они отказываются от покупки. Тем не менее, если интерес к покупке сохранится, покупатели будут исходить из новых рыночных реалий и, если раньше, они считали чрезвычайно интересными варианты стоимостью 9,5 млн, то теперь они с таким же интересом будут рассматривать квартиры стоимостью 12,5 млн.

Покупатели неосознанно исходят из принципа: максимальная цена объекта оценки определяется минимальной суммой, за которую может быть приобретен объект-аналог. Это означает, что покупатель всегда будет выбирать аналог с минимальной ценой.

И, если определить минимальную цену для любого из нас не составляет труда, то вопрос со второй частью «как определить аналог» сложнее. Рынок устроен таким образом, чтобы затруднить сравнение. Является ли квартира в новостройке на этапе котлована аналогом квартиры в построенном доме? Как сравнить стоимость квартиры «в бетоне» со стоимостью квартиры с ремонтом? Является ли, к примеру, Марьино аналогом Медведково, корректно ли их сравнивать?

Обычно, покупатели при подборе квартиры исходят только из цены. У меня есть 7 млн – готов купить что-то за эту цену. Но, к сожалению, это неверный подход. Цена объекта недвижимости – это результирующая многих факторов – локации, класса объекта, индивидуальных характеристик и т.д. Продавец (владелец квартиры или Застройщик) могут определять ее неправильно. Наша задача – cформулировать требования к объекту недвижимости, найти его аналоги и выбрать наиболее интересный из них.

Давайте для решения этой задачи обратимся к опыту профессиональных оценщиков. Оценщики при формировании отчета об оценке выбирают «объект оценки» и «объекты-аналоги». Т.е. у Вас есть какой-то объект недвижимости, стоимость которого нужно оценить. Для оценки, Вы должны правильно идентифицировать объект, выделить его главные характеристики (факторы) и важность каждой характеристики (вес).

К примеру, Вам необходимо оценить квартиру в жилом комплексе на северо-западе Москвы. Прежде всего определяем жилой массив – Хорошёво-Мневники. Второй шаг – определение класса жилого комплекса – находим объект по адресу, смотрим его характеристики, понимаем, что перед нами жилой комплекс бизнес-класса. Дальше узнаем год постройки – 2005. Смотрим планировку квартиру и её площадь – фиксируем, что это 3-комнатная. Мы готовы идентифицировать объект – 3-комнатная квартира в современном жк бизнес-класса в Хорошёво-Мневники.

Выясняем основные характеристики данного объекта. Жилой комплекс расположен в 5 минутах пешком от станции метро, в шаговой доступности – одна из лучших московских школ, квартира расположена на 15 этаже 21-этажного дома, вид на реку, квартира – распашная, часть окон выходит на юго-запад, часть на северо-восток, в квартире сделан ремонт. Отмечаем для себя, что часть характеристик (близость к метро и школе) – одинаковы для всех квартир данного жк, а также соседних жилых домов, другая часть (видовые характеристики, расположение комнат) – индивидуальные характеристики данной квартиры. Также отмечаем, что ремонт – это изменяемый фактор.

Сформированный «объект оценки» сравнивают с «объектами-аналогами». Полным аналогом данного объекта будет другая 3-комнатная квартира с идентичной планировкой и видовыми характеристиками, расположенная в этом же подъезде данного жилого комплекса. Допустим, мы находим объявление о продаже точно таких же 3-комнатных квартир в этом жилом комплексе, но расположенных на 10 и 20 этажах. Для упрощения предположим, что во всех 3 рассматриваемых нами квартирах – одинаковый ремонт. Стоимость квартиры на 10 этаже – 24 000 000, стоимость квартиры на 20 этаже – 26 000 000. Единственное, что отличает данные квартиры – этаж, разница в 10 этажей увеличивает стоимость квартиры на 2 миллиона, соответственно вес фактора «этаж» равен 200 000 рублей и квартира на 16 этаже должна стоить на 1 200 000 дороже квартиры на 10 этаже или 25 200 000.

В обычной жизни, конечно, найти объекты-аналоги сложнее и требуется учитывать большее количество факторов, но смысл понятен.

Теперь, внимание! В случае подбора квартиры ситуация намного сложнее, чем при оценке сравнительным методом. У нас нет главного – объекта оценки! Потенциальный покупатель обладает определенными представлениями о том, какую квартиру он хочет приобрести, но целостный объект оценки отсутствует. Есть представления о некоторых характеристиках объекта, интересного для покупки и есть конкретный бюджет, который покупатель готов Потратить. В 80% случаев, подбор объекта по характеристикам заменяется выбором какого-то объекта по приемлемой цене. Но это ошибка. В результате этой ошибки покупатели заменяют подбор «объекта оценки» на подбор «цены объекта». Т.е. вместо того, чтобы определить, что именно покупать, определяют за какую цену они готовы что-то купить. А так как объект оценки отсутствует, отсутствует и возможность поиска аналогово и определения «справедливой цены».

Мы с Вами не будем пользоваться ошибочным методом. Давайте, сформулируем алгоритм подбора недвижимости.

Сначала формируем описание «идеального объекта недвижимости» – уточняем требования к жилому массиву, классу объекта, возрасту дома, социальной и транспортной инфраструктуре и все другие характеристики, важные для нас;

Пытаемся определить вес каждого фактора – сколько в % от общей стоимости объекта Вы готовы заплатить за вид из окон, близость к парку, качественную отделку МОП и т.д.

Уточняем главные приоритеты – что является самым главным, а чем Вы готовы пожертвовать;

Сформированное описание нашего «идеального объекта недвижимости» и будет являться для нас «объектом оценки» под который мы будем осуществлять подбор «объектов-аналогов»;

После того как описание закончено – начинаем изучение характеристик жилых комплексов/домов в выбранном жилом массиве и квартир в них;

В случае, когда все объекты изучены и искомый объект не найден или его цена не соответствует нашим ожиданиям – возвращаемся к пункту 3 и переформулируем наши требования;

Помним, что Вы всегда можете значительно снизить стоимость объекта, меняя одну или несколько из основных характеристик:

Класс объекта – в случае несоответствия по цене спускаемся от «элит» к «премиум», от «бизнес» к «кофморт» и т.д.;