Свой дом без ошибок. Что нужно знать заказчику. На опыте строительства для 4000 семей

А рядом озеро и речка…

Чтобы нам с вами понять, важно ли наличие озера или речки, а также лесного массива рядом с приобретаемым участком, давайте снова вернемся к одному из главных вопросов этой главы. Для чего вам нужно проживание за городом? Вероятно, чтобы уехать из мегаполиса, насладиться природой, чтобы были чистый воздух и качественный отдых. А как мы отдыхаем? Мы ходим в лес, ходим на речку – не обязательно купаться, хотя бы рядом побродить и посмотреть на воду… Поэтому, безусловно, огромным плюсом будет лес вокруг поселка, чтобы река или пруд находились либо в непосредственной близости, либо в 5–10 минутах ходьбы.

Управляющая компания

Очень важно, кто и как занимается управлением поселка, сколько надо платить в месяц за обслуживание и что входит в эту стоимость. Обычно входят в стоимость охрана, вывоз мусора, уборка общественных зон и дорог, вечернее освещение, содержание управляющей компании. Также могут входить работы по благоустройству общественных территорий и зон отдыха, содержание детских и спортивных площадок, дежурство аварийной службы.

Застройщики обычно ставят свою компанию как в городском жилье, так и в загородном. Это делается для того, чтобы осуществить обкатку всех коммуникаций, настроить жизнь поселка, от сдачи построенных объектов перейти к повседневной эксплуатации.

При необходимости управляющую компанию можно сменить, и происходит это везде одинаково – что в коттеджном поселке, что в городских многоквартирных домах. Вы можете поменять УК собранием жителей поселка. Для этого должен быть регламент, который определяет необходимое количество голосов для принятия решения. Естественно, в каждом поселке всегда найдется процентов десять недовольных. Они могут быть не удовлетворены чем угодно и при этом очень активны: те, у кого все хорошо, на собрания не ходят, а спокойно живут своей жизнью.

Если управляющая компания работает откровенно плохо, вы наверняка наберете нужное количество голосов и смените ее. Но если это ваша субъективная оценка и вам не нравится конкретно Мария Ивановна, которая что-то не так ответила по телефону, тогда, извините, у большинства соседей может быть ровно противоположное мнение. Нужно стараться разделять свою субъективную оценку ситуации и объективную реальность.

Тематические поселки

Поговорим о тематических поселках. Поселок для программистов, поселок для поклонников BACK IN THE USSR, поселок для бизнесменов, поселок для стрелков, поселок для гольфистов…

Постоянно появляются новые объявления о строительстве тематических поселков, направленных на каких-то особенных людей, с какими-то особыми интересами.

Для чего это делать? Чтобы развести потенциальных покупателей на инвестицию в воздух. Какой программист захочет за 10 млн руб. купить кусочек поля с обещанием, что тут будут дороги, коммуникации, дома? Никакой. Но тут на помощь «продавану» подкатывает тяжелая артиллерия – эмоции: «Вы только представьте, вокруг будут только программисты!» И тут уже рука сама тянется за телефоном, заходит в клиент-банк и отправляет первый платеж.

Все данные проекты всегда были провальными. Попробуем разобраться в причинах, почему такое происходит.

1. Хобби, даже очень любимое, может измениться со временем. Я уж не говорю про работу. Я, например, был программистом, стал предпринимателем.

2. Дом покупается не для одного человека, а для семьи. Очень сложно найти такую семью, где муж и жена – охотники, собака – кокер-спаниель и дети также занимаются стрельбой по уткам.

3. Недвижимость может перепродаваться. И новые владельцы могут не поддерживать те ценности, которые нужны остальным.

4. Хобби, увлечение, тусовка, секта – это должно быть что-то отдельное. Если ты увлекаешься рыбалкой или бальными танцами, то ты должен иногда сбегать из семьи и заниматься любимым делом с людьми, которые тоже фанаты этого. Но попытка перестроить всю жизнь так, чтобы утром просыпаться и из окна видеть рыбаков или танцоров, – не факт, что хорошая идея.

5. В поселке достаточно быстро появятся люди, которые будут ненавидеть то, чем занимаются остальные. Например, если поселок сделан для собачников, то появятся люди, которые будут ненавидеть собак и бесконечно писать во все инстанции, что собаки выгуливаются без намордников, что они лают по ночам. Причем в обычном поселке эти люди не вели бы себя так агрессивно. В данном случае сила действия порождает силу противодействия.

В общем, не ведитесь на эту утопию. Поселок должен обеспечивать комфортное проживание в первую очередь. Остальное – отдельно, не мешая другим людям, без культивирования своего увлечения.

Глава третья
Юридические вопросы

Если вы правильно выбрали участок и заплатили за него деньги, а потом вдруг остались без всего – это крайне неблагоприятное развитие событий. Чтобы такого не случилось, вам не обойтись без скрупулезной проработки юридических вопросов.

Ограничения использования участков

Существуют такие понятия, как водоохранная зона и прибрежная защитная полоса. Там есть ограничения на строительство, что непременно нужно заранее проверить. Первый, самый распространенный, способ – изучить публичную кадастровую карту: там есть слои, которые отвечают за охранные зоны. Любой человек может зайти на сайт с картой и включить этот слой, таким образом посмотрев, обременен участок или нет. Очень наглядно будет видно, где проходит зона обременения, которая ограничивает застройку. Второй способ – это изучить ГПЗУ. Он может быть в наличии у продавца, несложно заказать его и через Госуслуги, там тоже будут отражены все ограничения и будет понятно, можно ли строить дом на рассматриваемом участке.

Публичная кадастровая карта

С лесными участками ситуация несколько сложнее. Если такой участок в собственности и ему присвоена категория «земли населенных пунктов», то его использование для индивидуального жилищного строительства разрешено. Вот только необходимо получить разрешение на спил деревьев, если вам это понадобится. Просто так их спилить, конечно, можно, но это может обернуться штрафом.

Бывают случаи, когда люди, уже имея участок в собственности, хотят добавить себе часть прилегающей лесной территории. Здесь ситуация такова, что земли лесного фонда передаются только под рекреацию. Вы можете взять в аренду этот земельный участок и ходить там, грибы собирать, дышать свежим воздухом. А вот застраивать такой участок не получится. Даже если вы соорудите там временную постройку без регистрации права, то может прийти лесник и после проверки вам дадут предписание этот объект убрать. Потому что на землях лесфонда вообще запрещено возведение каких-либо построек.

В каких случаях могут запретить строительство дома?

Первый случай, он же и самый распространенный, – когда участок обременен. Я неоднократно сталкивался с тем, что люди, которые давно приобрели себе участки, строят на них дома, но не могут их зарегистрировать по той причине, что они расположены на территории охранных зон. Например, проходит в земле газопровод высокого давления – все, по закону здесь вообще ничего нельзя строить.

Второй случай – это хозяйство, где, например, разводят коров, на его территории тоже запрещено строительство. К охранным зонам относятся и сортировочные железнодорожные станции. В частности, вокруг такой станции в Одинцовском районе Московской области есть участки, выделенные еще в 1930-х гг. Сейчас там официально охранная зона, и у владельцев участков даже через суд не получается зарегистрировать право собственности на свой дом.

Таким образом, основная больная тема – это ограничения по охранным зонам, поэтому обращайте на них особое внимание. Ну а в качестве более экзотических примеров приведу случаи, когда участок – нетипичный, неправильной формы, а его обладатель хочет построить дом, который выходит за границы или расположен к ним вплотную. Здесь тоже следует ждать проблем с оформлением, вплоть до того, что придется обращаться в суд – с непредсказуемым результатом.

Получение разрешения на строительство

Итак, вы купили участок. Какие бумаги нужно оформить для того, чтобы начать строить дом?

В первую очередь, у вас на руках должна быть выписка из ЕГРН, а там указаны границы земельного участка. В полной выписке в описании есть чертеж границ участка плюс его координаты.

Второй момент – раньше требовалось разрешение на строительство, сейчас же установлен уведомительный порядок. Уведомления можно получать как на дома, расположенные на участках для индивидуально-жилищного строительства, так и для тех участков, которые предназначены для дачного строительства и садоводства. Через Госуслуги вы направляете уведомление о намерении построить дом, прикладывая схему с его расположением. После этого вы получаете согласованное уведомление. Далее, после того как вы построите дом, нужно обратиться в кадастровую компанию, чтобы она подготовила документацию для регистрации дома в собственность. Следует повторное обращение, на этот раз согласовывается уведомление о том, что дом уже построен и соответствует заявленным параметрам.

Когда вы будете согласовывать уведомления, заявляйте максимальные параметры. Например, этажность дома – три наземных. И второй важный момент – площадь дома, она обычно считается как 40 % от площади участка. Соответственно, если у вас 10 соток, можете спокойно заявлять 400 кв. м (сумму площадей на всех этажах дома). Также следует учитывать коэффициент застройки 0,2 – это отношение площади первого этажа (по внешним границам) к площади участка. То есть одноэтажный дом 400 кв. м на участке 10 соток нельзя построить, а двухэтажный – можно. Если вы заявите меньше, а построите больше, то придется пересогласовывать, а если заявите больше, но построите меньше, тогда вопросов не будет и вы сможете узаконить свой объект недвижимости.

Проверка и оформление документов

Как обычному покупателю проверить юридическую чистоту документов на землю? Можно заняться этим самостоятельно, а можно обратиться к юристу – все зависит от возможностей и от вашего подхода к вопросу. Многие хотят сами разобраться. Но, например, когда вы идете к зубному врачу, то ему доверяете! Вот и здесь, если у вас будут проблемы с чистотой прав на землю, сразу последуют трудности с коммуникациями, с домом и в крайнем случае вы можете потерять все. Поэтому лучше все-таки обратиться к зубному, когда вам нужно лечить зубы, или к юристу по земельному праву, когда вы идете покупать участок.

Помимо основополагающих вещей: предмета договора, цены, – в договоре купли-продажи прописывается целевое использование земельного участка, ради чего вы его покупаете. Допустим, в договоре указано ИЖС. Если в дальнейшем окажется, что этот земельный участок невозможно использовать для индивидуального жилищного строительства, то вы будете иметь право вернуть все денежные средства.

Следующее, что нужно обязательно прописать, – это обременения, ограничения, возможные споры, залоги. Как я уже отмечал выше, в наши дни на карту накладывается все больше санитарно-защитных зон. И здесь закон работает аналогично: если в договоре не указано обременение (к примеру, что на участке нельзя строить) и при этом написано, что это земельный участок для индивидуального жилищного строительства, то если вы не сможете построить там дом, то потребуете расторжение договора и получение денег с продавца назад. Естественно, желательно, чтобы вся сумма, которая переходит по сделке, была указана в договоре купли-продажи земельного участка. Тогда у вас будет возможность вернуть все эти деньги.

В законодательстве Российской Федерации содержится довольно много норм, которые относятся на усмотрение сторон. Наверное, самый важный пункт во всем договоре – это ответственность. Чем подробнее вы распишете все вероятные ситуации, тем проще будет их решать, если они возникнут. При согласовании договора, если вы начнете обсуждать ответственность, а продавец станет юлить или от чего-то отказываться, это для вас должно быть звоночком: что-то не так. Почему это человек не хочет брать на себя ответственность?

На этапе подписания акта приема-передачи тоже есть очень интересный момент. Дело в том, что договор купли-продажи земельного участка считается исполненным с момента подписания акта приема-передачи и получения денег, то есть когда стороны исполнили договорные обязательства. После этого договор уже не может быть расторгнут.

Если вы как покупатель в чем-то сомневаетесь, держите в кармане козырь: подписывайте акт приема-передачи позднее самого договора, еще раз все аккуратно проверив и убедившись в отсутствии подводных камней. Напоминаю, если подписан акт приема-передачи, то договор де-юре исполнен. Но если акт не подписан, вы можете во внесудебном порядке (вместо того чтобы судиться 2–3 года!) спокойно расторгнуть этот договор.

Границы и размеры

Бывает такое, что земельный участок оформлен в собственность, но при этом его границы не утверждены. В этом случае вы можете купить участок, который, как говорят геодезисты, подвешен в воздухе. Это очень опасная ситуация. Чтобы ее не допустить, просите у продавца документы, кадастровый паспорт, где конкретно нарисованы границы участка.

Шесть соток бывают в формате 20 на 30 м, а могут быть и 10 м на 60. И то и другое – шесть соток, только на участке шириной 10 м вы сможете построить жилой дом со стеной в 3–4 м… Почему так? По нормативам дом должен отстоять от границ участка на 3 м. От дорог и от места пролегания коммуникаций (а они чаще всего пролегают вдоль дорог) – на 5 м. Также могут быть внутренние правила и ограничения, определяемые поселком. А еще надо учитывать противопожарные нормы, по которым между каменными домами должно быть не менее 6 м, а между деревянными – 15! Так что при ширине участка 10 м на нем в лучшем случае поместится дом шириной 4 м, а в худшем – ничего не поместится. Сами понимаете, что 4 м для дома – очень мало. Настойчиво рекомендую вам покупать объект недвижимости только после того, как он прошел кадастровый учет и его границы поставлены на публичную кадастровую карту. В этом случае вы легко оцените все возможные нюансы с его дальнейшим использованием под строительство.

И еще здесь важно учесть вопрос цены. Если по каким-то причинам вы покупаете объект недвижимости – земельный участок, который не прошел кадастровый учет, то после постановки на кадастровый учет его площадь может уменьшиться. В пункте договора про цену земельного участка следует отметить этот момент. Если участок по бумагам уменьшится, вы сможете потребовать от продавца уменьшения покупной стоимости. Конечно же, к любому договору купли-продажи нужно относиться внимательно и скрупулезно.