Свой дом без ошибок. Что нужно знать заказчику. На опыте строительства для 4000 семей

Договор на коммуникации

Упоминание коммуникаций в договоре купли-продажи земельного участка не практикуется, однако я не вижу для этого никаких препятствий. Вопрос лишь в том, чтобы не доходило до идиотизма и продавец объективно мог исполнить условия договора. Если мы рассматриваем покупку у частного продавца, просто сами проверьте, есть ли рядом газ, электричество, водопровод. Если да, их можно указать в договоре и подписывать.

С коттеджными поселками несколько иначе. Действительно опасно покупать земельные участки, где строительство коммуникаций еще не завершено. Хотите подстраховаться – требуйте отдельный договор, где будут указаны обязанности вашего контрагента по срокам и количеству, когда и что именно должны подвести к вашему участку. И не просто проложить рядом газовую трубу, а гарантировать, к примеру, что вы будете первой категорией потребителей и вам из этой газовой трубы выделено 5 куб. м газа в час, потому что 5 куб. м газа в час достаточно для индивидуального дома. Или, к примеру, девелопер гарантирует электричество с выделенной мощностью 15 кВт. Второе – сроки. Сроки должны быть обозримыми и реалистичными.

Разрешите бурить и строить?

Бурить скважину на участке можно без всяких разрешений. Регистрация скважин как объекта недвижимости через Росреестр не проводится, если только это не скважина, которая делается на целый поселок либо для обеспечения целого городка. Физическое лицо спокойно бурит и пользуется.

В разрешении на строительство указаны границы, допустимые для застройки жилого дома и других строений. Если вы построите, например, гараж или баню за пределами зоны, вы не сможете оформить их в собственность. Важно, чтобы участок был отмежеван и у него были определены границы.

И в завершение…

Внимательно, очень внимательно смотрите на характеристики объектов недвижимости. Допустим, вы приобретаете дом площадью 250 кв. м, а в документах написано 150. Так делают, чтобы платить меньше налогов, но в какой-то момент это всплывет, либо в банке, либо при продаже, либо когда нотариус будет оформлять эту недвижимость, и вы просто потратите больше времени и денег, чтобы привести документы в порядок. Лучше сразу все перепроверьте – самостоятельно либо при помощи специалиста.

Обращайте внимание на те документы, на основании которых объект недвижимости был зарегистрирован. Если это декларация, то достаточно либо выписки из ЕГРН, либо старого свидетельства, чтобы проверить и убедиться, что там эта декларация указана. В случае дома ИЖС обязательно должно быть либо разрешение на строительство, либо разрешение на ввод в эксплуатацию, либо, если объект построен уже по новым требованиям, согласованные уведомления о начале и окончании строительства.

Еще один важный момент – это выписка из ЕГРН. Она сейчас заменила и выписку из ЕГРП, и выписку из ГКН, раньше ведь выписки были отдельно на землю и на объект права. Проверьте актуальность сведений, содержащихся в ЕГРН, потому что теоретически вы можете купить объект, который ранее был уже продан другому покупателю.

Кстати, рекомендую заказывать выписку из ЕГРН от вашего лица. Если произойдет судебный спор и вам как новому собственнику придется доказывать, что вы добросовестный приобретатель, то серьезным основанием для суда будет то, что перед сделкой вы заказали выписку из ЕГРН на свое имя, т. е. сделали все от вас зависящее, чтобы проверить право собственности продавца. Если же вы будете заказывать выписку на сайтах-агрегаторах или попросите об этом продавца, то рекомендация Пленума Верховного Суда в случае разбирательства не сработает. Поэтому заказывайте выписку из ЕГРН на свое имя.

ПОДВЕДЕМ ИТОГИ

Необходимо понимать сценарий использования дома. Кто и как в нем будет жить, куда надо будет ездить и как часто. Кто будет приезжать в гости.

Главные факторы, влияющие на выбор локации:

● расстояние от города, от места работы, от транспортных узлов и маршрутов, загруженность дорожной сети;

● доступность инфраструктуры (школы, детские сады, поликлиники, больницы, магазины, места для досуга, спорта и развлечений);

● настолько безопасна окружающая местность;

● наличие рядом рабочих мест;

● возможности для удаленной работы.

Критерии выбора поселка:

● оцените ближайшие и грядущие затраты, дальнейшую ликвидность участка;

● максимально изучите надежность застройщика и адекватность цен;

● определитесь с коммуникациями (вода, электричество, газ, телефон, интернет);

● оцените динамику строительства;

● какая охрана в поселке, каков действительный или предполагаемый социальный состав ваших будущих соседей;

● лес, речка, детские площадки, безопасные маршруты для прогулок.

Юридические и иные риски:

● проверяйте юридическую чистоту документов на землю;

● учитывайте существующие и возможные обременения;

● границы участка, нормативы, местные правила и ограничения впрямую влияют на стоимость и ликвидность участка, на возможности строительства.

Часть 2
Как и из чего строить дом?

Глава первая
Оценка бюджета

Допустим, вы приобрели земельный участок, а также обладаете накоплениями или имеете возможность взять банковский кредит. На этом этапе следует оценить бюджет строительства, ответив на три основных вопроса:

1. Что строить?

2. Кто будет строить?

3. Из чего строить?

Прежде всего я рекомендую вам задуматься и определить для себя, какой дом и для каких целей вы строите.

Проведу аналогию: когда мы покупаем автомобиль, то четко понимаем, для чего он нам пригодится. Если мы живем в сельской местности и постоянно ездим по проселочным дорогам, то мы возьмем кроссовер; городской житель выберет седан; ну а семье из 4–5 человек больше подойдет вместительный семейный автомобиль. Примерно то же самое и с домом: нужно определиться с количеством человек и с режимом эксплуатации дома (постоянное проживание или сезонное). Это базовые критерии, определяющие бюджет строительства дома.

Важно заранее определить необходимое количество комнат и их назначение. Случается, люди строят себе огромный 400-метровый дом, а потом оказывается, что часть помещений вообще не нужна, – при этом в них выполнена финишная отделка и эти помещения отапливаются. Типичный пример неправильного распределения денег, которые пригодились бы для более полезных целей.

Составление бюджета

Нередко случается, что покупатель оценивает бюджет строительства, ориентируясь на цену коробки дома, которую ему озвучивают строительные компании, а это, как правило, меньше половины всех затрат на домовладение. Покупатель думает: «Я сейчас, главное, построю коробку, а дальше уж как-нибудь все остальное…» При этом в бюджете не учтены затраты на внутренние и внешние инженерные коммуникации, отделку, благоустройство участка и заборы, а также непредвиденные расходы. Например, въезд строительной техники в поселок может быть платным. И при неправильной оценке бюджета на это может не хватить денег.

Чтобы избежать такой ситуации, как можно больше общайтесь с владельцами готовых домов, которые этот путь уже прошли, а еще проконсультируйтесь с архитектором. Но не с теоретиком, а с практиком, вам подойдет только тот специалист, у которого есть опыт реализации проектов. Вот еще типичный пример: вы спланировали помещение для домашнего кинотеатра, но в проекте и в смете не предусмотрели специальную шумоизоляцию, мебель и оборудование. И потом выясняется, что для окончательного оснащения этой комнаты нужно еще миллионов 10–12! Аналогична ситуация со SPA-зонами и бассейнами, ведь отлить чашу под бассейн – это полдела, а вот затраты на оборудование, отделку, а главное, ежедневное обслуживание мало кто учитывает заранее без помощи профессионала.

На этапе формирования бюджета я очень рекомендую подумать и о стоимости эксплуатации дома. Непосредственные ежемесячные затраты на содержание дома – это простая математика. Одна из основных статей расходов – это отопление. Для удобства мы разработали калькулятор затрат на отопление.

Калькулятор отопления

После введения основных параметров дома вы получите примерный расчет ежемесячной стоимости отопления.

С моей точки зрения, минимум 10 % из тех людей, которые планируют начинать стройку, делать этого точно не должны. Обратите внимание, что абсолютно во всех поселках есть недостроенные дома. Почему? Именно потому, что люди неадекватно оценили бюджет. Вероятно, получили немало «полезной» информации из видеороликов наподобие «Дом за миллион» и принялись за строительство, а затем на полпути остались с пустым кошельком и в расстроенных чувствах.

Дом или дача?

Теперь внимание, друзья! Если вы уже купили участок, приведу примерные цены на строительство теплого контура без отделки на 2021 г.

1. Дача – это приблизительный бюджет 15 000–25 000 руб. за кв. м.

2. Дом для круглогодичного использования, но не для постоянного проживания – это 25 000–40 000 руб. за кв. м.

3. Дом для постоянного проживания – это 40 000 руб. за кв. м и выше.

Различия между домом для постоянного проживания и сезонной дачей заключаются в том, что у дачного дома ниже требования к выбранным материалам, отделка обычно дешевле, а также проще инженерное оснащение. Меньше и площадь: в нее входят только общие зоны и спальные комнаты. А вот в площадь дома для постоянного проживания уже входят и гаражи, и гардеробные, и технические помещения, поскольку функционально дом более разнообразен.

Таким образом, если вы мечтаете о доме для постоянного проживания и имеете бюджет 10 000–20 000 руб. за кв. м, – даже не начинайте строить. Продавайте участок, вкладывайте деньги в квартиру и наслаждайтесь жизнью, потому что иначе вы потратите все свои средства и останетесь ни с чем.

Глава вторая
Кто будет строить?

Самому или нет?

Речь идет о выборе: найти нескольких недорогих частников-строителей, нанять опытную бригаду или заключить договор со строительной компанией.

На этот вопрос не существует единого правильного ответа. Все зависит от вас. Если у вас есть свободное время, если вы обладаете знаниями, то вы можете построить дом сами – и при этом сэкономить примерно 10 % его стоимости. Но если вы постоянно работаете и не можете взять длительный отпуск, если не являетесь специалистом в сфере строительства или в организации процессов (это очень важный момент), то, пожалуйста, не беритесь: это обойдется гораздо дороже, и вам совершенно не удастся сэкономить.

Более того, взяв все в свои руки, вы потратите больше времени, сил, нервов и, вероятно, денег. Скорее всего, уже в первую зиму вы начнете делать ремонтные работы, так как ранее что-то не предусмотрели или сделали неверно. Да и остаток материалов после стройки будет огромный. Так и появляются объявления вроде «отдам за самовывоз» и «продам дешево»…

И даже если вы наймете бригаду и будете сами ее контролировать, не являясь специалистом в стройке, – у вас тоже образуется целый ворох ошибок, которые превратят дом в вечную стройку.

Мне вообще сложно понять, как люди берут на себя смелость самостоятельно нанимать бригады. У нас в компании процесс подбора бригады сложный и многоступенчатый. Даже когда нам удается подобрать бригаду, соответствующую нашим критериям, она редко с первого раза делает все правильно. Приходится ее обучать и тестировать, при этом у нас есть службы контроля, технический надзор и системы обучения. Часто новая бригада либо не справляется с нашими требованиями и нам приходится с ней расстаться, либо она сама отказывается работать по нашим высоким требованиям к качеству, либо бригаде приходится переделывать работы, при этом на нас ложится компенсация затрат за испорченный материал. Готовы ли вы к этому? Видео по теме: https://youtu.be/rX_ujuHpdSg?t=60.

Когда начинать стройку?

Я часто слышу мнение, что начинать стройку лучше в начале зимы, чтобы сэкономить на материалах. Действительно, зимой цены на материалы ниже, но необходимо использовать специальные системы обогрева, тепловые пушки, присадки. Летом особых ограничений нет, но кусаются цены. Осень ставит перед вами задачу защиты материалов от осадков, а весной, помимо этого, важно обеспечить подъезд техники к участку.

Лично я думаю так: как только вы готовы начать стройку – начинайте. Плюсы есть всегда и во всем. А с учетом постоянной инфляции и роста цен вовремя начатая стройка однозначно сэкономит вам ощутимую сумму денег.

Многие заказчики считают, что строить надо летом, а зимой строить нельзя. Давайте разбираться.

Фундаменты. Вот два актуальных типа – свайно-ростверковый или плитный. С ростверками проблем нет: ограничение по заливке – до –15 ℃, всегда можно найти трехдневное окно. Потом фундамент укрывается и прогревается неделю тепловыми пушками или через подогреваемую опалубку. Все как в монолитном строительстве в городе. Есть определенные трудности с забивкой свай в зимний период: сначала нужно продолбить замерзший грунт.

Мы не производим работы по устройству плитных фундаментов при отрицательной температуре и промерзшем грунте. Это связано с подготовкой основания: мерзлый песок невозможно хорошо утрамбовать, и когда он начнет оттаивать, плита может просесть.

По кирпичу похожая история: при отрицательных температурах работы не производятся. Тут при большом желании можно выкрутиться: за 200 000–300 000 руб. сделать тепляк и укладывать кирпич круглогодично. Но обычно заказчики предпочитают подождать.

По дереву (клееный брус, кровельные системы) никаких ограничений нет. Наоборот, зимой работать хоть и холодно, но быстрее, так как снег не мешает сборке коробок, в отличие от дождя, когда работы обязательно должны останавливаться.

По кровлям: металлическая и натуральная черепица – ограничений нет. Вот с мягкой кровлей чуть сложнее. Укладывать гибкую черепицу при отрицательных температурах нельзя. Поэтому укладывается подкладочный ковер, затем кровля консервируется до весны и уже в теплое время приклеивается финишное покрытие.

По покраске ограничение – +5 ℃, соответственно, малярные работы зимой не производятся. Все маляры переходят на покраску внутренних помещений. И опять-таки есть заказчики, готовые профинансировать тепляки (временные укрытия с обогревом), тогда покраску можно делать и зимой.

Несмотря на определенные сложности зимой при правильном подходе можно обеспечить 100 %-ное качество. Просто не надо делать то, что делать невозможно. Но есть и плюсы. У рабочих меньше заказов, конкуренция на рынке труда уменьшается.

А теперь главный прикол (наша боль). Почти все заказчики, кто приходит в компанию летом, по факту строятся зимой. Сценарий стандартный. Устанавливается теплая майская погода, и в семье решают: надо бы построить дом, пока тепло. Идея прекрасная, но почти невозможная. Например, в июне покупается земельный участок. Месяц-два оформляется. Потом решаются проблемы с участком (подъезд, временный забор, подключение электричества). И начинаем делать проект. Пока проект, геология (которая бывает нехорошая), привязка на участке… Ну и если в сентябре начнем, то это повезло.

Вывод: если хотим строить летом, шевелиться надо в феврале, особенно актуально это для кирпичных домов.

Если хотим, наоборот, зимой собирать коробку из клееного бруса и успеть залить фундамент в сентябре, то начинать думать об этом надо весной.